[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望(20110(6)

[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

2010年：楼市回顾

综述：不平凡的2010

2010年，中国房地产市场经历了史上最严厉的调控。国十一条、国十条和国五条相继发布，这一密集程度在房地产行业乃史上罕见。同时，调控政策涵盖土地、信贷、税收、保障房等与房地产相关的方方面面。最后，政府还拿出“限购令”的行政手段。市场手段到行政手段的转化，说明政府对房地产市场的调控到了无所不用的地步。可以说，2010年对房地产行业是名符其实的调控年。

2010年，一方面，政府祭出史上最严调控。另一方面，土地出让金过千亿城市的出现表明土地市场依然火爆，开发商拿地热情依然不减；同时，万科也在严厉的调控之下创下年度过千亿的骄人业绩，表明开发商不惧调控，在调控中依然成长。“政策向右，市场向左”的现象在2010年的调控中表现尤为突出。 纵观全国房地产市场，由于各地房地产市场发展现状不一样，在调控中的表现也不一样。多数城市商品

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房成交面积在新政调控的影响下都有所下降，但一类、二类、三类城市商品房成交面积所受影响依次递减。具体来说，京、沪、穗、深、杭等房地产市场发展较快的城市受调控影响较大，市场成交下降明显；而西安、沈阳、长沙等房地产市场发展落后的城市则受影响较小，它们延续了2009年的良好发展势头，市场成交再创新高。市场在调控中不断出现分化，也使得宏观调控的难度不断加强。

2010年，楼市调控主要针对住宅市场，使得商业、办公市场获得了良好的发展机遇。不少开发商开始转向商业市场，就连一向专注住宅市场的万科亦如此，加大其投入和开发力度。同时，土地市场成交方面，商业办公用地的增速远远大于住宅用地的增速。可以想象，未来商业市场将会成为众多开发商的必争之地，而获得一段繁荣的发展时期。

最后，再让我们回顾一下2010年房地产史上的五大看点：千家与千亿，规划与房价，通胀与楼市，忽悠的政策，最后的法宝。正是因为这些看点的存在，2010年将注定在整个中国房地产发展史上留下浓重一笔，值得铭记。

政策：史上最强调控

2008年出台的楼市扶持政策，导致了2009年全国楼市的强势反弹，量价齐飞。宏观经济面上，2009年GDP“保八”目标的实现，“V”型复苏态势确立后，过快上涨的房价已经为政府部门所关注，2009年年底的“国四条”提前给2010年政策调控年做了铺垫。 1

世联城市分类是通过对各城市经济总量、居民收入、房地产市场投资、商品房竣工、销售、价格等相关指标进行聚类

一类城市——包括北京、上海、广州、深圳和杭州，这类城市是经济水平发达，居民消费能力好，房价高、房地产市场发展成熟度好的标杆城市；

二类城市——包括厦门、珠海、佛山、无锡、苏州、天津、南京、青岛、常州、济南、东莞、重庆，这类城市经济水平相对比较发达，居民消费能力较好，房价相对较高，房地产市场发展成熟度较高的区域性城市；

三类城市——包括合肥、郑州、长沙、西安、武汉、大连、沈阳、惠州、成都和哈尔滨，这类城市经济水平一般，居民消费能力较低，房价相对合理，房地产市场发展成熟度较低的内地城市。

分析，将这些主要城市划分为三类：

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