2009年第一季度东莞房地产市场分析报告-13页-中原

中原:2009年第一季度东莞房地产市场分析报告

一、宏观形势环境 一）经济面

1、物价走势：居民消费价格指数在2月份出现6年来首次负增长。

3月初国家统计局发布2月份我国居民消费价格（CPI）数据，同比下降1.6%，为6年来首次出现负增长；而东莞统计局的数据则显示，东莞市2月份的CPI同比下降4.5%，为24个月以来首次出现负增长。

这组CPI数据一方面说明受国际金融危机影响，我国居民近期消费谨慎，消费信心不足；同时也说明拉动内需仍然是今年我国经济增长的关键；另一方面给央行降息带来压力和空间，同时给市场带来了降息预期。

2、出口贸易：东莞出口贸易自去年10月出现负增长，目前降幅开始收窄。

从近半年的海关数据统计可以看出，受国际金融危机进一步深化的影响，东莞市出口增速在去年10月份出现负增长。10月、11月、12月、2009年1月、2月分别为增长-4.5%、-13.6%、-18.5%、-32.1%、-20.3%。从最近的情况看，降幅在扩大后目前已经开始呈现收窄趋势。

3、金融信贷：新增贷款大幅增长，货币紧缩向货币宽松实现转变。

2009年首月，全国新增贷款高达1.62万亿元，2月新增贷款1.07亿元，两个月合计超过2.6万亿，相当于2008年的70%，预计全年超过5万亿元以上，与08年紧缩的贷款情况形成强烈对比。而房地产作为资金推动型市场，市场充裕的流动性为楼市的发展提供强有力的支撑。

4、股市趋势：股市触底持续反弹，预示实体经济开始出现向好迹象。

我国股市从去年10月底在政策调控刺激下开始触底回升，经历两个月的震荡筑底后在2009年开始持续快速反弹，至今仍然在上升通道中运行，这一波反弹行情涨幅超过40%，个股涨幅普遍超过50%，股市的财富增值效应开始重新显现，购买不动产的潜在需求开始累积，购买力有望持续增强。A股的喜人表现逐步改变了人们对经济的担忧预期，经济信心在逐步恢复，从而也使得居民的消费和投资意愿在逐步回升。

5、数字两会：一揽子计划全力保持经济稳定发展。

二）政策面

进入2009年，去年年底的经济刺激政策和房地产促进住房消费的调控政策累积效果逐步显现，加上国家十大产业提振计划陆续通过给予市场的持续刺激，同时两会进一步落实了今年一揽子计划权利保持经济稳定发展，市场各个层面都得到了强有力的支撑，市场信心在逐步恢复。 焦点关注：“省十五条”助力东莞楼市持续反弹行情。

“省十五条”在3月份出台，给本已酝酿反弹行情的珠三角楼市注入更强的动力。而对于东莞楼市而言，反弹动力更加强劲。

“省十五条”表明了政府出手“稳市”甚至是“救市”的态度。一方面鼓励促进住房消费，另一方面也缓和了开发商的资金压力。从相关政策的执行时间来看，部分政策显然是短期救市政策，这种政策有望短期刺激到购房需求，快速转变市场的预期，增强购房者的入市积极性。在去年年底中央调控政策出台后，效果已经逐步显现，市场观望情绪逐步打破，消费信心逐步增强，累积的住房需求逐步释放出来，珠三角楼市特别是东莞楼市在进入2009年成交呈现明显反弹态势。在“省十五条”的政策影响下，预期反弹行情得以持续更长时间。

二、市场运行状况

在经历2008年的深幅快速调整的基础上，受政策调控影响，2009年第一季度东莞房地产市场运行进入一轮反弹行情。商品房新增供应放缓，市场供应以消化库存为主，市场累积需求大幅释放，商品房成交量大幅反弹，在成交量的支撑下，房价在3月份触底回升。

从供给方面来看，2009年第一季度商品房新增供应、库存供应等有较大幅度的下降，而房地产开发新开工面积指标则有较大幅度的增长。从需求角度看，2009年第一季度商品房成交面积大幅增长，说明市场经过一年多的高位深幅快速调整后累积需求开始陆续释放。其中自住需求释放明显，市场以首次置业为主，改善型需求开始逐步释放，同时关注到长线投资需求逐步激活。结合供求分析，东莞市场吸纳周期开始缩短，高库存消化压力开始逐步缓解，市场供求有望趋向平衡。 从房价走势来看，第一季度的商品房均价同比大幅回落。从近期看，3月的普通住宅可售存量加权均价环比上升3.1%，短期市场量价齐升，市场上演一波反弹行情。4000-6000元/㎡为目前普通住宅成交的主力区间，4000-5000元/㎡成交占比同比大幅上升；30-50万元总价为首次置业需求的主力区间，但改善型置业门槛仍然较高。 三、新增供应状况

整体新增供应增长放缓，市场继续消化近年积压库存。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年第一季度全市共有37个楼盘项目有新增供应（不含松山湖的松湖花园和教师公寓这两个福利房），总供应面积为88.82万㎡，总供应套数为11086套，供应面积同比下降33.2%。其中3月份全市商品房新增供应面积为28.23万㎡，环比2月下降14.0%。一方面说明目前的市场新增供应增长仍然有所放缓，市场供应以库存消化为主；同时从近期的月度走势看，新增供应持续低位徘徊，随着五一营销节点的到来，预期4-5月市场新增供应将有较大幅度的增加。

新增供应镇区唱主角，城区以消化存量为主。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年第一季度商品房新增供应以镇区为主，镇区的新增供应面积为49.2万㎡，占全市的供应比例仅为55.4％，城区供应面积为39.6万㎡，占全市供应比例高达44.6％。2009年第一季度全市商品房新增供应量主要集中在南城、常平、道滘、厚街、虎门、万江等区域，其中供应量较大前五名楼盘为：世纪城·国际公馆、新世纪·上河居二期、东骏豪苑（查看地图）三期、世纪绿洲（查看地图）二期、上东国际等。

公寓继续消化积压库存，普通住宅供应比重上升迎合市场自住需求。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2009年第一季度东莞商品房新增供应普通住宅比重有所上升，公寓本季度没有新增供应，反映市场迎合自住需求加大普通住宅推货力度，而公寓则继续消化积压库存；同时，商铺、车位等住宅配套物业供应比重上升，反映了随着普通住宅存量的逐步消化，众多现楼项目入住率逐步提高，为商业配套及车位的销售提供了较好的市场基础。

四、库存供应状况

商品房市场存量698.9万㎡，库存高位持续回落，高库存消化压力开始逐步缓解。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年3月底目前东莞商品房的累积可售存量为698.9万㎡，首次降破700万㎡，自2009年1月份开始连续三个月呈现持续回落态势。目前住宅存量为580.7万㎡，共53138套，其中洋房存量为474.3万㎡，共43451套；别墅存量60.7万㎡，共1552套；公寓存量45.7万㎡，共8135套。

从上图可以看出，自今年1月份以来，市场累积供应量增势趋缓，累积销售量持续上升，市场可售存量高位回落，并呈现持续下降趋势。反映出东莞市场一方面市场缩量供应，另一方面市场随

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