“财富中心写字楼”营销推广方案(7)

第三部分：项目市场定位 一、项目定位

项目所处的地理位置和周边环境绝对影响整体定位，我们从影响消费者购房和公司办公的四个主要因素（位置、价格、质量、物业管理）入手，来确定本项目的市场定位。项目所在的地理位置及项目所处区域的环境、整体交通、商业规划情况，已经决定了其售价——高档次；作为写字楼物业，纯写字楼是永恒的主旋律，它可以减少信息成本、交通成本、交易费用，可以共享配套实施，而项目的整体规划方案也是定位于此；现代人对健康的要求很高，健康的办公环境已经成为上班族非常关心的问题，考虑到项目作为纯写字楼高达36.7%的绿化，我们于是将本项目定位于高档纯生态写字楼。 二、项目形象定位 1、项目名称

为了使项目在市场上得到突显，同时也为了使项目名称更完整地体现建设理念，独特而响亮的项目名称将对项目推广起到了决定性的作用。考察项目实际情况，敝司特为项目量身定做了以下几个项目名称： ①IT国际 ②光谷·炫智区 ③菁英1号 ④知本·先锋

IT国际：中国·光谷作为光电子产业基地，IT业也发展迅猛，成为光谷地区支持产业之一，用“IT国际”作为本案名可以聚集相当从事IT行业的企业进驻写字楼，同时案名也展示了中国IT企业走向国际、走向世界的雄心和气度。

菁英1号：项目的独特地理位置——东湖高新、光谷商务核心地段——鲁巷站，可谓门户之所，“菁英1号”即可以诠释地段，也昭示出在项目办公的都是菁英人群，体现项目与众不同的气度。

光谷·炫智区：光谷体现地域，让人一看案名就知道其地理位置，炫：炫耀；智：智慧，光谷·炫智区展示出了武汉·中国光谷作为全国第二大智力密集区域的自豪。

知本·先锋：知本，即“知识资本”，现代社会是一个知识经济时代，智力密集是高科技企业的一个重要特征，特别是在光谷区域，高科技企业云集，智力密集层度更高，而知识作为高科技企业的核心资源和价值创造的主导因素，取到了重大的作用，知识分子在追求物质财

富的同时伴随还有一种更高的自我追求，而“知本先锋”的案名既肯定了知识在高科技企业中的巨大作用，也通过“先锋”一词给予了知识分子极大的荣誉感和满足感。 2、广告主题语：（以光谷·炫智区为例）

①光谷·炫智区：5A生态写字楼、光谷商务头等舱； ②光谷·炫智区：决胜财富，唯有智慧；

③光谷·炫智区：专为“智商”量身打造的5A写字楼； ④光谷·炫智区：立足科技前沿，成就创业梦想； ⑤光谷·炫智区：unit－team新主张；

⑥光谷·炫智区：武汉首家4E写字楼（智能化ELECTRONIC，生态化ECOLOGICAL，经济化ECONOMICAL，效率化EFFICIENCAL）。 三、目标客户定位

由于写字楼物业不同于住宅，它用途迥异、价格高、购买群体特殊，即使叱咤一时的老板也会计算每一个单元的投资和收益，会根据未来市场的变化推测现在购买是否合算，因此，写字楼的目标客户群体不会很广，只能针对那些尖端客户。考虑到武汉·中国光谷在2000年5月才正式通过国务院的批准正式上马，历时不足四年，发展潜力巨大，越来越多的光电子等高科技企业将进驻光谷，于是将目标客户群体定位在： ①从事光电子研究开发和应用的相关企业；

②从事软件、网络和电子商务服务或应用的相关企业； ③从事通讯领域的相关企业；

④受光谷房地产的发展而带动的相关行业，如广告业、房地产开发公司等； ⑤金融证券公司、保险公司等； ⑥某些购买用于投资的个人。

可以肯定的是，中小企业将是市场购买的主要力量，当然一些大单位、大企业也会占到一定的比例。我司针对这一可预见的特征，将整个楼盘从4楼以上都进行了分割，其中4——14楼规划为小户型，面积在72.53㎡——174.7㎡之间，15——19楼规划中大户型，面积从261.24㎡——504.14㎡不等，具体情况见附表一、二、三。 四、价格定位： ①售价：

价格合适才是最好的！现在写字楼的价格越来越实在，价格的实在并不意味着市场的萎缩和倒退，相反却是市场发展的印证，表明了市场经济条件下市场对产品供应的影响。

根据我司对同边楼盘的考察，大多旺销的写字楼均价都在4000元/平方米以下，总价在40～60万元之间，市场也验证了这样的价格是很有竞争力的。本项目的价格我司认为可以灵活制定，即在期房时期以3600元/平方米左右均价开展内部认购，等项目完工时，均价上升到3800——4000元/平方米。 ②租价：

起租30元/㎡/月，层差1元/平方米，即均租约为40元/㎡/月。

第四部分：项目包装

现代社会是个开放的社会，信息的流通速度越来越快，“酒香也怕巷子深”，而通过对项目的包装，可以迅速提升项目的认知度和知名度，加快销售的进程。

根据项目的定位，我们将进行一系列的品牌设计、塑造和包装，包括品牌标即LOGO、VI系统、工作证、楼书、DM宣传页，售楼中心、展板、罗马旗等，现仅从项目硬件上进行说明。（附LOGO设计于后，以IT国际案名为例，见附件四，其余设计将在正式着手项目后奉出）

