房地产项目投资分析报告模版范本 - 图文(2)

（3）、租金回报率

租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0 年份 现金流 （收入为正，支出为负） 房款 租金 卖房收入 净现金流 内部收益率(IRR) 总现金回报(不考虑时间成本) 回报率 -54115819.88 6238364.746 6238364.746 6238364.746 6238364.746 54115819.88 60354184.63 11.528% 79069278.87 9.944% 2003 2005 2006 2007 2004 -54115819.88 6238364.746 6238364.746 6238364.746

租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0 年份 现金流 (收入为正，支出为负) 房款 按揭款 首付款 租金+闲置费用 年还款 卖房收入 按揭还本 净现金流 内部收益率IRR 总现金回报(不考虑时间成本) 回报率 -54115819.88 32469491.93 -22512181.07 -6066408 -6066408 6238364.746 -6066408 54115819.88 -13972878.48 40314898.15 16.18% 40830768.38 16.05% -6066408 2003 2004 2005 2006 2007 6238364.746 6238364.746 6238364.746 -22512181.07 171956.7463 171956.7463 171956.7463 可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。

（4）、可能出现的风险

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? 受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低 ? 受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低 ? 变现困难，流动性较差

（5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设 ? 将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米

? 将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的

10%；

? 将原来的5.5%营业及附加税调整为17%房产税加营业税 ? 将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降10% 调整后的富凯大厦投资收益见下表

富凯大厦投资收益

根据风险情况，富凯大厦租金应不低于USD18/m2.月（不含物业费） 建筑面积 租金 月租金 年租金 扣税（营业及附加税17%） 税后租金 假设空置或其他费用 年净租金 2881.72平方米 USD18/m2.月 RMB 430528.97元(美元:人民=1:8.3) RMB 5166347. 26元 RMB 878279.09元 RMB 4288068.17元 RMB 428806.82元 RMB 3859261.3元

（6）、考虑风险后租金回报年限

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? 一次性付款

租金回报年限=投资总额/年租金

=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金 =14.5年 ? 按揭付款方式：最高六成七年

租金回报年限=7年+?首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金 =17年

考虑风险后可以看出按揭贷款的回收年限比一次性付款多2.5年，面临的风险较高。

（7）、考虑风险后租金回报率

租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价下降10% 年份 现金流 （收入为正，支出为负） 房款 租金+闲置费用 卖房收入 净现金流 内部收益率 (IRR) -54115819.88 3859261.669 3793654.221 3729162.099 3665766.343 48704237.89 52370004.24 4.625% 63752082.22 4.182% 2003 2004 2005 2006 2007 -54115819.88 3859261.669 3793654.221 3729162.099 总现金回报 (不考虑时间成本) 回报率 租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价下降10% 年份 现金流 (收入为正，支出为负) 房款 按揭款 首付款 租金+闲置费用 年还款 卖房收入 按揭还本 2003 2004 -6066408 2005 -6066408 2006 3665766.343 -6066408 54115819.88 -13972878.48 -6066408 2007 -54115819.88 32469491.93 -22512181.07 3859261.669 3793654.221 3729162.099 第 8 页 共 21 页

净现金流 内部收益率IRR 回报率 -22512181.07 -2207146.331 -2272753.78 -2337245.901 37742299.74 7.34% 30925153.73 8.26% 总现金回报(不考虑时间成本) 可见考虑投资风险后，一次性付款的风险要低于按揭贷款的风险。综合考虑风险及投资回报情况，投资写字楼比较适合资金实力雄厚，追求稳定收益的长期投资者。

3.2.2.商业用房

商业用房是一种最为常见的投资方式，但在北京市直到近几年才算真正的兴起。2000~2003年北京市已销售面积构成的比例情况看，2000年至2002年北京市商品住宅占商品房的比重在90%左右，写字楼及商业用房占商品房的比重在10%之间，其中住宅销售面积的比例在88%~92%之间，写字楼在5%~8%之间，商业用房的比例在3%~4%。商业用房的销售比例偏少。

2000年-2003年商业用房平均价格情况

年份 2000年 2001年 2002年 2003年（1、2月份） 商业用房平均价格（元/平方米） 11689 6316 9504 14000 从近年北京市商业用房销售面积在不断增加，商业用房的价格在不断上升，供给增加需求仍然旺盛。从投资的角度分析，商业用房增加，将不仅有利于房地产投资结构的改善，同时将拉动相关连的多个产业，将长期持续拉动经济增长和投资增长。同时也表明目前市场商业用房销售比例的增加使得市场结构更为合理。但由于商业用房和周边区域以及自身业态有着很强的相互关联性，因此商业用房的投资本身还需具备一定的实业投资经验，对于一般的投资人来说具有一定风险。

下面我们分析今年销售较为火爆的左岸公社的商铺进行投资分析。 （1）、左岸公社投资方案

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面积 单价 总价 按揭付款方式 总房款 首付50% 50%房款 贷款额 月还款： 年还款 405建筑平米 30710元/建筑平米 RMB 12437550 元 最五成十年 RMB 12437550 元 RMB 6218775 元 RMB 6218775 元 RMB 6210000 元(贷款额为万以上的数额) RMB 74064 元 RMB 888768 元 根据目前市场情况，商铺 租金为USD22/m2.月 建筑面积 净租金 月净租金 年净租金 扣税（营业及附加税5.5%） 税后租金 RMB 838641 元 405平方米 182.6 rmb/m.月 2RMB 73953元(美元:人民币=1:8.3) RMB 887450.8 元 RMB 48809.79 元 （2）、租金回报年限 ? 一次性付款

租金回报年限=投资总额/年租金

=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金

= 15.4年

按揭付款方式：最高五成十年

租金回报年限=10年+?税后首付-10年?（年租金-年还款额）?/年租金

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