“财富中心写字楼”营销推广方案(6)

交通、信息、科技和教育中心。现在，以武汉为中心的城市圈正在逐步的形成。

武汉得天独厚，优越的地理优势、丰富的水脉资源、深厚的文化底蕴，良好的经济发展前景等，无不展示其大家气度和摄人魅力。

随着近年来武汉经济的飞速发展，为城市房地产业的繁荣奠定了雄厚的基础，加上福利分房制度的取消、国家房改政策进一步深化、银行的利率下调，人们的置业观念发生了显著的变化，整个房地产市场散发着诱人的前景，不管是在住宅市场还是在商务写字楼，都呈现出勃勃的生机。现主要从写字楼市场进行分析：

写字楼是以商务办公为主要用途物业，写字楼市场的兴旺和冷清可以侧面的反映出一个区域一段时间的经济发展的波动，因此被看成是区域经济的晴雨表，但在武汉，写字楼市场却是“少晴多阴”，根据武汉房地产年鉴数据显示，2001年武汉写字楼年销量为14.05万平方米，空置量达33.08万平方米，2002年的空置量达到了38万平方米，伴随着销售额逐渐年增长的同时，空置量也在逐年增长；另有资料显示，仅1998年到2002年见已竣工而位能销售的写字楼面积已近138万平方米，市场压力极大。

市场压力大、需求不旺、加上特殊的商务用途，写字楼在市场操作上难度更大，目前已经形成这样的共识：

1、价格高，只有少量人才能购买，市场需求不旺；

2、压力大，写字楼只有在现房时才会购买租用，前期压力大； 3、周期长，多以出租形式经营，项目回收周期长，

4、风险大，投入成本比住宅大，回收期长，受政策、经济形势影响大，风险不言而喻； 于是，一些开发商对写字楼不敢贸然上马，银行和大商场就成了最大的开发商，“金融一条街”就成了武汉写字楼市场上一大独特的风景。因为租售火爆，同时伴随着武汉经济的快速发展，写字楼市场重新开始活跃起来。细观写字楼市场，不难发现它们的特征： 1、市场悄然启动，数量急剧上升

从2002年末开始，一些各具特色的写字楼开始悄然启动了，如元辰国际、樱花大厦等，它们开始弥补写字楼市场的一些空白领域，同时，随着世纪广场、华乐商务中心、新东方商务大厦、天源城·东沙大厦、福星城市花园、武汉证券大厦、华氏儒商先后推出，现阶段市场体量庞大。

2、价格适中，租售相宜，以售为主

和住房价格水涨船高相比，武汉写字楼的价格却显示出了更多的实在，现在市场上新推出的写字楼项目，如临近西北湖的元辰国际、与汉口火车站隔街想望的兴城大厦、武珞路上的兆

富国际等都具有不错的区位素质，但他们的价格都只在3800元/平方米上下，且这些新的写字楼项目面积也开始瘦身，功能追求实用，大面积可以进行分割，由于总价不高，打破了原来写字楼项目以租为主的格局，销售情况也较理想。 3、商住楼占据大壁江山

无疑，商住楼成了现阶段开发的热点，在新推出的写字楼物业中，商住楼的比例高、数量大，在2003年推出的商住楼就达到20余个武昌的楚天都市花园、樱花大厦、凯旋门广场、凯旋门国际大酒店，汉口的元辰国际、汉华大厦、时代天骄、新世纪中心等，其火爆的主要原因是由新经济时期的特殊情况决定的。由于一些从事网络、传媒、IT、广告、公关的中小企业、成长型企业、个体经营者实力不强，他们对办公场所要求面积不大，希望寻求工作与居住合二为一的较高档物业，于是作为一种过渡性的商住楼成为了市场的首选。 4、纯写字楼受到普遍关注

在商住楼得到快速发展的同时，纯写字楼也受到了普遍的关注，光谷科技园的SBI创业街、武昌CBD世纪广场、光谷华乐商务中心、湖北信息产业科技大楼、福星国际商务大楼、武汉数码港、兆富国际等均先后入市，而且开发量也不容小视，它们正扮演着越来越重要的角色，纯写字楼必将成为市场的主旋律。 5、创新意识不断加强

