南宁市新大地华城策划报告(6)

定程度上对项目价值的进一步挖掘产生了一定阻碍作用。

? 项目地块规模较小，使项目的小区规划存在一定的局限性。 （三）T（威胁）

? 区域内南湖国际广场已经在售，而且项目临界线较长，商业价值大，对提升整个项目的整体价值有更大的支撑点。

? 佳得鑫·水晶城以金湖广场的绝对优势，加上17.4万㎡建筑面积的量体，其中梦之岛进驻4.7万㎡上场的恢宏气势，足以傲视整个琅东地产业。对本项目而言也存在很大的威胁。

? 凤岭片区推出或即将推出的项目特别是诸如荣和山水美地、翡翠园等的大盘，以其独有的个性资源，让潜在客户有了一定的选择余地，也会分流本项目的部分客户。

（四）O（机会）

? 南宁市房地产业正呈快速发展态势，市场需求旺盛，发展空间较大。

? 经济环境的逐步改善，居民收入的逐步提高，在一定程度上增强了商品物业的消费力。

? 外来人口的不断增加，在客观上增强了对商品住房的需求。 ? 本项目地块属于南湖板块，而南湖资源是南宁目前最为珍贵、最为称缺的资源，对追求生活品味的富裕阶层有着较强的吸引力。

? 本项目紧邻南宁金花茶公园，客户来说是一个较有吸引力的

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卖点。

? 从户型设计、小区景观规划、外立面创新、配套设计、形象包装都有足够的调整空间，使有效打造项目核心竞争力成为可能。

综述：

项目地块周边公建配套成熟，休闲景观资源丰富，交通便利，空气质量良好，人文气息浓，实属理想的居住用地，可以开发成为富有个性的高尚物业。

动态SWOT分析的考虑因素包括：

1) 政策影响； 2) 规划影响； 3) 供应量及竞争影响； 4) 其他特别影响的应变。

在整个营销过程中，我们将密切注视市场的变动因素，并据此动态进行SWOT的后续分析，以调整相应的营销策略与重点。

九、大地华城项目客户群体分析

大地华城项目在立足于城市湖景和高尚住宅区区域优势的前提下，提出了住宅新概念，使项目在南湖湖景住宅中脱颖而出，具有极强的个性和差异性。本文通过简要的分析项目的内在优势和差异性，深入的分析本项目目标客户群体的购买欲望和习性及其他相关的特点。

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一）优势分析 1、地块优势

项目位于南宁市高尚住宅区，项目周边居住人口平均教育水平高，文化素质高，品位高。南宁市内最大的景观资源之一南湖使本项目的整体价值得以提升，是本项目物业的所有者和使用者的身份象征。

2、居住理念

新的时尚居住理念“BBHOME”的提出更让本项目在该地块楼盘的竞争中脱颖而出，具有极强的个性和差异性。

二）项目产品简况

住宅类别：单体高层，单元式，复式户型； 住宅面积：130—170㎡； 单价：3000元左右；

总价：45—55万，在单元式住宅中属高档类。

三）、目标客户定位及分析

大地华城项目提供的是一种亲身参与构建的、可在各种用途和使用方式之间进行弹性变化与弹性组合的物业产品形式及相关的服务体系。依托于地理位置优势及周边优秀的景观优势，结合整个项目的时

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尚、高档定位，营造出清晰的市场形象。我们主要对住宅部分的目标客户进行分类分析。

1、自用型客户

由使用用途可分为纯居住型和商住结合型。

? 纯居住型：

可分为原住型（南宁市的客户）、外来型客户（区内外欲移居南宁的客户）。

A、原住型 1）客户特征

●

年龄在27—45岁之间的事业成功人士，是同龄人中的佼佼

者；

● ● ● ●

独立、个性张扬、思想前卫、乐于接受新事物； 社会地位与文化层面较高，闲暇时间多，爱读书看报； 追求高品质的居住环境与生活环境； 目前居住区域以新城区居多

2）、影响客户购买的因素

●

物业价值的平衡点，主要表现在单价、总价及付款方式的有

机结合；

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● ● ● ● ●

项目新理念的市场推广、充分展示和易操作性；

能否提供时尚生活的享受，以体现个人的价值及社会地位； 物业管理及生活配套设施的完善程度； 发展商、承建商的社会信誉、实力 项目周边环境设施、人文科教配套等

3）客户管理

该类客户属于本项目的最主要目标客户群，须重点对待和把握。

4）媒体接受

● ● ● ● ●

早报等

《新生活》等时尚杂志 属小车一族，听广播 活动区域以新城区为主 网络

B、外来客户 1）客户特征

●

区内各地成功人士，消费层次较高，有一定经济实力,认可

本项目的生活理念；

● ●

家庭居住人口多且变动大,需要特别户型的外地人； 意欲移居南宁，向往城市繁华及文明；

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