营口某公司员工手册(超级全面)(6)

3、 回标、开标、评标

投标单位根据招标文件编制投标文件回标，由预算部组织会同工程部、公司领导、外聘专家、监理进行开标、评标，给中标单位发中标通知书。

甲方直接分包：

甲方需要直接分包的材料设备的采购或单项工程，由预算部组织会同工程部编制招标文件、开标、评标。预算部负责商务部分，工程部负责技术部分。甲方直接与分包商签合同。 甲方指定分包:

程序同甲方直接分包，但总包参与，由总包与分包签定合同。

( 四 ) 材料设备品牌 研发提出品牌建议，销售部根据客户认可度审核，预算部根据造价控制要求审核。

( 五 ) 合同价

1、通过招投标的工程或材料设备采购，招投标确定的价格为合同价。

2、非通过招投标的工程或材料设备采购，由承包商或供应商直接报预算，由预算部审核后并报公司领导审批，审批后的价格作为合同价格。

( 六 ) 变更、洽商预算

预算部工地预算员对发生的变更、洽商进行确认，并审核工程量报公司预算部，由公司预算工程师对施工单位所报预算进行审核。

( 七 ) 合同 1、工程合同

工程部起草合同技术部分，预算部起草商务部分，公司领导审批。 2、其他合同各主管部门自行起草，预算部审核，公司领导审批。 3、合同存放

行政部正本一份，财务部预算部副本各一份，其他部门可用复印件。

( 八 ) 工程款的拨付 1、工程进度款

施工单位每月26日报当月完成工作量，由监理公司进行初审，预算部进一步审核。依据审核后的工作量及合同，预算部填写付款申请，相关部门签署意见，经公司领导审批后由财务部支付。 2、货款及其他款项

根据合同要求的付款方式，预算部填写付款申请，相关部门签署意见，并报公司领导审批后由财务部支付。

营销部

一、部门职责

1、市场研究策划。了解市场已推项目和即将推出项目的基本情况，跟进关注市场现有项目的销售进度，研究分析销售状况及其影响因素，提出迎合市场和目标客群、有利于项目销售推进的方案。

2、项目营销推广。根据项目的产品定位，提炼出营销理念和营销主题、制定出

相应的营销推广计划，实现资金使用效益的最大化。

3、项目销售管理。确立定价策略，制定销售方案，负责销售培训，实现有效的销售控制，提供优质高效的销售接待、签约、售后及与销售相关的所有服务事宜。 4、信息支持。配合研发中心就区域发展、土地储备、市场走向、具体项目规划等提供市场反馈的各项信息。

5、综合管理。协助行政部做好营销部的绩效评估工作和公司综合管理工作。 6、配合协作。配合工程部、预算部、开发部、财务部等部门做好公司的项目管理、成本管理及业务综合发展管理工作。

二、部门设臵

营销部经理

项目市场策划 项目销售经理

客服人员

项目广告策划

三、岗位职责 营销部经理

1、制订项目销售方案、宣传推广方案与销售回款计划。 2、组织和监督销售工作。

3、审定监督项目宣传推广工作。

4、参与项目规划调整，确定项目定位。

5、配合研发中心项目前期市场调研分析、市场定位分析、目标客户群及目标售价分析。

6、配合研发中心进行土地储备工作。 7、协调销售工作与其他相关部门关系。 8、营销部日常管理工作。

项目销售经理(主管级)

1、负责销售现场日常管理。

2、参与制定项目销售方案，负责具体销售方案实施。 3、销售培训、销售控制。

4、做好项目解释、现场业主投诉等实际工作。

5、协调项目销售与其他部门关系，保证销售进度。

项目市场策划

1、参与项目前期市场调研分析、市场定位分析、目标客户群及目标售价分析； 2、参与研发中心的项目发展建议书及项目操作手册的制定；

3、协助制定项目销售方案、价格策略、项目营销推广方案和销售回款计划；

4、参与研发中心的土地储备工作；

项目广告策划

1、组织制定项目宣传推广计划。 2、负责广告公司的评估、选择。 3、负责项目宣传推广的执行。 4、负责与新闻媒体的对接工作。

5、项目整体推广，资金（费用）的计划与控制。 6、根据销售的反馈，进行推广方案的调整。

销售控制人员

1、负责销售节奏的控制。 2、负责销售控制表的制作。 3、负责销售价格的调整。

按揭贷款

1、负责为客户办理按揭贷款事项。 2、负责日常客户贷款催缴工作。 3、负责商品房合同备案登记。 销售统计

1、每日统计销售数据，做好周报表、月报表和年报表。 2、负责住宅及底商的交款、统计工作。

3、负责客户登记表的统计，及时向项目广告策划人员反馈客户信息。 4、负责销售部内务工作。

现场接待

1、负责销售现场客户接待，带顾客看房，为顾客做好项目介绍工作。 2、与业主签订预定合同和正式合同，做好合同有关条款的解释工作；

销售助理

1、参与研究、制订销售策划方案，做好销售策划方案的准备、实施。 2、保证销售现场整洁、做好销售现场公开文件和资料的日常管理。

四、营销部工作流程 （一）营销策划程序

〈一〉销售策划方案的制定

1、营销部根据项目要求，组成项目策划小组，由营销部经理作为销售策划负责人，在项目进入设计阶段时开始负责组织制订市场销售策划方案。在制作市场销售策划方案时应考虑以下信息和因素：  市场动态  项目的进度

