[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望(20110(18)

[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

新国十条和国五条对市场量价的影响

城市类型 一类城市 二类城市 三类城市

成交面积变化

新国十条后 -57.4% -52.4% -35.9%

国五条后 -27.3% -3.0% 未下跌

成交均价变化

新国十条后 -15.4% -10.8% -10.8%

国五条后 未下跌 -7.5% -1.4%

数据来源：世联数据平台

对于政策效力之边际递减的现象，世联研究认为存在如下几点原因：

1、由于价格并无实质性下跌，导致部分购房者对政策丧失信心，造成购房需求并无明显减少，加之成交量的支撑，价格下跌动力自然不足；

2、政府历次政策的逻辑是短期内通过抑需求，造成开发商楼盘卖不出去，进而引发资金紧张，迫使其降价促销。但从历史来看，第四季度为销售旺季，此时往往是供求两旺，这种季节性因素也会使政策效力下降；

3、由于年中受调控政策影响，部分开发商销售业绩不理想，为了完成全年销售任务，这些开发商也加大了年末推盘力度，在一定程度上削弱了9.29国五条政策对市场的影响。 （四）未来潜在供应或将持续放大

如果排除政策因素，影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系。世联研究认为，决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。通过数据处理，我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应（如下图所示），滞后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合，因而我们将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供应”，而将当期的销售面积称为“实际需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。

销售面积与新开工面积关系 供销差与房屋销售价格指数的关系

数据来源：国家统计局，世联数据平台

从图中我们不难发现，潜在供应与实际需求有一个时期差异非常大，即2008年下半年至2009年上半年这一时期，在该时期，潜在供应远远大于实际销售面积。如果对中国房地产比较了解的话，很容易想到该时期正是中国房地产销售价格最为低迷的一段时期。换个角度，我们可以认为正是潜在供应远远大于实际需求，即供大于求造成了价格下跌。基于以上逻辑，我们定义了一个新名词——供销差（供销差=实际需求-潜在供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积），用它来反映市场供过于求的程度。通过对数据进行标准化处理，我们发现供销差与房屋销售价格指数非常一致。这也验证了供求关系是影响房屋销

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