2009年第一季度东莞房地产市场分析报告-13页-中原(2)

着价格的回调站稳，交投量日趋活跃，市场成交量得到有效提升。随着库存高位持续回落，高库存消化压力开始逐步缓解。 五、潜在供应状况

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年第一季度全市新开工面积109.98万㎡，同比下降50.5%。3月全市新开工面积为59.55万㎡，同比2008年同期下降41.9%。从趋势上看，2007年8月-2008年1月是新开工面积最高的时期，主要受市场处于快速上升趋势所影响，同时可以看出新开工面积这个指标滞后于市场销售情况，市场上升趋势新开工量增加，市场处于调整新开工量随之大幅缩减；从今年第一季度看，在东莞楼市反弹行情展开后，新开工量开始逐步增加，说明开发商对于市场的信心逐步恢复，市场预期逐步向好。同时我们也看到，随着市场持续反弹，新开工量的增加也为后市带来持续的新增供应，这对于目前存量压力还比较大的市场形势下，对于后市价格将起到稳定作用。 六、市场成交状况

09年第一季度东莞商品房市场成交同比大幅增长，上演一轮反弹行情。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年第一季度商品房成交面积为118.7万㎡，同比上升89.3%；成交总金额为69.4亿元，同比上升70.1%；成交套数为11761套，同比上升69.6%。其中住宅成交112.4万㎡，同比上升90.5%；成交总金额为63.7亿元，同比上升76.9%；合共10633套，同比上升达74.2%。

2009年第一季度东莞市商品房成交总体情况：

09年3月东莞商品房成交面积57.9万㎡，创“9.27”调整期以来月度成交新高。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从月线走势图可以看出，自国家去年10月启动房地产新政以后，东莞市场成交量持续萎缩。进入2009年，市场成交持续放量，特别是3月份，市场强力反弹，成交量高达57.9万㎡，是自“9.27”以来的月度成交新高。

南城成交领跑全市，南城、东城、万江三区成交合占全市40.5%。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年第一季度东莞商品房镇区成交面积为64.8万㎡，占比为54.6%，城区成交面积为53.9万㎡，占比为45.4%。从各区域成交情况来看，南城成交面积为21.3万㎡，领跑全市；其次是东城、万江、长安、寮步等区域，城区中南城、东城、万江三区成交合占全市40.5%。

自住需求释放明显，长线投资需求逐步激活。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 同比去年第一季度，2009年第一季度东莞商品房成交中，普通住宅、别墅、商铺的成交比重有所上升，而公寓、写字楼、车库等物业的成交比重有所下降。一方面反映自住需求释放明显，同时也看到随着住宅存量的持续消化，配套的商业部分销售情况较为理想，商铺的投资需求开始逐步升温；另外，作为长线升值的别墅产品销售情况逐步转好，反映了长线投资资金开始在市场上活跃。

市场以首次置业为主，改善型需求开始逐步释放。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从第一季度的普通住宅新增供应户型面积区间分部布可以看到，60-100㎡的新增供应比重有较大的上升，反映了开发商迎合市场首次置业自住需求；同时140㎡以上的大户型新增供应比重也有所上升，说明开发商看好2009年的改善型置业需求的释放；

从第一季度的普通住宅成交户型面积区间分析，市场需求较大的是60-120㎡的户型，三者合占比例高达64.9%，其中以80-100㎡需求最大；通过供应与成交的比重对比，100-120㎡的户型市场需求与供应形成较大的反差，需求强烈而供应不足；同时60-80㎡、140-160㎡的户型也比较畅销；反映了中小户型的首次置业需求较大，同时改善型的需求已经开始逐步释放。

市场吸纳周期开始缩短，高库存消化压力逐步缓解。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，截至3月底，全市商品住宅的市场吸纳周期为11.3个月，城区为8.5个月，均较前期有大幅下降，意味着随着成交量的持续放量，同时市场新增供应增长放缓，市场的高库存消化压力有望逐步缓解，市场供求逐步趋向

七、市场价格状况

09年第一季度东莞市商品房均价5849元/㎡， 同比下降10.25%。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年第一季度东莞市商品房均价为5849元/㎡，同比下降10.25%，环比有6.9%的降幅；普通住宅均价为5165元/㎡，同比下降10.9%；其中洋房均价为5086元/㎡，同比下降10.54%；公寓均价为5636元/㎡，同比下降9.55%，而非住宅类产品同比均有较大幅度的下降。说明目前在市场预期不明朗的情况下，投资需求受到抑制，纯投资型的物业价格下调压力仍然较大。

普通住宅均价二次探底后触底回升，3月普通住宅均价为5213元/㎡，环比上涨5.5%。 进入2009年2月，元宵节开年后开发商以价换量意图明显，促销力度相对较大，而且市场上中低档楼盘项目销售良好，中高端楼盘由于总价高，改善型置业者纷纷抑制置业需求，造成了中低端项目唱主角的局面，从而使市场出现了短暂性的结构性下调；可以认为这是继去年9-10月份房价的二次探底，而由于前期政策的影响开始显现，此番二次探底得到了成交量的有效配合；进入3月份，由于“省十五条”的出台，更是给到了市场强劲的反弹动力，成交量大幅反弹，房价开始触底回升，普通住宅均价环比上涨5.5%。

经历一年多的调整，3月份普通住宅加权均价止跌回升，市场底部显现。

可售存量加权价格的计算通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从可售存量加权均价走势来看，08以来，东莞普通住宅价格呈现逐月下降的趋势，去年11-12月由于高端项目的上市和存量商品房性价格比高等因

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