[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望(20110(4)

[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

一共批复了10多个区域规划。后续来看，2011年开年，山东半岛蓝色经济区已经尘埃落定，而成渝经济区、京津冀都市圈、中原城市群规划等重点区域规划同样是箭在弦上。

区域规划是中国经济格局转变的重要影响因素，区域经济的协调是中国经济继续高速发展的有效支撑。区域规划能够带来国家政策和财政支持力度的加大，基础设施投入的加快以及经济结构的调整等多方面的优势，对于房地产市场而言，这些优势将逐步转化为固定资产投资增加，人口聚集度及收入水平的提升等市场利好。

首先，基于区域规划长期的资源聚集和发展前景，能够直接推动区域内房产物业的升值。例如，海南房价在旅游岛获批后再度疯狂，国家统计局数据显示，2010年1－11月份累计成交量同比上涨70%；深圳前海规划获批后，整个片区房价逆调控周期上涨10%左右，充分说明区域规划的概念能够成为房地产市场重要推手。

其次，规划区域内上演城市一体化趋势。核心城市的高房价具有示范效应，对周边城市的辐射能力增强，城际轨道的铺建和高速路的网络化则发挥着催化剂的作用，加强了房价上行的预期。例如，京津冀都市圈的概念一经报道，河北省境内的近首都区域房价强势上涨。

第三，特区扩容解开了特区外楼市发展的有形枷锁。深圳、厦门、珠海扩容后，城市发展面临的政策、财政、资源等方面的制约将不复存在，房地产市场发展的土地瓶颈迎刃而解。虽然特区内外的有形枷锁已经解开，但购房者心中的无形约束短期内难以根除，因此，土地扩容带来的楼市供给增加不会对原特区内的高房价形成冲击，而原属特区外的区域将因为全新的发展机遇，管理和政策的协同以及配套设施的跟进，促进区域地产升值。

看点三：通胀与楼市

2010年，房地产调控“两难”问题贯穿始终。上半年是保增长与稳房价的两难，人们担心救市刺激政策的退出会导致经济下滑，而政府对房地产的打压则会加速这种下滑态势。由于过去两年坚持适度宽松的货币政策，由此注入的大量流动性导致2010年下半年物价压力陡增，因而下半年中央政府要在“保增长、防通胀、稳房价”之间进行艰难的平衡。时至今日，中国经济经受了考验，保持平稳发展，但单月CPI（居民消费价格指数）同比涨幅已超5%，创下近两年单月最高纪录，通胀之势愈演愈烈。而房价走势也愈发坚挺，70个大中城市房屋销售价格环比从未下跌。

世联研究认为，通胀对于中国楼市来讲既是机遇又是挑战。一方面，高通胀带来的负利率并不支持人们放弃对房产的追逐，这预示着严厉调控下的购房需求依然旺盛，此乃机遇。正是这种机遇导致年底各限购和非限购城市成交继续火爆，调控效果愈发不尽如人意。另一方面，高通胀必然会导致货币政策收紧，2010年央行6次上调存款准备金率、两次加息只是本次货币政策收紧的前奏，如果通胀继续，加息政策将会延续，进而对房地产市场造成一定的冲击，此乃挑战。从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本，来促进供应、压缩需求，从而使供求关系发生改变，从而达到稳定房价之目的；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价走势才开始明显逆转。未来通胀压力犹存，抗通胀将成为2011年的首要经济目标，连续加息可能性依然较大，对楼市的影响也不容小觑。

看点四：忽悠的政策

2010年可谓名副其实的“政策年”，政策层出不穷，不仅出台的频率史无前例的密集，而且覆盖范围广，囊括土地政策、税收政策、信贷政策、货币政策和住房政策等等；但是有的政策因其长期空转或执行落

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