南宁市新大地华城策划报告(5)

二）、琅东区域（指琅东、琅西、南湖沿线）楼盘具体情况

A、基本情况：在售楼盘总建筑面积达40.18万㎡,总户数达2489户,其中一房362户，二房348户，三房806户，四房824户，五房20户，楼中楼129户。区域内准备近期推盘的有南湖名都广场、绿城画卷等。

B、整个琅东区域楼盘作了一个统计，以一房、二房为主的面积从30㎡~110㎡的户型占总数28.5%，面积三房、四房为主的面积从95㎡~200㎡的户型占总户数的65.5%，而从5层以上的户型面积从150㎡~360㎡包括楼中楼、占总户数6%。

琅东区域在售楼盘总户数统计表

户型 一房 二房 三房 四房 五房 复式 合计 面积（㎡） 30~73 73．46~110 95~181 119~200 150~200 161~360 户数 362 348 806 824 20 129 2489 比例（%） 14．5 14 32．4 33．1 0．8 5．2 100

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琅东区域楼盘总户型配比情况

35.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00%系列1一房14.50%二房14%三房32.40%四房33.10%0.80%五房0.80%复式5.20.50%5.20%系列132.403.10%

区域内主力户型与补充户型的比例如下图:

五房、复式6%一房、二房29%一房、二房三房、四房五房、复式三房、四房65%

由此可推理出，目前琅东的户型以三房、四房为主打户型，一房、二房户型为次户型，五房以上户型包括楼中楼为补充户型。

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三）、总价、单价对客户影响分析 C、区位价格

结合南宁楼市的具体现状，一般公认均价在1600元/㎡以下的住宅为低档住宅，1600元~2500元/㎡的为中档住宅，2500元/㎡以上的为高档住宅。琅东区各楼盘均价最低的也达2700元/㎡。整个琅东区域2002年实现整体均价为3100元/㎡，价位是城北区和江南区的1~3倍。因此，琅东楼价基本上全部属于高档住宅。且朝向差价较大，可观湖景的住宅价格要比非观湖价格高出300~600元/㎡。如东方明珠腾龙阁与聚龙阁之间。2002年琅东最高土地挂牌拍卖价格为202万元/亩，而到2003年价格已升至340万元/亩。因此，开发商为了回收高地价成本，最终不得不提高住宅单位价格，由此可推理出今后两年内琅东楼价仍然持上升态势。

D、琅东区市场开发状况及产品发展趋势从区域内现在住宅开发状况看，主要有以下几个特点： 1、

项目定位以高档为主，户型面积倾向于大户型，项目总

价较高，主力总价多数在35~60万元/套之间。

2、

该区域沿民族大道两旁多以高层为主，，约占南宁市高层

建筑的50%，而往琅西延伸区域以多层和小高层为主，电梯公寓有增多的趋势。因小高层电梯住宅能够较好的满足大众对居住空间及通风、采光的需求，因此成为项目开发定位的一个重点因素。

3、

面临琅东延伸区域凤岭的强力竞争。凤岭是南宁市继琅东

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开发热潮后的另一个热点开发区域。随着城市中心东移，具有雄厚实力的开发商都争相进入这片15平方公里的区域。目前汇集的大盘项目有：3000亩的荣和山水美地，500亩的翡翠园，270亩的香榭里花园及1800亩的荣美春天花园和300多亩的凤岭山庄，除了香榭里花园、翡翠园和大自然花园已开盘外，其余的也于近期推盘，高档、高品质的住宅供应量骤增，区域激烈竞争势不可免。

4、

上市楼盘越来越多，供应量增大区域内市场定位接近、同

质性楼盘多，比较缺乏个性化产品，市场竞争加剧。成交总量放大，但个盘销售周期延长，整体价格持小幅上升水平。随着南湖广场、金湖广场、会展中心、民歌广场等项目的落成，大环境及配套日臻完善，琅东作为南宁市CBD的雏形已成。随着市场的成熟，推动了新盘不断提高楼盘质量和设计水平，激发创新能力，加强营销力度，提高营销水平。

从以上分析可以看出，琅东区域住宅开发存在巨大机会，但也同时面临激烈竞争和更高水平的挑战。为满足高地价所需回收较多的成本，因此住宅产品定位大都以大户型高总价为主力，小户型为辅的开发路线，目前的户型以3房、4房为主力，面积以110㎡—150㎡之间为主，实现区域均价为3100元/㎡，主力总价范围为36万元——60万元，在地价更贵的情况下，本项目若在推出时与各大盘正面交锋，实非明智之举。因此我们建议在总量分析的考虑下，寻找市场缺口，项目推盘之前必须进行准确的定位，走市场利基的道路，最终才能立于不败之地，赢取辉煌。

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八、SWOT动静态分析

SWOT分析是研究项目营销基础的基本工具，但往往单纯的SWOT分析流于现状的表面分析，我们认为有效的SWOT分析应该动静态结合，以充分考虑到市场的动态变化。

静态SWOT分析： （一）S（优势）：

? 项目地块处于南宁市新概念的高尚房地产板块——南湖板块，。

? 南湖作为南宁市最为稀缺、最为珍贵的资源与南湖仅一路之隔。

? 项目地块与金花茶公园、南湖紧紧相连，为项目营造了良好的居住环境。

? 与富有“南宁绿肺”之称的青秀山隔湖相望。

? 地块前面与金花茶路有一定的空间距离，有效隔绝了金花茶路路对本项目造成噪声污染与灰尘污染，有效营造了项目安静的居家氛围。

（二）W（劣势）

? 项目地块周边项目的存在，对南湖的景观视觉有一定的影响。

? 项目地块高压线的迁移时间不定，对项目的工程进度造成了一定的影响，是否能在南博会之前把项目推向市场值得关注，在一

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