南宁市新大地华城策划报告(4)

因此开发规模普遍偏小，在大家规模相当的情况下，各项目之间只能比拼个性化的设计及配套的独有性。

七） 目前的项目开发多以纯住宅或裙楼为商铺、塔楼为住宅、写字楼的开发模式，没有进行多样式、多角度的开发探索和研究，住宅产品功能单一，无论是产品或配套都同质化严重，因此有必要从产品和住宅理念上进行深一步的挖掘，提高自身产品的性价比。

八） 2003年，南宁市人均收入已跨过860美元的门槛，向1000美元的目标逼近，按国际发展规律，人均收入达1000美元时，房地产业将步入快速、平稳的发展期，一般周期为20年时间。

九） 一般认为，南宁市的房地产业与东部沿海经济发达地区大约有着5年时间的差距，因此在开发高性价比的产品上有较大的潜力。

六、 南宁市房地产发展趋势预测

由上述分析可知，南宁市住宅需求每年保持12%的增幅稳步上升，在不考虑二手房交易量扩大及其它因素影响的情况下，未来两年市场规模预测曲线如下图：

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亿元40302010019982000200220042006年7.492620.638.3633.5729.55系列1

七、琅东区域房地产市场分析

琅东区位于南宁市行政区划的新城区东部，新城区是自治区党委、政军首脑机关所在地，辖区面积108㎡公里，总人口43.48万人，2003年生产总值7.826亿元，城镇人均收入7448元人民币，是目前南宁市经济最发达的区域。而琅东区位于南湖桥头，桂海高速公路的入口处，是南宁市重要的交通枢纽。区域内路网四通八达，东行可入桂海高速公路、西行沿民族大道进入市中心，南行进入机场高速，北行进入快速环道。是南宁市未来的新都市中心。政府机构、金融、商业、文教、旅游等日益集中于此，投资潜力无以伦比，是南宁市乃至广西发展标志性区域，对外开放的窗口，因此成为地产开发商以及代理商必争之地。

琅东的房地产开发已经进入理性阶段，正逐步实现增长方式由速

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度规模型向质量效益型转变，整个区域的发展机制也由过去的主要依靠行政措施和政策调控向市场机制自身调节转变。针对目前琅东房地产现状，业内业外人士都有一个共识，价格高、档次高、质量高、楼体高。这“四高”已经成为琅东房地产的生动写照，特别是楼价高已经成为不争的事实。相对于其它区域中低档的商品房而言，该区域商品房设施较为完善，户型较为合理创造出较为好的居住环境。由于档次高，发展商要实现利润最大化，一方面依靠规划设计和景观配套取胜，建筑风格、环境配套从躁动趋于平实，荣和山水美地均价从开始2900元/㎡到现在3200元/㎡一路飙升，而且供不应求；另一方面，注重产品的创新、品质和可持续发展也是该区域发展商抢占市场制高点的尚方宝剑，为住户量身打造科技、舒适、便捷、安全及人性化的现代化居家办公环境也是各个发展商发展的重点。

南宁作为区域性的经济、政治、文化、金融等的中心城市，其两小时经济圈基本涵盖全区各主要城市，便捷的交通甚至辐射到全国各地乃至国外，而琅东作为进入南宁的门户近几年来成为南宁房地产市场热点之后，不断扮演着领头羊的角色。特别是南博会落址南宁这一利好势头，更坚定了南宁作为中心城市的位置，甚至跻身到国际性区域中心城市的行列。“地段论”作为房地产行业的金律，在琅东再次得到了明证。占尽天时、地利、人和的琅东区房地产业实现了点、线、面的跨越性发展。“南博经济”效应也是琅东楼市再次腾飞利好因素，为本地区、国内甚至国际的资金流向该区域，也为该区域的房地产服务业与发达地区的同业进一步交流创造了理想的条件。从宏观上看，

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当居民的GDP指标处于800~1500美元之间，居民家庭因格尔系数也由50%下降到40%，居民消费支出将得到有效提升，南宁市正处在住宅高速发展区域。据统计，南宁楼市的购房群体，非南宁居民已达三分之一左右的份额，特别是高档楼盘，更是超出这一数字。无疑城市化进程的加速，新增人口的大量涌入，有效的市场需求是琅东房地产业独领风骚的后备力量。

琅东区域在出现众多的高价位项目，没有出现产品滞销的局面，也没有出现像其他行业一样的价格战，反而一路飘红，遍地开花，出现供需两旺的局面。台上三分钟，台下三年功，多年房地产行业发展的沉积功不可没，各大开发商不再一味追求短期效益，而是更注重于长期的良性发展，坚持以市场为导向。在琅东区域这个大舞台上，各大发展商各自充当不同的角色，净、旦、末、丑在这共同上演了一台出色的房地产大戏，票房一路飙升。市场主导者坚持大众化路线，积极维护其市场主导位置。如荣和山水美地、翡翠园等，市场利基者则避开冲突，努力寻找细小的利基位置以保持自身力量，如圣展·独立公社的产权式酒店以及各开发小户型商务公寓、写字楼的项目等。同时各个开发商业因地制宜,南湖沿线、金湖商圈、会展中心等一系列的卖点为琅东区奉上一台房地产盛世大戏。经济的持续高速发展不断地为南宁房地产市场注入新的活力，琅东房地产市场继续保持“高位运行”。

林林总总，各种利好因素，一直领跑着南宁房地产业的琅东房地产市场仍将以发展为主题、结构调整与规范为主线，继续保持高位运

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行。同时还将以自己独特的发展特点与模式，向南宁房地产市场发出庄重的宣言。

一）、户型的市场缺口分析

1、琅东在售楼盘一览表（琅东、琅西、南湖沿线）

最地楼盘名称 址 中天世纪花园 南湖国际广场 太平洋国际 佳得鑫·水湖广场晶城 北侧 金城市花园 浦路 金城市杰座 州路 双汇金苑 拥路 嘉和·南湖之都 民4.6 20009 000 000 500 33430 32南宁嘉和54.1万㎡ 3.5 20040 980 500 300 3536500/45 40 房地产公司 0% ㎡ 41南宁金水84.8万8 0 房地产公司 0% 4.5 20084 800 200 500 42436 350 6房地产公司 南宁天驰3% 93万㎡ ㎡ 200324331广西昌达39.2万4.5 99 150 300 500 7 40 鑫房地产公司 长湖路 长湖路 金州路 金200434382南宁佳德 ㎡ 17.4万盘日期 套数 价 高价 价 积 2003 2004.3 2004.3 7333 26 000 400 100 93437 90 8160 200 房地产 南宁九鼎 30 000 200 300 1243房地产 广西华海 89 800 500 300 房地产 3万㎡ 5% ㎡ 15万㎡ 积 南宁中天况 913万开总起最均小面大面开发商 售情面积 最销总建筑族大道 4.5 67 100 200 600 80 置业有限公司 5%

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