8cARCH类模型的上海房价走势和波动性研究(16)

上海大学硕士学位论文基于ＡＲＩＭＡ和ＡＲＣＨ类模型的上海房价走势和波动性研究的增长速度陡然增快；２００５年增长速度又开始放缓。值得一提的是，从１９９９年开始房屋平均销售价格同住宅价格一直处于上升通道。

２、办公楼和商业营业用房价格的走势趋同。１９９９年至２０００年６月两者均处于下跌通道，从２０００年６月开始反弹至２００１年６月又开始下跌。而从２００２年７，８月份开始两者的价格有开始快速增长直至２００３年７，８月份价格走势趋于平稳。

由表２．５我们可以得到表２．６房屋价格的年增长率：

表２．６房屋价格的年增长率：

年份

商品房平均销售价格

住宅２００００．０４１７８８０．０７２２１１

＿ｏ．０８１６５

一０．２５１９４

一０．３４４１８２００１０．０８４４３２Ｏ．１００１２０．０３００３４０．２０４６９７０．２３３８０１２００２Ｏ．０６９３２２０．０９５１０８—０．１２１７９－０．１９２９８０．０７１５６２０们０．２３８０２６０．２４５０７ｌ０．１６３９７０．３００７２５０．２１５２４８２∞４０．２６７８７８２帅５０．０５４４Ｏ．０４９０２ｌ０．２７９８１６０．１０１２２５Ｏ．０８０４７０．１４０３３办公楼商业营业用房其他０．１０９６８８０．０１７０４４Ｏ．０３０４０３

从上表２．６的数据分析中我们可以看出以下两个特征：

１、房屋的平均销售价格同住宅价格的年增长率在２０００、２００１、２００２、２００５年保持个位数增长，而２００３、２００４年却保持两位数增长。这两年房屋的平均销售价格分别高达２３．８０２６％和２６．７８７８％。

２、２００３年是房价增长最快的一年。除了上面提到过的房屋的平均销售价格以外，住宅、办公楼、商业营业用房和其他的年增长率分别高达２４．５０７％、１６．３９７％、３０．０７２５％、２１．５２４８％。这也说明了２００３年房价的波动最为剧烈。

从以上几个统计性质中我们可以归纳出自１９９９年以来上海房地产市场的几个特点：

１、上海房地产投资增速迅猛，且主要依赖于住宅类投资。

２、销售面积的增长率要略高于竣工面积的增长率。销售面积的增长代表了需求的增长，而竣工面积的增长则显示了供给的增长。这说明房地产需求的增长要略大于供给。销售面积占竣工面积的比例都在９０％以上这说明供需之间的

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