建筑平面课程全文 - 图文(2)

附件1.

客户选房七要素

影响购房者选择房屋的因素很多，需求也千差万别，因此具体选房时往往因时因地因人而异。

一般来说，购房者选房时主要考虑七大要素：

价格、地理位置、配套设施、房屋质量、户型、物业管理及开发商的实力和信誉。 （1） 价格

价格是购房者购房时所要考虑的首要因素，因为只有买得起，才能买得成。目前我国房地产市场已处于买方市场阶段，购房者在选择价位合适的物业时有很大的回旋余地。

有的开发商为了加速资金周转，不惜以接近成本价甚至以成本价进行经销，为市场提供了具有价格优势的机遇。 （2） 地理位置

房屋所处的地理位置是房屋价值的决定因素，传统观点认为选房要素，位置第一。

地理位置的不同使房屋价格相差很大，直接影响到房屋今后的升值潜力。

如果购房仅是为了投资或经商，地理位置就显得更为重要。 一般来说，老年人应多选择环境幽静、空气清新的地段，就医看病是否方便也是他们选择地段时应重视的因素；青年人多选择上下班

及社会交往方便的地段；有小孩上学的家庭多选择靠近学校的地段，以便孩子就近上学。

选择地段一般根据购房者各自家庭的经济实力而定。社区配套、环境质素、交通状况与地理位置紧密相关。 （3） 配套设施

主要指水、电、气的供给，这些都是保障人们日常生活的基本条件。

其外尚有会所配套、环境配套、先进设施（如宽带介入、直饮水供应、暖水供应等）小区的配套设施状况。 （4）房屋质量

房屋质量直接关系到住房者的人身安全，因此是选房要素的重中之重，如：房屋有无裂缝、房屋有无倾斜、房屋有无渗漏、墙面有无石灰爆点及排水是否通畅等方面。核查的文件资料主要是房屋质量证书和各道工序的验收单。 （5） 户型

户型关系到住房者居住的舒适和方便，也体现着房屋的合理性和个性化特点，能够满足人们不同的居住需求和偏好，是选房时不能不考虑的因素。

如早出晚归的上班族不必太讲究房子的朝向；很少引客进门的人不要太大面积的客厅；经常在家办公的人必须有工作间等。 （6） 物业管理

物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。

住宅区的物业管理、服务质量，是购房者未来生活的必要保证。 （7） 开发商的实力和信誉

开发商可有不同的类型，实力不一，资质等级也分多种。 购房者在购房时，开发商的主体资格、开发商惯用的运作方式、开发项目资金到位程度、开发商的业内和社会信誉等，是客户购房考虑的条件之一。

选择实力强、信誉好的开发商，可减少购房后许多不必要的纠纷麻烦。

一． 建筑平面的评价

对住宅的户型平面评价，离不开对住宅建筑平面的评价。 户型平面之与建筑平面的关系，几可等同于树枝之与树干的关系。有经验的业界专家，基本可以从建筑楼体的外观体型，联想到建筑平面，进而对户型平面有一个大体的认识。

（1）

住宅建筑平面类型分析

住宅建筑的建筑平面可以分为点式和板式两大类。

点式建筑由于在总平面中便于布置，且结构的稳定性强，在高层

建筑中大量采用。在讲究景观的今天，亲水楼台、景观中亭、公园毗邻兴起，点式高层由于可以围合而设，在讲究环境和建筑变化的深港两地大行其道。

值得注意的是，随着市场客户对居住品质的要求迅速提高，以往采取高容积率、高建筑密度、塔式布局、大底座、一梯多户（8户甚至10户以上）等等设计模式已经逐渐落伍，而注重环境与配套的低密度、高品质、围合式高层、一梯五户以下点式住宅等，正逐步走向主流地位。

板式建筑原在多层建筑中普遍采用，因其朝向好，通风性强，在北方的房地产市场中较受青睐。但板式高层基于南向的设计理念宁愿前后布局，使得总平面布局呆板。

在讲究朝向的北京、上海，近年来，一梯四户、一梯六户的点状或蝶式高层基本被淘汰，取而代之的是板式高层和小高层。板式建筑进深相对浅，解决了住宅的朝向、采光和通风问题。为了满足市场的需要，发展商宁可牺牲容积率，也要确保住宅内通风，以及对温度和湿度的要求，以造就生态型环境。

在进行楼盘规划时，较为棘手的一个问题是中小户型在高层板式建筑中设计较为困难，无法兼顾得房率、通风、采光等环节，因此大户型几乎成了惟一的选择。

深圳由于建筑成本的原因——大多只能一梯二户，板式建筑多止于小高层住宅，仅在个别大户型住宅项目（如富怡雅居等）中采用。

二种建筑平面比较表

表1-1 建筑平面类型 点式 1. 容积率可充分利用 2. 建筑风格富于变化 3. 室外管道便于安排 1. 通风差 2. 户型间可能产生对视影响私1. 高层建筑常采用 2. 香港、深圳的高层住宅区多采用 优 点 缺 点 备 注 4. 对场地要求不高 5．便于户型布置 6．结构稳定性强 板式 密性 3. 可一梯多户 1．有极好的通风性，1．建筑风格呆板容易形成穿堂风 2．朝向好，可做到户户向阳 3．宽敞明亮 4． 私密性好 （兵营式排列） 1. 多层建筑多采用 2. 大户型高档住宅采用 3. 一般一梯二户 4．在京、沪房地产市场中被推崇备至，趋之若鹜。大有“非板式不造，非板式不买”之势

点式建筑应用实例

加拿大温哥华城市太平洋协和区在规划建设时，贯彻了温哥华市政当局制定的城市可持续发展战略，高层点式塔楼——为了限制高层塔楼的体量，太平洋协和区的总体规划规定，塔楼的基底面积不超过580m2，而且不允许采用板式建筑；塔楼的群体组织既有高度的变化，又有前后的位置变化，以减小其尺度感，增加空间趣味，同时加大室内的阳光摄取量；塔楼采用凹式阳台，以使其成为建筑整体的一部分，屋顶则设有绿化平台。 案例：

1．万科俊园建筑平面 2．

板式建筑应用实例

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