当然，须注意的是，尽管可以在出卖人与第一买受人之间讨论“物权变动”，但物权变动的具体要件要求与模式选择，仍然主要是着眼于第三人的问题。在不动产一物二卖的交易中，焦点是判断第一买受人与第二买受人中究竟何者可获得标的物所有权。
二、不动产一物二卖交易中的物权变动
我国关于“一房二卖”物权变动效果的纠纷，实践中主要表现在：第二买受人先于第一买受人办理了所有权登记，第一买受人主张其所有权取得无效，并要求将有关房屋登记于自己的名下。第二买受人主张其权益受到保护的理由通常是：在第二买卖合同签订与履行的过程中，出卖人仍为登记簿上的所有权人，因此，基于登记的公信力，第二买受人对登记簿的信赖应当得到保护。在这里，如何理解登记的公信力及其可能的局限，是讨论“一房二卖”中物权变动问题的关键。
在技术上，法律规定登记影响或不影响物权变动均可。是否应赋予不动产登记簿以公信力，并非物权变动制度本身的逻辑要求，而是政策考量的结果。[67]本文认为，基于以下几项原因，在我国现阶段，没有例外地赋予登记以公信力，并不妥当。
（一）登记簿的质量
我国不动产登记簿的“质量”并不尽如人意。[68]在这一背景下，允许第三人像相信品质完善的权利外观（即完备的登记簿）那样，相信现实中品质较差的登记簿，并保障其基于此所取得的权利，难谓妥当。[69]因为“品质比较差的登记簿，由于它不足以表征权利的实际情况，基本上也就类似于占有之于动产的权利表征功能。”[70]也就是说，对第三人而言，就像不能简单地从他人占有某物的表象中推理出其拥有该物的所有权一样，并不能仅凭某物登记在某人名下的表象，就简单地“相信”该物归属于其人。而是要在登记以外作进一步的审查。
在登记混乱，而第一买受人又难于通过行政诉讼获得及时、充分救济的情况下，对第二买受人的“善意”提出更高的要求，对于实现公平与守信而言，是有帮助的。不过，本文不认为这是限制登记簿公信力的根本理由。对于因登记错误给权利人造成的损失，主要还应通过行政责任与国家赔偿（物权法第21条）解决，只有如此，才能实现登记簿质量提升、因登记错误所致损害降低的良性循环。现实中，应对登记簿公信力加以限制的更有说服力的理由，来自我国特殊的不动产权属状况及相应权属变动制度。
（二）不动产权属状况
笔者赞同多数学者的认识，即我国物权法确立了不动产登记的公信力。[71]但这更多应是一项面向将来、针对存在有效初始登记的不动产的制度。该规定的存在本身，既不能否定物权法颁行前完成的、未作登记的买卖的所有权转移效力；也不能普遍适用于权利变动规则至今尚不明晰的不动产类型上。
我国不动产权属制度的特殊性主要表现在以下几个方面：
（1）大量的农村宅基地（包括地上房屋）至今仍未完成初始登记，其权属变动仍未以登记为要件。实际上，时至2007年，《物权法》还是不得不直面登记不完全以及未被充分尊重的现实，规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”（第155条）。
（2）城市房屋因历经从计划到市场的转轨，历经城市辖区的扩张，其权属状态并未完全清晰。
（3）实在法的规定，常带有理想化、管理化的色彩，更多是“倡导性规范”，而执法者对不规范实践长期默许的态度，更加剧了混乱的状态。例如，在土地权属变动问题上，1998年我国《土地管理法实施条例》就规定，土地使用权的设立与变动采登记生效规则（第6条第1款），但现实的情况是，相当多土地从未进行过初始登记，更不必说变动中的权属登记了。国土资源部在2008年还专门发布《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资法［2008］146号），以期尽快解决实践中宅基地产权登记管理中的混乱和农村地区宅基地使用权属纠纷的问题。
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