房地产项目投资分析报告模版范本 - 图文(3)

=18.6年

左岸公社的租金回报率

租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0 年份 现金流 （收入为正，支出为负） 房款 租金 卖房收入 净现金流 内部收益率(IRR) 总现金回报(不考虑时间成本) 回报率 -12437550 838627.02 838627.02 838627.02 838627.02 838627.02 838627.02 12437550 13276177.02 6.743% 15792058.08 6.151% 2003 2005 2006 2007 2004 -12437550 838627.02 租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0 年份 现金流 (收入为正，支出为负) 房款 按揭款 首付款 租金+闲置费用 年还款 卖房收入 按揭还本 净现金流 内部收益率IRR 总现金回报(不考虑时间成本) 回报率 2003 6218775 -6467526 -6467526 22004 838627.02 -888768 -50140.98 2005 838627.02 -888768 -50140.98 2006 838627.02 -888768 2007 -12437550 838627.02 -888768 12437550 -3863510.7 -50140.98 8523898.32 6.60% 8373475.38 6.67% 根据风险情况，富凯大厦租金应不低于USD18/m.月（不含物业费） 建筑面积 租金 月租金 年租金 扣税（营业及附加税17%） 税后租金 假设空置或其他费用 405平方米 USD18/m2.月 RMB 60507元(美元:人民=1:8.3) RMB 726084元 RMB 123434元 RMB 602649元 RMB 60265元 第 11 页 共 21 页

年净租金 RMB 542384元 （2）、租金回报年限 ? 一次性付款

租金回报年限=投资总额/年租金

=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金

= 24年

按揭付款方式：最高五成十年

租金回报年限=10年+?税后首付-10年?（年租金-年还款额）?/年租金

=29年

左岸公社的租金回报率 租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价下降10% 年份 现金流 （收入为正，支出为负） 房款 租金+闲置费用 卖房收入 净现金流 内部收益率 (IRR) 总现金回报 (不考虑时间成本) 回报率 -12437550 -12437550 542384.748 533164.2073 524100.4158 542384.748 533164.2073 524100.4158 515190.7087 11193795 11708985.71 1.820% 13308635.08 1.707% 2003 2004 2005 2006 2007 租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价下降10% 年份 现金流 (收入为正，支出为负) 房款 按揭款 首付款 租金+闲置费用 年还款 卖房收入 按揭还本 2003 -12437550 6218775 -6467526 2004 -888768 2005 -888768 2006 515190.7087 -888768 12437550 -3863510.7 -888768 2007 542384.748 533164.2073 524100.4158 第 12 页 共 21 页

净现金流 内部收益率IRR 回报率 总现金回报(不考虑时间成本) -6467526 -346383.252 -355603.793 -364667.5842 8200462.008 2.30% 7133807.379 2.48% 商铺投资具有投资金额较大，投资年限较高，商铺的投资在按揭贷款方面要优于一次性付款。但商铺面临的主要问题是租金的不确定性，商铺由于受到业态的影响，租金差异较大，对投资回报的影响也较大。

3.2.3.高档公寓

（1）、棕榈泉国际公寓投资方案

棕櫚泉国际公寓南靠CBD，北临燕莎商圈。紧邻第三使馆区，是外籍人士最为集中的区域。

该项目以三居室为主，目前一期174套三居室几乎销售完毕，剩余不足15套。两居室也只剩余7套。主要客户为外国人、港台和国内私营企业主和高級管理人员。

我们选择其总价最高的四居室（364.4平方米）进行投资分析，该户型的公寓出租价格定在4000美金/月。按揭方式六成十年。

棕榈泉国际公寓投资方案

面积 单价 总价 贷款额度 首付款 月还款 还款总额 支付利息 364.4建筑平米 15087/建筑平米 RMB 5753748 元 4602998 1150750 29142.38 6994170.87 2593111.93

第 13 页 共 21 页

根据目前市场情况，商铺 租金为USD11/m2.月 建筑面积 净租金 月净租金 年净租金 扣税（营业及附加税5.5%） 税后租金 364平方米 90 rmb/m.月 2RMB 32901元(美元:人民币=1:8.3) RMB 394810 元 RMB 21715 元 RMB 373095 元 （1）、租金回报年限 ? 一次性付款

租金回报年限=投资总额/年租金

=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金

= 16年

按揭付款方式：最高五成十年

租金回报年限=10年+?税后首付-10年?（年租金-年还款额）?/年租金

=20年

（2）、棕榈泉国际公寓的租金回报率

租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0 年份 现金流 （收入为正，支出为负） 房款 租金 卖房收入 净现金流 内部收益率(IRR) 总现金回报(不考虑时间成本) -5753748 373095.8431 373095.8431 373095.8431 373095.8431 5753748 6126843.843 6.484% 7246131.372 2003 2005 2006 2007 2004 -5753748 373095.8431 373095.8431 373095.8431 第 14 页 共 21 页

5.935% 回报率

租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0 年份 现金流 (收入为正，支出为负) 房款 按揭款 首付款 租金+闲置费用 年还款 卖房收入 按揭还本 净现金流 内部收益率IRR 总现金回报(不考虑时间成本) 回报率 -5753748 3452248.8 -2393559.168 -484548 -484548 373095.8431 -484548 373095.8431 -484548 5753748 -2183180.062 3459115.781 6.50% 3124759.31 6.89% 2003 2004 2005 2006 2007 373095.8431 373095.8431 -2393559.168 -111452.1569 -111452.1569 -111452.1569 （3）、考虑风险的情况下

根据风险情况，棕榈泉租金应不低于USD9/m.月（不含物业费） 2建筑面积 租金 月租金 年租金 扣税（营业及附加税17%） 税后租金 假设空置或其他费用 年净租金 364平方米 USD9/m2.月 RMB 27191元(美元:人民=1:8.3) RMB 326289元 RMB 55469 元 RMB 270820元 RMB 27082 元 RMB 243738 元 （4）、租金回报年限

第 15 页 共 21 页

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