[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望(20110(17)

[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望

数据来源：世联数据平台，新政前和新政后的统计周期分别为1-4月、5-12月

世联研究认为，政府4月份楼市调控的目标是“遏制部分城市房价快速上涨”，从目前市场的情况来看，政策目标已经基本达到，大部分城市的房价没有出现继续疯狂上涨的局面。但是从历史来看，房地产具有“量先价后”的规律，一旦成交量持续回升，价格就存在上涨的动力，这对城市化进程加速的中国来说是一个巨大的挑战，抑需求不是长久之策，而促供给等长期制度改革才是维持市场平衡的根本之道。此外，三类城市成交面积并无明显下跌，而成交价格依旧保持较快上涨，未来这些城市的调控压力将会逐步凸显，或将导致地方政府采取一些措施来应对。 （三）政策对市场的影响效力边际递减，年末再现销售高峰

2010年，两个政策节点分别为4月份出台的“新国十条”（又称4.15政策）和9月底出台的“国五条”（又称9.29政策），但从市场反应来看，政策的边际效力在下降。从下图我们可以看到，2010年四季度尤其是12月，各地楼市成交再创新高。

各类城市成交面积和价格统计 一类城市成交面积和价格统计

二类城市成交面积和价格统计 三类城市成交面积和价格统计

数据来源：世联数据平台

从世联重点监测的城市来看，“新国十条”出台后，两个月内成交量下跌46.7%，随后市场逐步回暖，待“国五条”出台后，市场整体成交量仅下跌3.8%。从不同类型城市来看，新国十条出台后，一类城市成交面积深度下跌，二类城市次之，三类城市跌幅最小，而到了国五条之后，一类城市成交面积仅下跌不足三成就开始回暖，而二三类城市继续成交火爆。价格方面，首次调控政策出台后，受供给结构影响，各地区均价都曾出现过一成以上的下调，但国五条政策出台后，各地价格下调幅度明显收窄。从整体来看，政策出台后价格下行动力不足。 3

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包含16个城市，其中一类城市包括北京、上海、深圳和杭州，二类城市包括天津、厦门、苏州、无锡、东莞、青岛和济南，三类城市包括大连、合肥、西安、沈阳和长沙。

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