“财富中心写字楼”营销推广方案

“财富中心写字楼”营销推广方案

（思路草案）

浙江裕兴不动产经纪有限公司

2005年1月

一、市场调研结论 （一）产业研究 工业

柯桥经济开发区现有工业企业近百家，工业构成以轻纺、酿酒、建材和仪表为主，中外合资项目发展迅速，位于城市中心区两翼的柯西、柯东两个工业园区开发已获较大进展，并正逐步成为开发区新的经济增长点。两个工业园区各项市政基础设施已经基本配套，来自美国、日本、英国、新加坡、香港等地的客商纷纷在园区内投资建设工业项目，墙煌建材、越隆纺织、中国绍兴酒城、永科热电、朗莎尔服装以及浙江小小企业总公司等一系列大型现代化工业企业已在园区内建成投产,目前又有浙江精工集团年产2000台高档无梭织机技改项目、中德合资钢结构生产线项目等一批重大工业项目落户于两个工业园区。 农业

近年以来，绍兴县大力发展“一优两高”（优质、高产、高效）农业，走农业供销、贸工

农一体化的路子，打破了封闭的自然经济模式，提高了农业产业化、集约化程度。同时，积极调整农业结构，坚持科技兴农，发展效益农业，初步形成了平原、山区、海涂各具特色的农业生产格局。 外贸

在对外贸易方面，绍兴县坚持以吸收外贸为重点、拓展外经为桥梁、发展外贸为目的的战略，努力营造良好的投资环境，着力建设轻纺出口大基地。外向型经济取得骄人业绩，成为浙江省外贸出口和利用外贸“双十强县”。据悉，绍兴县为鼓励企业主动参与国际竞争、提升企业的国际市场竞争力，连续四年推出企业自营出口激励政策，每年拨出１２００万元以上的财政奖励自营出口成绩优秀的企业。政府信守“一个子都不少”、“该奖多少就奖多少，不打白条不打折”的诺言，按照“扶优扶强”的原则，对当年自营出口在１００万美元以上的企业给予奖励，超基数部分予以重奖。在奖励政策的作用下，该县规模企业积极扩大产品出口，提高国际市场的占有率，自营出口的新生力量也异军突起，成为新的增长点。该县自营出口始终保持强劲势头，增幅已连续三年居全省首位。特别是去年，该县自营出口呈现跳跃式增长态势，排名攀升到全省第三位。据了解，有１１９家自营出口企业得到奖励，其中纺织品出口大户“永通染织”最多，奖额达１８２万元。平水鸿华茶厂等３家企业还各获该县首次设立的５万元农业企业自营出口起始奖。实施境外品牌经营的“梅盛布业”，也因成绩优秀获得１１．２９万元政府奖励。另外还有４０家企业获得６１万余元的国际参展摊位补贴。 支柱产业

中国轻纺城：中国轻纺城始建于1988年10月,历经风雨沐浴,已从一个原始的棚顶市场发展为由东、中、西、北四大市场七个交易区组成。占地20余公顷、建筑面积达32万平方的亚洲最大的化纤布匹集散中心。市场现有上市品种9000余种、日客流量7万人次,日均吞吐布匹200多万米。市场通过220多条托运线与全国紧密相连,其辐射面已覆盖全国并波及部分周边国家。在公开、公平、竞争、有序的交易环境下,四海宾朋汇集、优新精品登场,目前的中国轻纺城真可谓\赤橙黄绿紫五彩缤纷、东西南北中万商云集\。中国轻纺城的崛起和发展得益于绍兴传统的轻纺工业,市场的繁荣也进一步推动了绍兴轻纺工业的整体进步。迄今绍兴县已拥有织机3.6万台,其中无梭织机1.1万台,年产各类面料布18亿米,形成了原料、纺织、印染、制制衣、机械相衔接的完整的轻纺工业体系。旅游、餐饮、旅馆、运输、娱乐、信息及建材、房地产、等相关产业也迅速发展。市场和产业的联动发展,是使绍兴县经济总量连续十二年雄居全省之冠、综合实力多次进入全国十强县的支柱所在。