1、售楼部的包装

要以展现“光谷·炫智区”的档次和风格为原则，特别是在“炫”上下功夫，要体现一种积极进取的精神，同时售楼部也应展现出项目作为写字楼物业的大气。

现场的包装在一定程度上体现项目的形象和开发商的实力，售楼部作为与顾客进行沟通的一个平台，可以让顾客了解产品的情况，并在相互沟通中增进感情，以利于交易的最终达成，于是售楼部的布置和装饰就显得至关重要。 a.面积80—100平米以上。

b.内部可分为入口、模型展示、洽谈区、展示区、银行按揭咨询处等。 c.内部装饰要和项目的主格调一致，同时要有沙盘、模型、销售看板等布置。 2、外围包装

在施工现场，树立围墙广告，广告即可以把施工内部和外部隔开，同时也有效的美化、宣传了项目的特色。 3、大堂包装

作为人们写字楼的必经之地，作为商务交流的第一场所，大堂的形象不仅代表着写字楼的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象，对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格，智能化的配置都有极其严格的要求。本项目大堂面积不能少

于350平方米；在功能上可以划分为商务功能和休闲功能；在公共前台，要装饰LOGO背景墙，艺术天花吊顶及灯饰。 4、电梯间包装

高级石材墙面、地面；艺术天花吊顶及艺术灯饰。 5、公共走廊包装

高级石材地面；艺术天花吊顶及照明系统。 6、公共卫生间包装

高级大理石墙面，防滑石质地板、高级感应洁

五部分：推广策略

项目推广体系的建立和实施，必须联系项目的实际情况，通过独特的策划理念、务实积极的态度、娴熟的销售手段以期实现项目的旺销，达到预期“高档开发的目的。

如何针对项目纯生态写字楼”的定位和“光谷·炫智区”的案名进行推广是我们首要解决的问题。前面所提出的5个主题广告语将是我们推广的方向，现以两个来进行推介： 5A生态写字楼、光谷商务头等舱；

这则广告语主要从区位优势、5A系统、生态办公、绿色办公方面进行推广。 ①区位优势：

项目地处光谷门户，白金地段，区位优势明显，发展潜力强劲，可谓超值投资，高资回报，不着一字，尽得风流！ ②5A系统

即BAS楼宇自动化管理系统，对整个大厦的供电系统、电梯系统、灯光系统实现自动监控；ACS自动化监督及保安系统，对整个大厦的所有人行通道及重要场所实行24小时电视摄像并记录，计算中心控制、实现吾人防守，自动报警；FAS消防自动化系统，配置国际先进的自动报警及联动系统，先进的光电感应探头对数据进行智能化分析和判断，中央电脑控制器实行报警复查等；CAS通讯自动化系统，有线电视、电话通讯系统，网络系统千兆入楼，百兆入层，内外信息高速传递；OAS办公自动化系统，楼宇计算机系统连成局域网，以进行财务分析、人事、设备、服务、信息综合管理，实现信息共享。 ③生态办公、绿色办公

在设计结合了可持续发展的环保生态开发理念，其构造具有低耗、节能、健康、高效、环保之功能，具有生态化、智能化的特点，希望成为现代意识的高新科技、先进企业及科技核心

研发机构的理想办公场所。小区高达36.7%的绿化、3楼、14楼的空中花园，全面实现生态办公。

立足科技前沿，成就创业梦想——光谷·炫智区：unit－team新主张

提出UNIT—TEAM，即团队联合的概念。中小企业今后的发展模式将是一些中小企业互相联合，凝集彼此的力量与大型企业一争高下，而在光谷·炫智区里的公司，特别是那些中小公司，将通过这个平台，实现资源共享，资源互补，从而在日趋激烈的市场中赢得一席之地。 这个概念的推广主要目的是吸引更多的中小企业来此办公，来此购买写字楼。

当然，我们还可以从其他方面进行项目的推广，如价格、楼宇自身素质、造型设计、付款方式的推广、项目包装、媒体广告等等。 1、价格优势：

对于投资客来说，最关心的是价值、升值空间和投资回报问题，再其次才开始考虑楼盘的整体素质，因此，项目前期导入市场的价格不能太高，3600元/㎡的低价比较合适，这样可以营造出一种项目高质低价的良好形象。 2、展示项目自身素质：

5A纯写字楼，四部品牌电梯，人性化、情景化办公操作； 3、造型设计：

建筑的外观，直接显示上帝的珍贵与地位，是企业形象的第一时间表述。一座能够提升企业形象的写字楼理所当然要求拥有与众不同的建筑外观。

项目“简约彰显现代，艺术兼顾实用”，框架式楼体造型，中正有道，充满简约意味！ 项目的设计风格结合外部的自然环境全面展开，运用适宜的简节技术手段和最现代化的科学技术建造具有21世纪前瞻性的高端作品，达到建筑低能耗的环保要求及使用者的舒适度、人性化的目标，创造出有利于生态平衡和可持续发展的绿色建筑。

空间分散自如，大小随意选择，3.6M的层高更令其他写字楼望“层”莫及，这样可以吸引各种层次的投资者。 4、付款方式的推广

由于写字楼物业价格昂贵、用途单一、总价高，在付款方式上目前比较流行的按揭方式是6成8年，如湖北信息产业科技大厦。本项目为了使置业更轻松，可考虑提供6成10年的按揭方式。

5、项目包装（见前略）

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