“财富中心写字楼”营销推广方案(2)

行设计，这也决定了写字楼的诸多局限性。

4、停车不方便，柯桥写字楼普遍存在停车位不足的现象，本案也不例外。 （三）机会

1、入世刺激贸易增长，同时刺激高档物业新需求

2、政府支持行业的发展，依托中国轻纺城的巨大的市场，外贸、纺织类企业发展势头迅猛，各种贸易公司不断涌入柯桥，中高档写字楼需求强大。

3、随着本土企业实力与竞争力的提高，其自身的办公场所在树立形象，展示公司实力等方面起到了重要作用。由于专业写字楼在适用空间、意境空间、结构空间三个层面上能够有效、完美的结合，从而会满足大部分内资公司对高层次商务办公的需求。

4、伴随中、小型企业的快速成长，原有的、陈旧的办公场所已经满足不了他们多样化、个性化的办公需求，而现代化、专业化的商务中心将会以其高效的智能化系统、高品质的物业服务而倍受青睐。

5、据调查，柯桥CBD区域写字楼供应量不大，这也对本案的操作带来了很大的空间。 （四）威胁

1、目前柯桥世贸区块高档写字楼供应量较大，对本案存在潜在威胁。

2、商住楼、住宅商用等现象的存在，使得其低廉的价格吸引了大部分购买者，从而导致写字楼的目标消费群被严重分流。

3、宾馆、酒店客房的出租使得写字楼的一部分租赁客户被分流。一部分外地公司，考虑到自身的形象与区域发展策略会选择知名度高、服务品质高、形象良好的宾馆、酒店作为自身的办公场所。

4、本地市场容量有限，从供应总量上来看，写字楼市场基本处于饱和状态，可挖掘的市场空间较小。 （五）分析结论

1、在营销中充分发挥自身的地段优势与价格优势做综合比较，以树立高性价比的市场形象。 2、商住楼的低价格，构成项目对项目最主要的威胁，制定精准的目标市场策略，以吸引目标顾客的关注。

3、有计划、有目标的发展集团整体租赁。 4、借助外地代理公司，拓展外地市场。 三、市场定位 （一）区域定位

本项目的区域定位是：第一市场社以柯桥为中心的绍兴市场；第二市场辐射到杭州市场；第三是整个浙江市场及周遍地区。 （二）项目定位

本项目定位于柯桥CBD中央商务区、精装修中高档写字楼。 （三）目标客户

财富中心写字楼，目标客户群主要分为三类：第一类是国内外的外贸企业；第二类是外地企业驻柯桥办事处；第三类是承租本公司厂房单位；第四类客户其他有需求的公司。 四、营销推广策略 一、价格定位

根据我们对目标市场的仔细调研和深入分析，本项目的租价定位应当采取高价入市的策略。项目租价应低于目前柯桥品质最高精功大厦600元/平方米/年价格，高于华泰大厦、精工广场、农村信用社等写字楼的水平，应定为450元/平方米/年。 二、产品组合 （一）写字楼出租组合 ◎整体租用

1、租期为五年或五年以上

年租金给予9.8—9.6折优惠，楼顶广告位为该企业免费宣传一年。 2、租期为十年或十年以上

年租金给予9.6—9.4折优。，楼顶广告位为该企业免费宣传两年。 ◎两层为一个单位租用 1、租期为五年或十年以上

年租金给予9.8—9.6折优惠。楼顶广告位1/4面积为该企业免费宣传一年。 2、 租期为十年或十年以上

年租金给予9.6—9.4折优惠。楼顶广告位1/4面积为该企业免费宣传一年。 ◎单层租用

1、 租期为五年或五年以上 年租金给予9.8—9.6折优惠。 2、租期为十年或十年以上 年租金给予9.6—9.4折优惠。 （一）厂房、写字楼组合出租

◎整体租用

1、租期为五年或五年以上

免去厂房半年租金，年租金给予9.6—9.4折优惠；使用沿金柯桥大道的空中广告位为该企业免费宣传两年，写字楼顶端广告位免费使用一年。 2、租期为十年或十年以上

免去厂房一年租金，年租金给予9.6—9.4折优惠，使用沿金柯桥大道的空中广告位为该企业免费宣传两年，写字楼顶端广告位免费使用两年。 ◎两层写字楼一层厂房为一个单位租用 1、租期为五年或五年以上