（二）行业研究

目前柯桥最主要的几个写字楼情况主要如下：

写字楼个案调查

日期：2005.1

案名：精工商务大厦 公 司 组 成 情 况 总建筑面积：2.3万㎡ 基 本 资 料 智能化 PDS综合布线系统 BAS大楼自控管理系统 CAS通讯自动化系统 户型分隔：大开间设计 均价：600元/平米/年 销售情况：基本出租建数 筑一至四层裙楼 层数 楼层功能五层以上写字楼 分布 总 层 建筑地上层：23层 建筑地下层：1层 裙 楼 功 能 分 布 每层面积：900平方米 二层：证券公司 三层：证券公司 四层：员工餐厅 一层：两家银行、写字楼大厅 车位：地下45个，地面100个 开发商：绍兴市华能房地产开发公司 物业收费标准：2元/㎡.月（待定） 发展商：浙江精工集团 电话：0575-4123128 楼盘地址：浙江绍兴柯桥云集路 承建单位：华能轻型建筑工程公司 OAS办公自动化系统 SAS安全管理自动化系统 FAS消防报警系统 1、外立面：进口涂料、高级花岗岩 完毕，余第9层 公 2、门窗：采用高级门窗、幕墙玻璃 共 3、公共部分：花岗岩地面 装 4、供电：双路供电 修 5、供水：双路供水 6、电梯：四部（上海三菱） 消防系统：设手动、自动报警及喷淋系统 空调系统：无中央空调，预留单层安装空调位置 区域环境：属于市中心一流地段，位于中心大道与万商路交汇处，交通便捷 广告诉求点：一座跨世纪经典商务大厦，彰显事业成就的尊贵殿堂，现代高效率的办公运作 模式 除具有代表性的精工大厦外，另外我公司调研小组对柯桥其他写子楼的租金水平也做了一了解，如下：

华泰大厦：400元/平米/年，没有足够的停车位，入口位于大厦背面，极为不方便，大堂不

宽敞，降低了大厦的整体品质，目前租金偏高。

精工广场：370元/平米/年，整体位置极佳，但品质一般，本案也属于精工广场一部分，租

金水平也受其影响。

世贸中心：400元/平米/年，新开发楼盘，品质较高，但位置比较偏，两年内形不成气候。 金昌商务中心：380元/平米/年，目前租满，档次一般。 阳光商务大厦：400元/平米/年，位置一般。 轻纺大厦：367元/平米/年，品质一般，有部分出租。

农村信用社：400元/平方米/年，1—3层为信用社自用，4—5层被一个体老板买下，现分割

出租，在租满前，免停车和物馆费用。

分析结果：

1、 目前柯桥写字楼普遍存在车位不足的问题。 2、 租金水平在400元/平米/年左右。

3、 整体品质不是很高。

目前柯桥写字楼客户主要以纺织、贸易类公司为主，主力户型在150—250平方米之间，中心价格400元/平米/年，基本为写字楼标准装修。本案位于市中心繁华地段，周边写字楼价格基本在400元/平米/年左右，因此，其定价受周边整体水平影响，但由于本案已投入大量的资金进行了豪华装修，在提升写字楼品质的同时增加了成本，对今后的操作带来了价格上的阻力。

二、项目概况

柯桥财富中心属宇华纺织有限公司所有，位于浙江绍兴柯桥中国轻纺城中心大道精工广场8幢3单元，占地面积300平方米，建筑面积1600平方米，1—7层宇华公司研发中心，8层宇华公司产品展示中心。东部有风景优美瓜渚湖公园。财富中心位于柯桥主干道“金柯桥大道”，与港越路交叉处，交通十分便利。商业氛围浓厚，东南距中国轻纺城仅几百米，西有笛扬路步行街。市政设施成熟，周遍有中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、绍兴商业银行等金融机构， 一、 OWT分析 （一）优势

1、地处柯桥中心位置，交通便利。项目处在柯桥CBD区块，紧临柯桥第一大道“金柯桥大道”。

2、高档次装修提升了写字楼本身的品质，也给入住业主带来了很大的方便，无需再大规模装修，大大的节省了时间成本和装修成本。

3、商业氛围浓厚，柯桥基本上的高档写子楼（精功大厦、华泰大厦等）均集中于此。 4、宇华纺织公司经过多年的发展，在当地形成了较好的口碑和良好的品牌形象，并具有大量的客户资源，入住“宇华写字楼”将会给业主带来一些“意想不到的收获” 5、整合包装策略与推广能力（专业策划公司的全程深度介入） （二）劣势

1、“宇华写字楼”为精功广场组成部分，由于精功广场整体品质一般，其租金水平也受精功

广场整体租金水平较低影响。

2、电梯入口不明显，写子楼电梯位于大楼背面，给业主带来很大的不便。

3、由于写字楼已经进行了全面的装修，整个装修风格均根据宇华公司自身的特点和需要进

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