不动产一物二卖问题研究（上）(7)

    而在房屋权属变动规范上，早在最高法院1984年颁行的《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》中就曾规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”（第56条）。从当时的实践看，这一时期各地的房屋初始登记尚未完成，要求所有房屋转让均以登记为权属变动要件，客观上并不可能。[72]故其所谓“买卖手续不完善”，应指所有权变动的形式要件（登记）未完成，所谓“买卖关系有效”，应指所有权变动有效。由此可见，当时并未采取形式主义的物权变动规则。此后，到1987年，《城镇房屋所有权登记暂行办法》也采取了相同的思路，规定“房屋所有权因买卖……等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记”（第9条）。从法律的用语上看，该办法乃是承认房屋所有权可因买卖合同生效而转移，即变更登记并未被看做是当时房屋权属变动的要件。这一思路，在1997年颁行的《城市房屋权属登记管理办法》中依然延续（第17条：“因房屋买卖……等原因致使其权属发生转移的，应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”）。该办法施行了10余年，于2008年方被住建部颁布的《房屋登记办法》废止。后者除了明确采纳了物权法第14条所确立的不动产物权变动“自记载于不动产登记簿时发生效力”的规则外，也借鉴了物权法第17条，明确了长期处于模糊状态的权属证书与登记簿的关系（第26条）。由此可见，在我国，以登记簿为依据的房屋权属登记制度，可以说是直到2007年乃至2008年才正式确立。
    对于立法的不完善与现行制度的混乱，直接面对两造争议的法官有更深刻的体会。如有法官曾透彻地指出，“中国的房产制度要（比表面的状况）复杂得多，权利人的懈怠仅仅是一方面，更多的还是权利人之外的客观原因，如房产管理体制的原因。”[73]正是基于这样的思考，在审判实践中，一些判决虽然表面上不合（教条的）法律规定，但实质上却合乎公平。
    2004年9月，某公司与原告（该公司职工）签订了“房地产买卖契约”一份，约定将公司所有的房屋一套出卖给原告，价格为40000元。原告一次性付款，该出卖房屋也交付给原告，但单位一直未协助原告办理房屋过户手续。此后，因经营不善，公司向法院申请破产。2006年2月，法院作出破产宣告裁定。原告多次请求被告清算组协助办理房屋过户手续，但被告一直未予协助，故诉至法院。经审理，法院认为“原告已经将购房款全部付清，并实际接收该房屋，双方的房屋买卖协议已实际履行”，故判决被告（破产清算组）协助原告办理过户手续。[74]
    在说理上，这一判决认为，决定所有权变动的是占有的转移而非登记，暗合了法院未直接引用的法释［2002］23号[75]第71条的规定。虽然该判决及该司法解释的规定与通常对登记效力的理解有出入——既然法律规定了不动产物权的变动采登记要件主义，若当事人未遵循该变动程序要求，便不应发生物权变动的效果，亦即不应在破产程序中发生对抗破产管理人的效力——但若结合案件的实际来看，这一判决（以及有关的司法解释）反而既实质公正，又不违法理：当时当地关于登记的强制要求并不清晰，且原告在转移所有权的意思之外，还完成了直接占有的移转，故应认为房屋所有权已发生移转，不再属于破产财产。
    在最高法院审理的一项经历了一审、二审、再审的“再再审”案件中，原告1983年将房屋出卖给被告，在被告占有、使用20多年后，又起诉要求返还房屋。最高法院认为，“1983年，我国房屋登记制度尚不完善，房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的情况也较普遍”。“对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价……等因素，进行综合分析判断。”[76]

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