房地产市场竞争日益激烈，开发公司都以不断的产品和策划创新来适应市场的需求，写字楼物业尤甚。在结构方面，如今的写字楼多采用框架式结构，面积可以拆散自如，改变了原来的单一的大户型主导产品的弊端，在设计上也体现出了新的特征，特别是在外观上使写字楼看上去更纯正，在大堂的设计装修上也更显宏伟大气。

总之，武汉写字楼整体价格水平不高，市场呈健康良性发展，中小企业成为最活跃的购买者，开发商若想获得项目的成功，必须针对市场做出理性的选择，如在保障品质的情况下适当控制成本、根据市场情况制定合适的价格策略和推广策略等。

二、区域房地产市场分析 1、地理位置和人文特征

本项目位于武汉·中国光谷首站珞喻路鲁巷段。武汉·中国光谷是国家第一个以光电子信息产业为龙头的开发区，这里聚集了武汉大学、华中科技大学等23所高等院校、10个国家重点开发实验室、科研设计单位多达56个，是仅次与北京中关村的第二大智力密集区。 中国光谷依山傍水，景色秀丽，区内山峦起伏，湖泊镶嵌，空间错落有致，融优美的自然景

观、现代化的城区也当代高科技产业基地为一体，强有力的基础建设投入和市政府各部门对光电子信息、能量光电子和软件等相关企业的支持，越来越多的民营企业落户光谷，使中国光谷成为了国际企业的孵化器。 2、区域房地产市场特点

开发量大是区域房地产市场的最大特点。有资料显示，现已有千余家企业在此从事高新技术的研究、开发和生产，这些企业对写字楼的需求量也开始加大，加速了光谷片区的写字楼市场的蓬勃发展，如今已经形成了光谷领军武汉整个写字楼市场的局面。在新推的写字楼量中，武昌占到整个武汉市场的约80%，而光谷却占到了整个武昌的约40%，开发面积已经超过13万平方米。巨大的推售量显示了开发商们对武昌的信心、对光谷作为一个产业基地发展的信心。

3、区域市场可竞争楼盘分析

在光谷区域范围内，各种形式的写字楼扎堆，我们摒弃那些和项目可比性不高的楼盘（多是些商住两用楼），选取SBI创业街、光谷华乐商务中心、湖北信息产业科技大厦3个典型项目进行比较分析。 ①SBI创业街

SBI是“产权科技企业孵化器”的英文缩写，SBI创业街是科技企业孵化器发展到一定阶段的一种典型拓展方式，它由武汉东湖创业股份有限公司开发，位于东湖高新技术开发区东信路，与华中科技大学，中国地质大学为邻，和长飞光纤、烽火通讯比肩，可谓占据光谷核心商务圈。

SBI创业街一期由7栋单体建筑组成，建筑面积67000㎡，建筑高度49.5M，总16层（含地下停车场一层），每层楼高3.3,二期建筑面积148000㎡，配有酒店单身公寓、2*2、3*2、复式公寓商务楼面积可开可合，户型齐全，基本以中小为主，三期则规划建设配套的教育文化和体育设施。

SBI创业街写字楼采用租售的方式对外销售，租金大约在15元/㎡/月，而对外售价平均约2700元/㎡，根据楼层的不同上下以30元/层价差浮动，在对外宣传上，以“创业特区，财智磁场”、“400家企业一条街，10000名创业者同一个家”为广告主诉求，取得了良好的效果，现写字楼销售和租赁情况比较理想。 ②华乐商务中心

项目正对面的华乐商务中心，由香港·武汉华乐物业发展有限公司开发，总建筑面积40000余平方米，建筑高度近100米，总30层（含地下2层），每层楼高3.3M。

地处光谷门户之所的华乐商务中心着力诠释现代新型写字楼、新型工作的观念，为光谷智慧型企业度量打造多功能智能化的现代写字楼。户型选择多样，面积3-8层以中小为主，9-28层偏大，整个楼宇采用现代建筑风格，立面造型简洁明快，色彩高贵典雅，洞型方窗同横式条形窗有机结合，建筑外观美观大方，裙楼、大堂、各层地板均采用高档花岗岩，显得气派和繁华。其最主要特色即是四面采光、四面观景，同时港式物业也为其增色不少。 在价格方面，均价约为4000元/㎡，物业管理费用为4元/㎡，并给予客户9.5折的优惠，市场反映较好。

