南宁市新大地华城策划报告(3)

规模只占全区总数的7%，市区人口只有150万，远远满足不了城市发展的需要。因此，广西已决定加快城市化进程，才相应进行了户籍制度的改革，南宁市城区人口到2010年将达到300万人，按新增人口每人需增加30㎡的居住面积计算，那么要新增住宅面积为4500万㎡，这还不包括旧城改造拆迁户及二次置业者的住宅需求。

3、 121号文件和18号文件的出台，对房地产用地及金融贷款提出了严格的要求，明确要保持房地产业的健康稳定的发展。新政策出台可能对南宁楼市将造成如下几点影响：

① 高档高品房的市场竞争更趋激烈，主要是受新政策的影响，二次置业者会改变投资方向，置业萎缩，从而使高档房价格下滑。

② 中、低档商品房由于受新政策的影响不大，消费者反而增多，价格极有可能上升。

③ 由于受现房贷款政策的影响，那些自有资金少，主要开发资金是靠银行贷款定资及预收款来维持项目后续开发房地产公司，将会逐步被淘汰出局。

④ 二级市场将会得到很大的发展空间，进一步得到快速发展。

4、 南宁市“136”工程的实施，2002年第一年就实施了城市道路、沿江堤岸、旧城区改造等118个基础建设项目，总收入达50多个亿。全市拆迁面积达82万㎡，今年计划拆迁面积达100万㎡，若按拆迁1㎡会带来2㎡购买力计算，今年只是拆迁户需求的住宅

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面积就达200万㎡。而2002年南宁市全年销售的总面积只是212万㎡，因此市场发展空间非常巨大。

三） 、南宁楼市分布情况及分布区特征

1、 2002年7月1日南宁市快速环道建成能车，使曾经处在市郊边缘的位置迅速推到南宁楼市的前台，引起楼市大震荡。沿环线开发的楼盘从数量上将超过南宁市楼盘总量的50%。但由于环道沿线各城区经济和文化的发展不平衡性，导致了沿线楼形成了以下的趋势 ：

① 在城市东部琅东新城区，环道四周已形成以竹溪大道为“黄金走廊”的高档住宅社区；

② 在东北部厢竹路与东沟岭一带，形成物流区与高档居住区为主；

③ 在白沙大道与南宁高新技术开发区沿线，住宅的发展将以中、高档为主；

④ 在较偏远的沙井沿线，大沙田开发区将以中低档社区为主。

2、 随着南宁楼市的发展，区域特征日趋明显。

① 新城区，包括琅东、凤岭等，已逐渐发展成为都市精英的集结地。琅东经过10年的发展，已初具南宁CBD的雏形，在此汇聚了南宁市一半以上的高层建筑，连续数年占据了南宁楼市的最高价。成为南宁市富人的首选居住区。也成为所有市民趋之

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若骛的地方。接下来开发热点逐步向琅东的延伸区域凤岭聚集，2002年新天地和翡翠园已初试牛刀，2003年大自然花园及3000亩大盘荣和山水美地的加入，引起楼市的不断震荡。

② 兴宁区、朝阳路，仍是目前南宁商业价值最大的地方，在此每亩超过400万元的商业地块大有其在。南宁万达商业广场、新朝阳商业广场、外滩新城、华星时代广场与百货大楼等将构成南宁市新的第一商业圈。

③ 江南、城北区将成为普通大众的最佳选择居住地。这里房价普遍在2400元/㎡左右，而且小区品质不断得到提升，能很好的实现了南宁普通工薪阶层的安居梦想。

④ 127平方公里的相思湖新区以经济神秘的面纱，南宁市西北区将以相思湖为中心开发成生态型新区，从而迈出了城市发展向西拓展的步伐，相思湖片区将成为继琅东、凤岭之后最大的南宁房地产开发热土。

四） 、市场热点分析

2003年，南宁楼市最抢眼有两点：一是别墅楼盘异军突起，二是小户型销售火爆，达到白热化的境地。

南宁市2002年以前除了玫瑰园还算得上象点别墅样子之外，其余的都是以卖地块为主。如碧丽山庄、青秀山庄等，直到2002年才出现第一家真正意义上的纯别墅——新天地别墅，到了2003年只半年时间，别墅楼盘已如雨后春笋不断出现如：枫丹丽舍、龙

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胤花园、丽水湾、天池山别墅、以及翡翠园和大自然花园分别有50栋和137套别墅，整个南宁市场别墅供应量已达2000多套，初步估计，到2004年南宁市别墅量已达到4000余套。因而市场消化压力巨大，楼盘间竞争激烈。在目前别墅市场还不够成熟的情况下，加大力度抢夺市场，会对今后别墅市场的开发造成负面影响，加上国家限制高档商品房、别墅消费贷款政策的出台，又增加了别墅销售的难度，增大了别墅投资风险。

2003年南宁市楼市刮起了小户型旋风，从年初碧园数码文化城开盘当日就创下了销售190套的佳绩，销售率达80%，接下来永泰大厦开盘当日销售达60%,到青年·国际、东葛华都、嘉和自由空间、岭南百变式公寓，无不销售火爆，青年·国际更是创造了在不到两个月时间内销售了1000多套小户型的神话。我们对这些楼盘作了调查，总结出了如下几点：

a) 都地处中心繁华城区，周边配套成熟完善； b) 内部功能齐全，配有卫生间、厨房、电梯、宽带等； c) 带装修，即买即住； d) 总价低、首付低、月供少； e) 投资回报率和增值潜力大；

主要表现在，青年人可以滚动置业，现可暂时居住，日后可租或售，单位租金比大户型要高，相对于投资股票、证券等风险小，收益稳定，此外，地处市中心，其位置具有不可复制性，增值空间大。

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五） 、市场发育程度

近两年来，南宁市的房地产市场总体上运行情况良好，房地产投资、销售等各项指标均有大幅增长，基本保持与国民经济各项指标的协调发展，房地产业已成为南宁市经济增长和投资、消费的主要支柱产业。 2002年南宁市商品房成交总额为30

亿元左右，对购买力的消耗总量仅略高于GPD提供的自然增量（28亿元），没有对沉淀在市场上的原始购买力有效激活，对开发商而言是一个极大的利好。今年一季度南宁市房地产完成投资7.03亿元，同比增长92.05％，同时南宁市商品房价格小幅上涨，平均销售价格每平方米2516元，同比增长2.35％。南宁市商品房销售面积为47.93万平方米，销售成交数量与竣工交付面积基本同步。业内人士分析，“销售成交数量与竣工交付面积基本同步”表明南宁市一季度商品房的空置率处于较低水平。在此利好消息影响下，今年一季度南宁市商品房价格随即“水涨船高”。

今年一季度，南宁房地产施工面积为578.24万平方米，同比增长约60％。其中，住宅施工面积约436万平方米，占施工总面积的75％。由此可见，南宁市的房地产开发的主要方向仍是住宅投资。今年一季度的竣工面积也大幅上升，总竣工面积约为55万平方米，其中住宅竣工面积约45万平方米。

六） 从开发规模上来看，由于琅东土地资源的稀缺、珍贵，

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