南宁市新大地华城策划报告(8)

境奖”等多项殊荣，良好的居住环境和得天独厚的区位优势，吸引了越来越多区内外人士到此投资和定居。

而南宁市作为中国大西南的出海大通道枢纽城市及中国—东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入调整期的情况下，南宁市的房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入驻。如马来西亚东方资本集团与广西航洋投资集团联合投资达28亿元的香榭里花园、大连万达集团投资达11亿元的万达商业广场，以及新加坡财团投资开发的180亩荣宝华商城等,加剧了房地产激烈的竞争，使南宁市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。

二、大势分析

中国·东盟博览会的召开将大幅度提升南宁的知名度，扩大南宁在全国的影响，吸引更多外来人员。外来人员的增加，必然会增进对房地产的需求。对城市化进程和城市规模有巨大的促进和推动作用，对南宁的相关产业特别是房地产行业有极大的促进。

房地产的发展从未与经济大势有所背离。中国经济正在稳定、顺速成长中，房地产也因此具有成长空间；中国城市化水平每年以1%的速度增长，为房地产市场创造了巨大的需求潜力。房地产行业经过十年的发展，为国民经济提出了巨大的贡献，而且未来的发展前景和潜力巨大。

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与沿海和其他发达地区的房地产也比较，南宁的房地产发展平台并不高。这两三年时蓬勃朝气，但在全国影响并不大，作为西南部欠发达地区和老少边穷地区，房地产发展往往比东部沿海慢半拍，但是也有了“后发优势”。中国·东盟博览会将极大提升南宁房地产平台，为本地的房地产开发提供了更大的舞台和发展机遇，特别是琅东、南湖片区开发的楼盘会得到前所未有的关注，它们将以南宁城市新形象，呼应“136”工程，向世界展现南宁的风采。

目前，南宁房地产市场已经进入了新一轮发展周期，“中国东盟”的大环境下，在121文件和18号文件带来房地产业和金融业共同的规范化、制度化、市场化的重要契机面前，开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平，投资和消费将会继续同步增长。

2003年，以南宁国际会展中心为标志，以东盟博览会定址南宁为转折，琅东一跃成为南宁会展经济的核心，吸引了全市、乃至全国的目光。以会展经济为中心的房地产发展一触即发，迅速推出，一大批商务、高尚住宅盘顺势推出；不少项目也随机进行改造和提高。各个楼盘纷纷打出“会展商圈”、“南宁CBD”的概念进行推广促销，楼盘的平均价格指数位居南宁各区域楼盘乃至全区楼盘平均价格指数的榜首。目前，琅东新区居住人口已达10多万，而且云集了来自全区乃至全国各地政治、经济、金融、商业的精英，初步构建起南宁中央形象区和会展经济核心区域的雏形。

“东盟概念”将南宁的区位优势逐渐呈现出来，必将释放出更大的能量，激发楼市焕发出蓬勃的生机。随着新区建设和房地产项目的

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迅速推进，今天琅东已经成为南宁市政治、经济发展的中心地区，成为金融、信息、会展、商业等行业重点发展的首选区域。在“南博会”的推动下，市政设施、交通路网、新商业圈、高速信息网络陆续的构架起来，繁荣、活跃的商务、会展活动将在这里逐步展开，巨大的资金流、信息流、人才流将在这里汇聚，引领南宁乃至广西区域性经济、文化、信息、商业的中央商务区将在这里形成。

三、环境资源分析

一）、自然地理环境

南宁地处中国东南沿海和西南腹地的结合部，是广西壮族自治区的首府，是广西政治、经济、文化、科技、教育及金融中心，是中国大西南对外开放的重要城市，处于大西南出海大通道的枢纽地位。南宁始建于东晋时期历经了1680多年的历史变迁，凝聚了厚重的历史文化，特别是这几年来，随着城市化进程步伐的加快，已发展成为一座充满现代气息的新兴都市。

南宁市占地总面积10029平方公里，市区1834平方公里，地处北回归线以南，受海洋气候调节，属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雾。年平均气温21.7℃，年平均降雨量达1300毫米。

南宁市素有中国“绿城”的美誉，以绿色驰名于世，2001年园绿地面积达4874公顷，街头园艺绝色小品众多，市区公园现有13座以及30多处街头游园，长期的绿化和环境保护使得南宁城市空气质量常

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年达到国家一、二级标准。

二）、人口

南宁市2001年全市户籍人口294.56万人,市区人口137.85万人,南宁市以壮族为主,多民族聚居的城市,其中壮族人口占63.33%。

三）、交通

南宁市处于中国大西南出海通道的枢纽地位,同时具有沿海、沿边、沿线的优势,交通便捷无比,已形成航空、铁路、公路、水路交织的立体交通网络.

5. 航空

已开通直达北京、广州、深圳、昆明、郑州、桂林、北海、香港等国内航线及国际航线。

6. 公路12条，可通往全区各地及云南、贵州、广州等地，其中桂海高速公路（桂林——南宁——北海）是目前国内最长的高速公路。

7. 两条电气化铁路南昆线、湘桂线与京广线连接，湘桂线还与越南铁路网相接，打通了陆地通向东南亚的陆地交通要道。

8. 水路货运方面已开通7条内河航线。

四）、购买实力

２００３年，南宁房地产市场保持产销两旺的主要因素，首先是

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南宁作为全区政治、经济、文化、商业和金融中心，是广西最具综合实力和发展潜力的城市，近几年来，投资环境不断改善，各项产业发展迅猛。特别是“南博会”从２００４年起，每年在南宁举办一次，意味着中国与东盟之间的投资项目流和经贸信息流均向南宁集中，南宁有望成为中国与东南亚经济文化交流合作的平台，南宁当然可以凭借中国－东盟自由贸易区桥头堡的位置强势腾飞。而产业经济的拉动，必将吸引大量的外来人员到南宁投资、经商，甚至落户南宁，从而形成有较强购买力的房地产消费群体。２００３年１２月，南宁市举行的一期国有土地使用权拍卖会创下了单个成交价最高、拍卖面积最多和总成交价最高三项广西之最就与“南博会”的良好预期有关。 其次，经过多年的建设，南宁已成为“一个最适合人类居住的城市”，加上良好的教育环境和创业环境，吸引周边县市许多人为了子女有一个好的学习环境和将来就业问题而不断涌入南宁购房定居，极大推动了住宅消费市场的发展。

其三，南宁城市居民人均可支配收入不断提高。据有关资料显示：２００２年南宁城市居民人均支配收入为８７９６．２４元，在西部１２省区中位居榜首；２００３年上半年南宁城市居民人均可支配收入４８９４元，同比增长２．６％。加上住房货币化的大力推进，增强了居民购买力和支付能力，为住房消费提供了基础。

其四，２００３年南宁市“１３６”工程拆迁面积达１００万平方

米，且政府以货币补偿被拆迁户。旧城改造的力度加大，使拆迁户住

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