③湖北信息产业科技大厦

位于武昌区吴家湾邮科院特1号的湖北信息产业科技大厦紧临项目西面，由湖北德立房地产开发有限公司开发，占地面积4220㎡，总建筑面积28881.1㎡，建筑层数20层，是首个以“光电子信息产业”为主题的智能化高档地写字楼。

其在规划设计上不甚灵巧，不能进行有效分割，导致其在客户选择群上局限于大型企业客户，因此出售面积整体偏大，只能以整层或半层形式出售。虽然其作为纯写字楼形象已得到市场认可，但其外观和中央领导人邹家华的题词“湖北信息产业科技大厦”使它看上去更像一座政府大厦而非写字楼。

现其市场均价为4200元/㎡，物业管理费用为4.5元/㎡，从租售的情况来观察不是很理想。

另外，位于武昌武珞路717号的兆富国际大厦因为和项目相距不远，具有一定可比性。它的目标客户主要是电子一条街上的中小型企业，同时也分享了光谷区域一部分客户，它宣扬的“武汉首家第3代商务楼”、“兆富国际，造富新空间”、“SOHO+SVO+SVA”（小型生活化办公室+服务式写字楼+服务式公寓）的口号，为它的销售增值不少，值得本项目借鉴。 综合上述的分析，项目推出要取得良好的成绩，除要在完善自身的硬件及加强对项目的包装、策划和推广之外，正视市场，把握时机和运用最有效的实际操作能力，将是项目取胜的关键。 第二部分：项目分析 1、项目概况

项目位于光谷CBD珞瑜路鲁巷段，本案周围已经建成了几个同类写字楼项目，如：武汉数码港、华乐商务中心、湖北信息科技产业大厦，市场竞争激烈。 2、项目经济技术指标： ①总占地面积4710㎡；

②总建筑面积36170㎡； ③地上建筑面积36170㎡； ④地下建筑面积2420㎡； ⑤建筑密度46.7% ⑥容积率9.6 ⑦绿化率36.7% ⑧停车位数约140余个

⑨建筑层数：地上19层，地下1层； ⑩建筑高度71.4m，层高3.6m 3、项目周围配套

东湖高新，光谷商务核心地段，毗邻邮科院，武汉科技会展中心、光谷电子核心城、武汉数码港、武汉信息港??交通网络完善，银行、商场、邮局、休闲、美食一应俱全。 4、项目优劣势： 优势：

①地理位置优越，生活配套完善，交通便利，20多辆公汽可达武汉三镇；

②环境优雅，风景宜人，坐拥数万平方米园林绿地——旺山公园，东湖、南望山近在眼前；光谷绿化广场也近在咫尺；

③建筑设计超前，质量保证，项目整体规划几经筛选才最终确定，可谓苦心孤诣之作； ④项目地处房地产开发活跃地带，板块效应旺盛，升值潜力大； ⑤变频中央空调，分户供暖，分户计费，更节约，更方便。

⑥空间分割自如，随意组合，特别规划60—450㎡自由空间，适合各种商务办公。 ⑦超3.6米层高，流动空间，丝毫不显压抑；

⑧自身34.6%的绿化率，3楼、14楼空中花园，为写字楼项目所罕见。 ⑨弧形落地玻璃窗，彰显高贵之质。 劣势：

①竞争激烈，本案周围各个楼盘几乎都规划了商务功能，供应量大，虽然档次各不相同，但无疑会导致部分客户流失；

②对比湖北信息产业科技大厦和华乐商务中心，本项目是期房，压力更大； ③作为纯写字楼物业，其销售周期要比一般住宅长，不利于资金的迅速回笼。

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