在另一个案例中，出卖人1983年将房屋出让（130元），仅签有协议，未过户（当时文革刚结束，国家正处于恢复阶段，房管局不予办理房屋产权的变更手续）。1987年，在国家开始下发房产证时，买受人无法联系到出卖人，未办成相关手续。2008年，出卖人先挂失原房产证后，自行办理了新房产证，并据此要求买受人返还房屋。法院认定1983年的协议属双方真实意思表示，出卖人应依约履行。[77]若将该案稍作引申：出卖人自行办理登记后，将房屋转让给第二买受人，并成功办理过户手续，后者的权利可否对抗第一买受人？
本文认为，正如最高法院所指出的，对于此类历史较久的房屋，第一买受人权属未进行登记的状态，源于交易当时国家相关登记制度的不完善或缺失。在当时，实际施行的实际上是可通过转移占有即交付取得不动产所有权的规则。[78]因此，此后房屋出卖人虽被登记为“所有权人”，但事实上并不享有所有权，其转让属无权处分。第二买受人能否取得所有权，应考察其是否满足善意取得的要件。而对于可依交付转移所有权的房屋而言，占有即可成为所有权的证明，第三人若想善意取得，仅“相信”房产证或登记簿是不充分的，还应实地查看其占有状态。若未实际查看即相信出卖人有处分权并支付价款，或者虽实际查看但所有权状况的认识有故意[79]或重大过失，便不构成善意，不能依善意取得制度获得所有权。[80]
（三）不动产登记公信力应逐步建立
不动产登记簿公信力的形成，具有“良性循环”的特征：愈强调其公信力，愈能促使人们正确登记权属状态，加强人们对登记的信任，从而最终促成不动产公信力的形成；反之，若过分强调登记公信力的相对性，将导致人们怠于登记而坐等法律的衡平保护，最终无法形成登记公信力制度。从这个意义上说，在交易频仍的时代，从某个时点开始确立规则，强调不动产登记簿的绝对公信力是必要的。诚然，在制度形成初期，即从确立登记公信力的规则开始，到人们对其普遍接受的期间内，必然存在人们观念中的权利状态与法律规则下的权利状态不吻合的情形，进而导致一些人的利益因法律的强制性规定而受损，但这可能是制度形成所不得不付出的必要成本。
然而，笔者并不认为这一制度可“一蹴而就”地确立，主要有以下几点理由。
其一，规则设计应适当考虑交易主体的“不完全理性”，即其可能怠于申请登记的状态。尤其是那些已长期居住在有关房屋中的当事人，若在取得房屋当时法律并未明确要求登记，其取得占有后也未谋求再度转让，则其事后补办登记的动力将很有限。
其二，制度的公平事关法律的权威及人们对法律的信赖，对公平的损害是法律“不能承受之重”。因此，除了通过法律作出规定外，还需要充分的宣传和提示，必要时辅以基于衡平的救济，以缓和制度建立过程中给真正权利人造成的冲击。司法解释关于商品房一房二卖时赔偿买受人已付房款一倍损失的规定是一种方向正确的努力，但在房价飙升时，仅此并不能充分保护第一买受人，反而可能间接鼓励出卖人违背诚信，造成对第一买受人的不公。
其三，即便法律规定在未登记时当事人可以寻求衡平救济，也并不意味着必然会阻碍登记公信制度的建成，因为当事人仍然要支付寻求救济所需的诉讼成本，而简单地进行登记，就可以有效地避免这些的成本的支出。
若承认第一买受人可像取得动产一样，通过物权合意、交付等法律步骤而取得标的物所有权，则此后出卖人再行出售，便属无权处分，第二买受人是否获得所有权，需进一步讨论是否符合不动产善意取得的要件。[81]对此，美国法上的规范，可供参考。
（四）公信力与衡平之间的抉择：以美国法为例
在美国法上，若不动产所有人从事了“一物二卖”的交易，第二买受人能否取得标的物所有权，取决于价款支付、登记与知情三项因素。[82]具体说来，主要有以下三种不同的模式。（1）近一半的州采用“知情”（notice）模式，即若第二买受人支付了对价，并且对在先的买卖不知情，即可优先于第一买受人取得所有权，第一买受人或第二买受人是否登记均不影响第二买受人的权利。[83]（2）另外近一半的州则采用“知情竞争”（notice race）模式，若第二买受人对在先买卖不知情，支付了相应对价，并且先于第一买受人完成了登记，则可取得所有权。[84]（3）极少数州采用“登记竞争”（record race）或所谓的“登记公信”模式，若第二买受人先于第一买受人完成了登记，则无论其对在先购买合同是否知情、是否支付了对价，均可取得所有权。[85]
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