绿城物业工程承接查验工作手册 - 图文(6)

绿城物业服务集团有限公司

物业承接查验管理办法

GT-BF-GC-001-2013（A/0）

1 目的

为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据建房[2010]165号《物业承接查验办法》等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，制定本办法。

2 适用范围

本办法适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所辖各物业服务中心。

3 职责

3.1 各物业服务中心及一级单位为本项目承接查验的具体执行部门。

3.2 集团行政管理中心、财务管理中心、运营管理中心、企业发展中心等相关部门、集团交付工作领导小组负责为各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验提供专业支持。

3.2.1 行政管理中心综合管理部负责指导项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验协议备案及综管指导工作。

3.2.2 行政管理中心本体建设部负责为项目物业共用部位、共用设施设备承接查验提供人员配置。

3.2.3 运营管理中心质量管理部负责项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验协议评审的流程把控工作。

3.2.4 运营管理中心工程技术部负责协助项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验的具体交接、查验工作。

3.2.5 财务管理中心负责协助项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验费用测算审核工作。

3.2.6 企业发展中心负责项目《前期物业服务合同》评审时对物业共用部位、共

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用设施设备承接查验内容进行评审把控工作。

3.3 集团总经理负责各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验协议的审批。

4 工作程序 4.1 定义

物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

4.2 原则

物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

4.3 承接查验的前提条件

建设单位在与物业服务企业实施物业承接查验，必须具备以下条件： a）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

b）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

c）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

d）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

e）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

f）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； g）法律、法规规定的其他条件。

4.4 合同、协议等对承接查验约定要求 4.4.1 前期工作要求

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项目需在《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等文件的洽谈、评审过程中，要求项目建设单位完成以下文件内容约定：

a）按照其与物业买受人签订的物业买卖合同，明确约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；

b）在临时管理规约中，约定全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项；

c）在前期物业服务合同中，明确约定物业承接查验的内容。 4.4.2 承接查验补充协议要求

如前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业另行签订补充协议，对物业承接查验内容进行明确。 4.4.3 时间要求

项目必须与建设单位在物业交付使用30日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

4.5 物业承接查验具体工作程序

承接查验分为两个阶段：第一阶段为隐蔽工程查验，时间为前期介入查验；第二阶段为成品承接查验。 4.5.1 承接查验流程

确定物业承接查验方案\\计划 移交项目相关图纸资料 查验物业现场共用部位、共用设施设备 确认、解决现场查验问题 签订物业承接查验协议 办理物业交接手续 备案 物业承接查验资料保管、移交 - 18 -

4.5.2 确定物业承接查验方案、制定计划 4.5.2.1 承接查验方案

a）项目在物业交付使用前三个月，编制《××××项目物业承接查验方案》，形成书面方案报告，在方案内明确时间节点安排、项目查验范围、查验方法、查验人员安排、查验结论记录、查验结论反馈等内容。《××××项目物业承接查验方案》经本单位负责人、分管领导同意后报集团交付工作领导小组备案；

b）必要时由集团交付工作领导小组组织集团相关职能部门对《××××项目物业承接查验方案》进行评审，各部门针对方案提出专业评审意见，交付工作领导小组汇总意见后反馈至项目。 4.5.2.2 承接查验计划

按园区《前期物业服务合同》派驻的前期介入组应向建设单位索取工程进度计划，依据工程进度计划编写第一阶段（隐蔽工程）查验计划。

a）建设单位应在签订承接查验协议前30天发出（配电系统，排水系统、精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降设系统、安防及弱电系统、人防系统）承接查验计划，如无准时发出的，物业服务中心责任人应向建设单位发出《工作联系单》，索取承接查验计划；

b）物业服务中心依据建设单位承接查验计划上报上属一级单位物业管理部（工程部），以便组织落实承接查验；

c）计划内应包含承接查验后物业服务中心签字的权限名单。 4.5.3 移交项目相关图纸资料

4.5.3.1 项目物业服务中心现场工程主管按《接管物业需移交资料清单》（模板）编制本项目合同范围内的设施设备《接管物业需移交资料清单》，递交建设单位，并及时跟踪督促建设单位移交配电设施设备资料及清单。

4.5.3.2 项目物业服务中心现场工程主管按建设单位移交的清单进行核对，分别填入《接管物业移交资料清单》、《共用设施设备资料移交清单》和《接管验收资料遗留问题清单》，对资料遗留问题发《工作联系单》督促建设单位整改，各类资料由现场责任人移交物业服务中心档案管理人员组织存档。 4.5.3.3 完成资料移交合格后，分别按职责权限签字确认。

4.5.3.4 如建设单位未能全部移交前款所列资料的，项目必须在《物业承接查验协议》中列明《接管物业未移交资料明细表》，并注明补交的具体时限等要求。

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4.5.3.5 项目对建设单位移交的资料进行全面清点和核查，填写交接清单，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 4.5.4 查验物业现场共用部位、共用设施设备 4.5.4.1 承接查验部位：

a）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

b）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

c）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；

d）备注：建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为项目现场检查和验收的内容。

4.5.4.2 承接查验方法和重点：应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 4.5.4.3 承接查验标准：

a）内部标准具体按《配电系统设施设备承接查验操作指引》、《给排水系统设施设备承接查验操作指引》、《楼宇及精装修系统承接查验操作指引》、《空调暖通系统设施设备承接查验操作指引》、《消防系统设施设备承接查验操作指引》、《电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引》、《安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引》、《人防系统设施设备承接查验操作指引》执行；

b）外部标准参考：GB 50243《通风与空调工程施工及验收规范》、GB50166《火灾自动报警系统施工及验收规范》、GB50084《自动喷水灭火系统施工及验收规范》、《GB50225人民防空工程设计规范》等等。

4.5.4.4 承接查验实施：物业服务中心工程主管准备好相关承接查验检查表，组织承接查验人员，并按建设单位提供的相关设计文本资料和承接查验标准与方法实施承接查验，填写相关验查表单。（说明：项目对与建设单位进行现场查验的内容进行全面清点和核查，内容包括但不限于现场查验时间、项目名称、查验范

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