房地产评估技术报告(6)

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开发利润＝（土地取得费＋土地开发费＋税费）×利润率

＝（54.46＋69.95＋35.00）×8% ＝12.76（元/m2）

g、土地增值收益

土地增值收益是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化，根据本项目的实际情况，土地增值收益按土地成本费用15%计算，则：

土地增值收益＝（54.46＋69.95＋35.00+3.62+12.76）×15%

＝26.38（元/m2）

h、年期修正

?1?年期修正系数

1(1?r)n其中:r-土地还原利率。根据《天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告》提供的数据，确定工业用地土地还原利率取6.02%。

n-土地使用年期48年

1(1?)48年期修正系数= =0.9400 (1?6.02%)J、地价计算

依据成本逼近法测算公式测算估价对象48年期出让土地使用权价格单价如下：

土地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋开发利润＋土地增值收益）×年期修正系数

＝（54.46＋70.05＋35.00+3.62+12.76＋26.38）×0.9400 ＝190.04（元/m2）

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2、基准地价系数修正法测算过程 a、基本原理

基准地价系数修正法是指通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

Pi=P×（1±K）×ΠS 式中：Pi — 估价对象地价

P — 估价对象对应的基准地价

K — 估价对象所有地价区位影响因素总修正值 ΠS — 估价对象个别因素修正系数的乘积

K??Ki其中：

i?1nKi — 第 i 个估价对象区位因素修正系数

b、估价对象所在地基准地价简介

（1）地价内涵

根据天门市国土资源局于2010年8月批准的《天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告（2009.6）》，天门市市区各用途基准地价内涵如下：

内容 容积率 用途 商业 住宅 工业 1.2 0.8 0.4 使用年限 40年 70年 50年 开发状态 五通一平 五通一平 三通一平 估价基准日 2009年6月30日 2009年6月30日 2009年6月30日 （2）基准地价表

各用途基准地价详见下表：

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级别 用地类型 商业用地 住宅用地 工业用地 Ⅰ 1850 660 451 Ⅱ 873 463 388 Ⅲ 465 276 206 Ⅳ 343 185 150 c、确定估价对象土地级别及基准地价

估价对象位于天门市天门经济开发区天仙公路南，用途为工业，根据《天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告（2009.6）》，估价对象所处级别为工业IV级，对应的基准地价为150元/平方米。

d、基准地价修正

（1）估价对象地价影响区位因素修正

根据《天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告（2009.6）》，《工业Ⅲ级用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表》和《工业Ⅲ级用地宗地地价区位因素修正系数表》详见表1、表2。

根据估价对象的实际情况，将影响估价对象宗地地价的各因素条件与表1、2进行对照比较，得出估价对象地价影响区位因素条件说明及修正系数表，详见表3，由此测算出估价对象地价影响区位因素总修正系数为0.04376。

表1：工业IV级用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表

因素 交通条件 基础设施状况 产业规模 因子 临街道路状况 距长途汽车站距离（米） 供水状况（%） 排水状况 优 交通型主干道 ＜1050 ＞99 好 高新技术产业联系紧密区 较优 混合型主干道 1050-2000 99-96 较好 高新技术产业联系一般区、一般技术产业联系紧密区 一般 生活型主干道 2000-3000 96-93 一般 高新技术产业联系松散区、一般技术产业联系一般区 较劣 次干道 3000-4000 93-90 较差 劣 支路 ＞4000 ＜90 差 产业集聚度 一般产业联系松散区 独立分布区 湖北中信房地产土地估价有限公司 电话：027-85355780 85355781 地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室 传真：027-85355785

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地形状况 环境条件 地质状况 道路规划 用地规划 地势平坦 坚固类场地土地，抗震能力强 混合型主干道 工业密集区 地势较平坦 硬塑类场地土地，抗震能力较强 生活型主干道 工业较密集区 地势较平坦 抗震能力一般 交通型主干道 一般工业区 地势较不平坦 软塑类场地土地，抗震能力较弱 次干道 零星工业区 地势不平坦 软散类场地土地，抗震能力弱 支路 其它类型 城市规划

因素 表2：工业IV级用地宗地地价区位因素修正系数表

权重 权重 优 较优 一般 较劣 劣 0.126 0.882 0.441 0.000 -0.315 -0.630 0.044 0.308 0.154 0.000 -0.110 -0.220 0.116 0.812 0.406 0.000 -0.290 -0.580 0.109 0.763 0.382 0.000 -0.273 -0.545 0.248 1.736 0.868 0.000 -0.620 -1.240 0.069 0.483 0.242 0.000 -0.173 -0.345 因子 临街道路状况 交通条件 0.281 距长途汽车站距离（米） 供水状况（%） 基础设施0.225 状况 排水状况 产业规模 0.248 环境条件 0.131 城市规划 0.115 产业集聚度 地形状况 地质状况 道路规划 用地规划 0.062 0.434 0.217 0.000 -0.155 -0.310 0.063 0.441 0.221 0.000 -0.158 -0.315 0.052 0.364 0.182 0.000 -0.130 -0.260 表3 估价对象土地区域因素因子修正系数表

因素名称 交通条件 基础设施状况 产业规模 因 子 名 称 临街道路状况 距长途汽车站距离（米） 供水状况（%） 排水状况 产业集聚度 地形状况 环境条件 地质状况 因子条件状况 生活型主干道 约4000米 99 好 高新技术产业联系紧密区 地势平坦 优劣等级 一般 ＞4000 优 优 优 优 较优 较优 优 因子修正系数 0.0000 -0.2200 -0.2200 0.8120 1.5750 0.7630 1.7360 1.7360 0.4830 0.2170 0.7000 城市规划 硬塑类场地土地，抗震能力较强 道路规划 生活型主干道 用地规划 工业密集区 区域因素修正系数合计 0.2210 0.5850 0.3640 4.3760 则区域因子修正系数为：4.3760÷100＝0.04376 （2）估价对象地价影响个别因素修正

根据估价对象的实际情况分别进行以下个别因素的修正，从而确

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定出估价对象地价影响个别因素修正系数，测算过程如下：

①使用年期修正系数

有限年期使用权价格应该修正到法定最高年期地价，工业用地法定最高出让年期为50年。低于法定最高年限的土地使用权价格必须进行使用年期修正，根据《天门市城区土地级别及基准地价更新（2010）技术报告》，工业用地年期修正体系表如下表：

工业用地使用年期修正系数表（部分）

使用年限 44 45 0.987 46 0.990 47 0.993 48 0.995 49 0.998 50 1 修正系数 0.984 根据委托方提供的《国有土地使用证》（天国用（2013）第1788号），估价对象土地使用权终止日期为2063年8月30日，即至估价基准日估价对象土地剩余使用年限为48年，根据表4，48年剩余使用年限对应的使用年期修正系数为0.995。

②交易期日修正系数

调查天门市2010-2015年工业用地价格上涨情况，以基准地价基准日2009年6月为基期，结合地价增长率确定本次评估估价对象交易期日修正系数为1.10。

③宗地面积修正系数：

根据《天门市城区土地级别及基准地价更新（2010）技术报告》，工业用地宗地面积修正体系表如下：

工业用地宗地面积修正说明表

指标标准 指标标 准说明 优 面积适中，对土地利用极为有利 较优 面积对土地利用较为有利 一般 面积对土地利用无不良影响 较劣 面积较小，对土地利用有一定影响 劣 面积过小，对土地利用产生严重的影响 湖北中信房地产土地估价有限公司 电话：027-85355780 85355781 地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室 传真：027-85355785

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