房地产评估技术报告(5)

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与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其基本公式如下：

其基本公式如下：

Pi=P×（1±K）×ΠS

式中：Pi — 估价对象地价

P — 估价对象所在区域的基准地价 K —地价区位影响因素总修正值

ΠS — 估价对象个别因素修正系数的乘积

K其中： ??Kii?1n Ki — 第 i 个区位因素修正值 七、估价测算过程 （一）土地价值测算过程 1、成本逼近法测算过程 a、基本原理

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、土地增值收益来推算土地价格的估价方法。其一般地价公式如下：

土地价格=土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋开发利润＋土地增值收益

b、土地取得费

土地取得费指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和

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原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用，或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安臵费用。

征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安臵费计算。从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。

此处的土地取得费取征地费用，征用集体土地时，需支付的费用主要有：土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗补偿费。

根据《省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》的有关规定，估价对象处于天门市二级地段，年产值标准为1650元/亩，土地补偿费、安臵补助费的补偿倍数合计为21倍，地上附着物和青苗补偿费的补偿倍数为1倍，则土地取得费总额为：

土地取得费用=1650×（21+1）/2000×3=54.46（元/平方米）。 其中土地补偿费、安臵补助费、地上附着物及青苗费分别为24.75、27.23、2.48元/平方米。（其中土地取得费取年产值标准10倍，安臵补助费取年产值标准11倍，地上附着物及青苗补偿费取年产值标准1倍）

c、土地开发费

土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费用，主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套

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费用和小区开发费用；宗地红线内的土地开发费用主要指土地平整及宗地内的基础设施配套费用。

根据天门市国土资源管理局对天门市市区基础设施配套的平均水平以及对中环线外土地开发平均成本价格的调查、分析，确定评估范围公共基础设施配套程度基本达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）宗地红线内场地平整情况下计入地价的土地开发费用为35.00元/平方米（其中：宗地外围道路费用标准为10元/平方米，通上水、通下水的费用标准为5元/平方米，电力的费用标准为5元/平方米，电讯费用标准为5元/平方米，红线内场地平整费用标准为10元/平方米）。

d、相关税费

征地过程中发生的税费一般有：耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费、水利建设基金、不可预见费等。

（1）耕地占用税

根据鄂财税发?2008?8号关于印发《湖北省耕地占用税适用税额标准》的通知，天门市耕地占用税适用税额标准为：天门市区每平方米40元，乡镇为每平方米25元。估价对象位于天门经济开发区,耕地占用税按40元/平方米计收。

（2）耕地开垦费

根据湖北省人民政府发布《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》（鄂政发[1999]52号）规定，“使用基本农田保护区内的耕地，耕地开垦费为土地补偿费总额的1倍，使用其他耕地的，耕地开

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垦费为土地补偿费总额的1倍”。本次评估按土地补偿费1倍计算，计24.75元/平方米。

（3）征地管理费

根据湖北省物价局、湖北省财政厅《关于降低部分住房建设行政性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号）规定“一次性征用耕地100亩以下或其它土地200亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收2.6%—3.1%的征地管理费。一次性征用耕地100亩以上、500亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收2.1%的征地管理费。一次性征用耕地500亩以上，1000亩以下，其它土地1000亩以上，2000亩以下的，动迁50户以上或者安臵农业人口出生率150人以上，办理无地村组农民农转非100人以上的，可按基数计收2.1%的征地管理费。征地费用一般由以下几种费用组成：土地补偿费、安臵补助费、青苗补偿费、地上地下附着物和拆迁补助费。”本报告根据项目具体情况按2.60%计取征地管理费。

征地管理费＝54.46×2.60%＝1.42（元/m2） （4）水利建设基金

根据《湖北省水利建设基金征收使用管理办法》（湖北省人民政府令第182号）的规定“非农业建设征用土地，向用地单位按亩征收一定数额的水利建设基金。待估对象位于天门经济开发区范围内，水利建设基金征收标准为1500元/亩，即2.25元/平方米。

（5）不可预见费

根据湖北省物价局、湖北省财政厅鄂价房地字[1996]403号《省

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物价局、省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知》中规定：“在征地过程中，由土地管理部门采取统征包干办法征地的，征地所发生的全部费用经确定认可后，可按征地费用总额的2-4%收取不可预见费。征地费用一般由以下几种费用组成：土地补偿费、安臵补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物补偿费、拆迁补助费和新菜地开发建设基金。”取中值3%计不可预见费。

不可预见费＝54.46×3%＝1.63（元/m2）

税费合计为：40+24.75+1.42+2.25+1.63=70.05（元/m2） e、投资利息

以上土地取得费及税费在征地过程一次性投入，按整个开发期计息，土地开发费在开发过程中均匀投入，按开发期一半计息。根据估价对象土地的规模及开发项目的特点，调查确定土地开发周期为0.5年，投资利息率按2015年5月10日调整利率后中国人民银行公布的固定资产半年期贷款利息率5.10%计，则：

投资利息＝（54.46+70.05）×0.5×5.10%＋35.00×0.5÷2×5.10%

＝3.62（元/m2）

f、开发利润

利润是对土地投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。土地开发总投资应计算合理的利润。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。开发利润应与同行业投资回报相一致，考虑参考房地产行业同期平均利润率，以8%作为本次土地评估的开发利润率。则：

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