 项目发展建议书的内容  项目实际施工情况  项目施工质量

 达到交付条件的确切时间

2、销售策划负责人所组织制订的销售策划方案应包括以下内容：  项目概况  市场分析

 项目优劣势分析  目标市场  价格策略  销售方式

 广告推广计划  方案实施计划

3、销售策划方案中的房屋价格制定应根据项目情况、市场情况、公司期望利润和公司回款用资要求综合考虑。

4、销售策划方案编制完毕后，应由公司总经理对策划方案进行审核，审核 时应考虑：

 销售方式是否考虑市场需求；  广告策划方案是否合适；

 方案实施计划是否满足工程用款要求；  房产价格是否符合公司利润的要求；

5、销售策划方案的实施，由营销部经理根据销售策划方案的实施计划的阶段要求，组织销售人员在销售现场办公会研究制定具体实施计划，并在销售现场会的《会议纪要》中予以记录。

〈二〉销售策划方案实施和评估

1、销售策划负责人根据方案中规定的实施计划组织相关人员进行方案的实施，根据计划要求，对各阶段的方案实施结果（以表格形式）进行记录，其中包括：  方案实施的时间和地点

 方案实施的具体部门及人员  方案实施的费用安排  对方案的效果评估

2、 对方案的总体实施结果，必要时由营销部经理会同研发中心、工程部、开发部和总经理进行评估，并对评估结果形成相应的记录。

〈三〉销售策划方案的修订

1、在销售过程中，可根据实际销售状况及相关依据，由营销部项目经理对销售策划方案进行修订。

2、若有实质性改变时，由营销部修改方案，修改后的方案报公司总经理批准。

（二）销售程序 〈一〉销售策划

对房地产销售过程的策划参见上述第一部分。 〈二〉销售准备工程

对销售前销售准备工程的控制形成书面的“售楼准备工程管理规定”，确保项目销售准备工程的各个环节在受控状态，并能够在规定时间内完成销售准备工程。 〈三〉销售信息审核

1、营销部经理负责进行销售策划，确定房地产销售过程中应向市场公开的各类信息，其中包括： a) 项目销售书；

b) 户型图； c) 广告； d) 价格表； e) 合同范本。

2、对上述公开信息的制定发布应有一定的审核措施。 〈四〉项目预售过程控制 1、销售信息公布

销售部应在《销售策划方案》中明确具体的项目预售时间，并将项目公开发售的信息通过项目销售书或广告形式向市场公布。 2、项目销售接待

a) 销售部人员负责接待有意向购买房产的顾客，接待过程包括：电话接待、现场接待、处理异议、签约。

b) 销售部对上述的接待过程应形成书面的“销售接待服务规范”，明确在接待过程中销售人员的要求，项目介绍内容应严格遵守本公司的书面承诺。 3、潜在顾客信息分析

对有意向购买的顾客，公司销售人员邀请顾客填写 《调查问卷》或以其他方式进行调查,内容根据实际销售情况进行调整。并作为调整阶段性销售策划的依据。 4、销售协议书签订

a)对有认购意向的顾客，销售人员应向顾客提供正式的销售协议书，并介绍相关的销售协议书内容；对有意向签订销售协议书的顾客，应由现场销售人员代表公司与顾客签订销售协议书，正式的销售协议书应包括以下信息：  公司销售代表签字；  公司公章；  顾客签字；  房屋价格；  交款时间；  房号。

b)对正式签订销售协议书的顾客，销售人员应根据定金收取的标准向顾客收取规定的定金，并向顾客开具正式定金收据。

c)对正式签订销售协议书并交纳定金的顾客，销售人员应建立 “销售情况统计台帐”，并对此表及时更新。

<五> 房产销售过程中合约文件的确定 1、房产销售过程中的合约文件包括： a) 协议书；

b) 北京市商品房销售合同； 2、协议书制作和评审：

协议书的范本由营销部起草，并提交营销部经理进行确认，审查时应考虑： a) 销售协议书中是否考虑顾客的需求并与公开信息相符； b) 是否满足政府和行业法规要求； 3、销售合同范本确认：

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