天津天保房地产开发有限公司资产评估报告书(13)

天津天保房地产开发有限公司资产评估报告书

的建筑安装工程造价指数等进行计算确定土建工程造价、安装工程造价后确定重置全价。

房屋建筑物的成新率主要依据建设部《房屋完损等级评定标准》及建筑行业现行的各专业设计规范、已使用年限、建筑物状态、以及工程技术人员现场勘查结果，评定建筑物在结构、功能、设施等方面的完善度与安全度，综合计算得出成新率。

机器设备：

天津天保房地产开发有限公司机器设备包括有车辆3部、计算机、打印机、投影仪等电子设备71项，物业保安亭等其他设备4项。

电子设备中打印机、投影仪、复印机、数码相机等首先搞清其技术参数，因这些设备技术改型很快，为此大部分按替代型号现行价，经分析参数配置后确定重置全价；计算机除搞清楚配置外，一般按年下降指数确定重置全价 (因为被评配置无法询价)，年下降指数按0.75计算。其他设备按现行价确定重置全价。车辆根据型号向销售单位询价，对现不生产的找可替代车型，经分析后确定车价。重置全价由车价、车辆附加购置税和其他费用(验车费、牌照费、手续费等)组成。

电子设备、其它设备的成新率按不同的设备寿命采用使用年限法确定；车辆的成新率通过对车辆的设计使用年限和已使用年限，设计行驶里程和已行驶里程及车质状况进行调查，根据国家有关部门最新颁布的汽车报废标准的有关规定，采用年限法和里程寿命法孰低原则确定。

3) 对土地使用权的评估采用基准地价修正法、成本逼近法和市场比较法来确定评估值。

4) 各项负债

对应付帐款、预收帐款、其他应付款的评估在重点了解科目核算过程及内部控制制度的基础上，了解其债权人、经济内容，发生时间，账面结存等情况后确定评估值，对其中职工教育经费超支余额予以核销；

对应付福利费的评估在借助审计对其经济内容进行逐项核查，并抽查了部分原始凭证和记帐凭证，核查了福利费支出是否合理、合规及福利费的提取是否符合会计制度的有关规定后，按核实后的金额作为评估值；

对应交税金、其他未交款的评估通过核查纳税申报表，并与该公司会计报表、总帐、明细帐项核对，经了解及分析后，按核实后的金额确定评估值；

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