房地产评估技术报告(8)

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（4）公共配套设施建设费

包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。如管理用房、配电房、垃圾转运站、化粪池及其他构筑物等，根据对天门市同类开发建设项目的一般水平测算并结合估价对象的实际情况，确定该部分费用标准为40元/平方米，根据估价人员的查勘情况，估价对象该部分费用投入比例为100%，该部分费用实际投入为40元/平方米。

（5）开发成本合计

根据以上计算，确定估价对象各栋建筑开发成本合计见下表：

单位：元/平方米

栋号 1 2 勘察设计和前期工程费 80 80 建安 费用 994.50 1127.15 基础设施建设费 40 40 公共配套设施建设费 40 40 开发成本 合计 1154.50 1287.15 2、管理费用

管理费用是指为组织和管理房地产经营活动所必需的费用，一般取地价、开发建筑成本费用和专业费之和的2-5%，由于前期土地价值测算中已考虑了土地征地过程中发生的管理费用，故此处的管理费用基数取房产开发成本，根据天门市同类项目的取费标准，并结合估价对象房产的实际情况，确定管理费用取2%，则管理费用计算如下：

管理费用=开发成本×2% 3、不可预见费

经过对各类具体项目进行调查，不可预见费一般取地价、开发建筑成本费用和专业费之和的2-5%，由于前期土地价值测算中已考虑了土地征地过程中发生的不可预见费用，故此处的不可预见费用基数

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取房产开发成本，根据天门市同类项目的取费标准，并结合估价对象房产的实际情况，确定管理费用取2%，则不可预见费计算如下：

不可预见费=开发成本×2% 4、投资利息

房地产估价中，无论是借贷资金或是自有资金都应计算利息，计息基数为地价款、开发成本、管理费用及不可预见费等费用，由于前期土地价值测算中已考虑了土地征地过程中发生的投资利息，故此处的不可预见费用基数取开发成本、管理费用及不可预见费。

根据对天门市一般建设项目测算和项目的具体情况，确定项目正常建设周期约为1年，勘察设计和前期工程费在期初投入，计息期为1年；建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、管理费用及不可预见费在建设期内均匀投入，计息期为0.5年；根据中国人民银行于2015年5月10日公布的存贷款基准利率，1年期贷款年利率5.10%，则投资利息计算如下：

投资利息=勘察设计和前期工程费×[（1+5.10%）1－1] +（建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+管理费用+不可预见费）×[（1+5.10%）1/2－1]

5、开发利润

开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取，由于前期土地价值测算中已考虑了土地征地过程中发生的开发利润，故此处的不可预见费用基数取开发成本、管理费用及不可预见费，相应的成本利润率取天门市同类项目正常开发项目成本利润率10%计算，则投资利润计算如

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下：

投资利润=（开发成本＋管理费用+不可预见费）×10% 6、建筑物重臵价

建筑物重臵价=开发成本+管理费用+不可预见费+投资利息+开发利润，各栋建筑物重臵价计算结果见下表：

单位：元/平方米

栋号 1 2 开发 成本 1154.50 1287.15 管理 费用 23.09 25.74 不可 预见费 23.09 25.74 投资 利息 32.30 35.78 开发 利润 120.07 133.86 建筑物重臵单价 1353.05 1508.27 7、建筑物折旧

建筑物折旧=建筑物重臵价×（1－综合成新率），我们根据估价对象的建成年份、工程质量、设施设备（水电气等）及维护、保养、使用情况等，综合确定了估价对象各栋房产的综合成新（详见建筑物实物状况中的描述），各栋建筑物折旧计算见下表：

单位：元/平方米

栋号 1 2 建筑物重臵单价 1353.05 1508.27 综合成新率 98.00% 98.00% 折旧 27.06 30.17 8、建筑物现状价值

建筑物现状价值=建筑物重臵价－建筑物折旧，估价对象各栋建筑物的现状价值计算结果见下表：

单位：元/平方米

栋号 1 建筑面积 （平方米） 1794.65 建筑物重臵单价 1353.05 折旧 27.06 建筑物现状取整单价 1326.00 建筑物现状总价 （万元） 237.97 湖北中信房地产土地估价有限公司 电话：027-85355780 85355781 地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室 传真：027-85355785

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2 合计 7707.01 9501.66 1508.27 30.17 1478.00 —— 1139.10 1377.07 —— —— （三）估价对象房地产公开市场价值的确定

经过以上测算，估价对象土地价值为872.30万元，建筑物现状价值为1377.07万元，则估价对象房地产总价为：

872.30+1377.07=2249.37（万元） （四）估价对象房地产抵押价值的确定

本报告确定的房地产抵押价值，根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款）。根据委托方提供的相关资料，至估价时点，估价对象无他项权利记载，且估价人员知悉估价对象不存在法定优先受偿款，即估价对象的法定优先受偿款为零元。房地产抵押价值=房地产市场价值－法定优先受偿款

=2249.37－0=2249.37（万元）

八、估价结果确定

经认真分析计算，确定估价对象房地产于二○一五年六月二十四日的估价结果如下：

（一）市场价值估价结果

假定未设立法定优先受偿权利下估价对象房地产的公开市场价值为RMB2249.37万元，大写：人民币贰仟贰佰肆拾玖万叁仟柒佰圆

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整。其中土地价值为RMB872.30万元，房产价值（房地产总价扣除纯土地价值之后的剩余部分，含前期及配套费、建筑安装工程费、不可移动的附属设备设施价值、室外工程费、管理费、投资利息、销售税费、开发利润等）为RMB1377.07万元。

（二）估价对象的法定优先受偿款

根据委托方提供的相关资料，至估价时点，估价对象无他项权利记载，且估价人员知悉估价对象不存在法定优先受偿款，即估价对象的法定优先受偿款为零元。

（三）抵押价值估价结果

估价对象房地产抵押价值总价为RMB2249.37万元，大写：人民币贰仟贰佰肆拾玖万叁仟柒佰圆整。其中土地价值为RMB872.30万元，房产价值（房地产总价扣除纯土地价值之后的剩余部分，含前期及配套费、建筑安装工程费、不可移动的附属设备设施价值、室外工程费、管理费、投资利息、销售税费、开发利润等）为RMB1377.07万元。

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