农房革命引发的制度创新思考(6)

地制度，房地产制度，农村金融制度的制约，政府必须对现有的制度进行必要的制度创新，使得这些制度更合理，更“经济”，使其不再成为制约经济发展的障碍，能极大的满足农民的利益，符合经济发展的要求。

3、使得农房参与市场流通，优化资源配置

我国农村房地产是一块“处女地”，却存在着非常大的潜力。不仅较城市有着优美的环境，而且供应充足。随着城市人口的剧增，城市住房长期处于一种供不应求，房价惊人却有涨无跌的状态（详见表4），使得人们“望房兴叹”。而如果开发了农村这块当房地产市场，不仅能解决剧增的住房需

表4：商品房价格变化率

年份（年）2000 2001 2002 2003 2004 2005

商品房销售面积（万米2）18637 22412 26808 33657 38232 555769

商品房销售额（亿元）3935 4863 6032 7671 10376 18080

商品房销售价格（元/米2）2111 2170 2250 2279 2714 3242

房价变化率（%） 2.86 2.77 3.7 7.29 19.08 19.45

商品房销售价格指数0.8 1.8 3.4 5 9 7.7

数据来源：中国统计摘要．2006年．

求，对暴涨的城市房价也能有一个很好的缓冲，而且能优化资源配置，使得经济更充分的市场化发展。

三、农房“革命”成功的基础——制度创新

关于制度创新，新制度经济学家有很多种论述[11]，本文总结的制度创新为：制度创新者通过成本-收益分析，为获得追加利益而变革或优化原有制度，或者为获得新的利益而创造出新的制度的行为。由于制度本身可以分为正式制度和非正式制度，这里的制度创新主体不一定为国家或者政府，也可以是没有任何权利去用法律政策来规范新制度的一般人。制度创新客体可以为原有制度，也可以为世界上从未有过的制度。制度创新的目的是为获得额外的利益。以下所述制度创新，均基于以上定义。

（一）制度安排

以下的制度安排包括农村土地制度，农村金融制度以及农村房地产市场的安排，它们共同作用使得农房＂革命＂从理论变成现实。首先，将已获得宅基地属于某个集体的农民进行一下分类，分别是：对农房没有任何交易的农民；将农房进行转让的农民；将农房进行抵押的农民。其次，对农村的宅基地要有一个科学的定价（本文不作讨论）；再次，对农村地区的金融结构进行相应的改革，允许农民用农房进行抵押而获取贷款；不改变农村土地使用权集体所有的土地制度；允许农村进行转让等房地产交易。对这三类对农房有不同作为的农民进行制度安排如下：

第一，对第一类农民，仍实行宅基地无偿使用制度。农村宅基地使用权的取得是无偿的,是国家给农民的一种福利。只要符合法定的申请条件,就可以取得宅基地使用权,而且使

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