免厂房半年租金，使用沿金柯桥大道的空中广告位为该企业免费宣传两年。 2、租期为十年或十年以上

免厂房一年租金，使用沿金柯桥大道的空中广告位为该企业免费宣传两年。 （三）推广战术 战术一

设立专门招商机构

招商机构作为前沿阵地、负责与客户直接沟通，对客户影响较大。因此，需要配备高素质、专业的招商人员。另外还要齐全硬件资料，让客户全面了解信息。 手段

写字楼、厂房折页：招商普及资料。优势在于费用低，传播范围广泛，内容简洁。 公司简介：全面介绍公司信息，宣传公司品牌形象，提高客户对本项目的信心。 手袋；作为流动媒体宣传，并可装折页、公司简介及其它资料。 项目的详细资料：详细介绍项目各种数据，让客户对本项目全面的了解。

电话：接待客户电话咨询，解答客户就本项目提出的各种问题，并取得客户联系方式，争取面谈机会。

招商机构在杭州、绍兴各设一处，杭州机构负责浙江全省范围及杭州周遍地区的客户联系；绍兴机构负责浙江全省范围及绍兴周遍地区的客户联系，两机构之间协调合作，保障招商工作顺利进行。 战术二： 设立公关小组

公关小组负责与政府招商部门保持良好的沟通，获得政府招商部门的大力支持。通过这

一渠道，收集拟在绍兴投资的目标客户的资料和联系方式。公关小组尽可能掌握政策的最新动态及客户的要求，保证本项目招商工作的顺利进行。 战术三： 参加招商展示会

参加与本项目目标客户相关官方或半官方性质的招商会，能达到更广泛宣传效果，同时提高了本项目公信力，而且针对性强。如果能邀请到知名人士或政府领导领导莅临展台，则更易与目标客户达成合作协议。 战术四：借助裕兴发达的营销网络

浙江裕兴不动产经纪公司是中国房产经纪行业第一流公司，在浙江、上海、南京、昆明、苏州、武汉等地拥有庞大的营销网络和众多的营销精英。借助裕兴发达的网络的资源优势，使本项目信息达到快速传播和全国范围的覆盖，可为招商工作提供有效的信息资源。

五、广告投放及媒体组合 （一）广告目标

收集客户资源，筛选符合条件目标客户。 实现市场扩展目标，完成招商计划 突出项目的卖点，营造高品质办公环境 （二）广告投放步骤 一）第一阶段：预热期

时间：2005年2月23日——3月1日 二）第二阶段：强攻期

时间：2005年3月2日——3月23日 三）第三阶段：收宫期 时间：2005年3月30日 （三）媒体组合

媒体选择了覆盖全省范围，有强大影响的媒体《钱江晚报》和区域范围内的强势媒体《杭州日报》、《绍兴日报》等传统媒体，还选择了中国厂房网、裕兴在线、EMAIL邮件等网络媒体，进行全方位，多角度的宣传，营造强大招商攻势，对目标客户产生有效影响。 （四）具体媒体投放计划 2005-2-23

在中国厂房网、裕兴在线发布写字楼、厂房出租信息，同时通过EMAIL邮件向潜在客户传输项目出租信息。 费用预算；4000元 2005-3-2

《钱江晚报》二分之一通栏，《绍兴日报》报眼。500字的招商启事。500字的招商启事，凸现招商的优惠的政策优势，配套优势，交通优势，广告优势，挖掘目标客户。 费用预算；22960元 2005-3-13

《钱江晚报》二分之一通栏，《绍兴日报》报眼，500字的招商启事。500字的招商启事，凸现招商的优惠的政策优势，配套优势，交通优势，广告优势，挖掘目标客户。 费用预算；22960元 2005-3-16

《钱江晚报》二分之一通栏，《杭州日报》二分之一通栏。500字的招商启事。500字的招商启事，凸现招商的优惠的政策优势，配套优势，交通优势，广告优势，挖掘目标客户。 费用预算；20960元 2005-3-23

《杭州日报》二分之一通栏，《钱江晚报》二分之一通栏。500字的招商启事。500字的招商启事，凸现招商的优惠的政策优势，配套优势，交通优势，广告优势，挖掘目标客户。 费用预算；20960元 2005-3-30

《钱江晚报》四分之一通栏。300字的招商启事。500字的招商启事，凸现招商的优惠的政策优势，配套优势，交通优势，广告优势，挖掘目标客户。

费用预算；6480元 费用合计：97400元

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