“财富中心写字楼”营销推广方案(3)

营销费用预算 媒体费用；97400元 资料费用；13000元 公关费用；30000元 参展费用；60000元 其他费用；13700元 总计：214100

广州白云大厦写字楼整体策划案（节选）

4．写字楼投资方向及重点分析 4．1区域位置分析

写字楼投资成功与否的首要条件是区位的选择。从目前的写字楼市场格局来看，是以天河北、环市中两地区为主要集中地段。珠江新城虽被定位为广州未来的中央商务区，对写字楼的发展无疑有非常良好的前景。但从目前情况来看，珠江新城现仅完成基础设施建设和部分的住宅建设，无论从政府规划计划及其现状发展来看，要真正形成一种浓烈的商务氛围，尚需一段比较长的建设期和发展期。

预计在未来至少5年内，广州写字楼的区域焦点将仍集中在天河、东山两区，而市内新写子楼区的气候形成仍需一段暑期的发展。

天河北和环市中两个热门地段均分别集中了市内较多的甲级写字楼，并已形成相当成熟的商务氛围。但由于区域内的写字楼物业多已建成并已使用多年，且拥有良好的入驻率。因此对于这两区的新建写字楼物业，其发展空间将受到较大限制。

而市内其他写字楼集中地段，如白云一沿江路一带、东风中以东一带，解放路一带及地铁一号线沿线物业，这几个地段写字楼物业均有非常好的位置和交通等利好因素，因此这几个地段不少物业均有较好的入驻率。但同时要看到的是，这几区域虽有一定的发展优势，但因写字楼的物业分布较散，且均有其区域的主要功能（如东风路和解放路是广州纵横两条的交通主干道，而白云路一带和地铁一号线沿线则有较强的商住气氛），特别对白云路一带个地段而言，尚需视乎政府规划、政策、市场大环境等因素，才有可能形成较强的商务气氛。 4．2功能分析

从写字楼的功能来看，目前广州投入使用的优质写字楼大多是具有综合型功能，即除办公外，

还有餐饮、商场等多种功能，如世贸中心、好世界广场，时代广场、大都会广场等。而随着用户需求的发展，写字楼不仅需要具备以上功能，公寓功能的需求亦有所增加，为写字楼用家提供自住或招待之用。目前广州带公寓功能的写字楼尚不多，但如中信广场，其附楼带的公寓很受写字楼用家的青睐，有比较高的入驻率。应该说，具备多种功能的综合性写字楼物业在天河北一带具有一定的市场空间。 4．3管理定位分析

综观现时广州的写字楼物业，虽然不少都在以\智能化\为标榜，也有局部、零碎的自动化功能，但却没有一家真正能提供足够完事的硬件支持全面的智能化管理。而随着社会、经济的高速发展，企业越来越需要有\高效、方便、快捷\的办公环境，全面实现楼宇自动化、通信自动化、办公自动化日益成为写字楼的必要需求，因此智能化管理成为现代写字楼发展的必然方向。

--------------------------------------------------------------------------------

中天广场策划推广

二、 前言

???就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。 二、市场分析

二、 写字楼市场调查与分析

没有一个深入细则及科学的市场调查与科学的市场分析，则市场推广思路就是无本之木，无源之水?? 1.1写字楼宏观市场分析

在房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，

在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以96年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至2000年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40％。2000年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。

1.2武汉写字楼现状分析

要分析武汉写字楼市场，首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。

武汉写字楼主要集中在商务区汉口区，高档写字楼售价基本在6000-8000元/M2之间，租价基本在40-70元/M2·月之间，，管理费基本在10-15元/M2·月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90％左右，建银大厦、瑞通广场等四座写字楼入住率都在40％以下。

武汉所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命，注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。 2、主要竞争对手分析

2.1同质同档写字楼竞争对手分析（见附表1）

因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。 2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析

在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦，

中商广场目前出租率仅为25％，而亚贸广场B座入住率达100％，江天大厦入住率为80％，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。 亚贸广场经济指标 名称：亚洲贸易广场 地点：武昌区武珞路628号 开发商：亚洲贸易广场股份有限公司 总占地面积：12000M2

总建筑面积：120000M2，其中A座建面36000M2 规划：由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成 层高：A座28层B座32层

功能：底楼—美食城、肯德基、停车场 一楼—五楼为商场

A座8-17层原规划为四星级宾馆，现定位为写字楼 A座18-28层为高档写字楼 B座为高档写字楼

租售方式：出售、出租、以租代售三种形式

售价：均价4800元/M2，整体购买还有优惠，并有一定的投 资优惠政策

租价：均价70元/M2，大面积出租可优惠（以此价位出租，其实是引导客户选择购买方式的采用的策略）

以租代售：120元/M2·月，五年期满，产权归客户，但每年租金需每年第一个月付清（选择此种方式的客户也不会多，以100M2面积计算，首期付出了20%的款项后，五年共付70万元，而采用按揭形式购买仅需480000元，相当于五年分期的70%） 管理费：5.5元/M2·月 入住率：B座100％A座尚未入住

配套：具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施，具体为裙 楼大型商场（全市第四），200泊位停车场、新加坡美 食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄

球馆、美发美容中心等。 实用率：69％

外立面装饰：裙楼玻璃幕墙，塔楼以白色条砖为主，配浅蓝色玻璃 内部设施：中央空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、A 座共6部电梯

内部装修：写字楼无天花、水泥地面 优惠政策： 三、项目分析 1、项目理解 项目名称：中商广场 地点：武昌区中南路 占地面积：6700M2 建筑面积：

规划：由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成 楼高：180米

楼层：A座49层B座38层（均含地下二层） 功能：地下一、二层为停车场 地上1-6层为购物中心

地上7-9层为饮食娱乐、休闲、健身中心 地上10-49层为写字楼 实用率：62％

室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部 专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2米

室外交通：46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、武昌 火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车

智能化：中商广场具备5A功能，即自动化管理系统（BAS）、 自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统 （FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统 （OAS）

空调设施：美国特灵牌制冷机组及中央空调系统，另有新风

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库“财富中心写字楼”营销推广方案(3)在线全文阅读。