房地产评估技术报告(4)

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年，我们认为由于全球经济复苏基础仍然较弱，房地产调整远未到位，一些领域存在较大的金融风险，我国经济仍将面临较大的下行压力，预计经济增长将下调到７%左右，但就业形势仍将比较乐观，深刻的结构变化和动力机制变化将继续递进，特别是一些领域的改革攻坚将会为经济中长期发展注入持久的活力和动力。我们建议，明年继续坚持稳健的货币政策和积极的财政政策，继续实施区间调控和定向调控相结合的宏观政策。金融调控政策的重点是努力降低企业的融资成本，在定向上更加精准，瞄准结构优化的难点、重点。同时，加大财税政策和产业政策的定向调控力度。把宏观调控政策与长期发展战略有机结合起来。

（二）全国房地产市场形势分析

房地产开发投资完成情况：2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

1-11月份，东部地区房地产开发投资48238亿元，同比增长12.0%，增速比1-10月份回落0.4个百分点；中部地区投资18650亿元，增长9.2%，增速回落1.8个百分点；西部地区投资19713亿元，增长14.2%，增速提高0.2个百分点。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积711307万平方米，同比增长10.1%，增速比1-10月份回落2.2个百分点。其中，住宅施工面积504915万平方米，增长6.8%。房屋新开工面积164705万平方米，

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下降9.0%，降幅扩大3.5个百分点。其中，住宅新开工面积114637万平方米，下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57236万平方米，增长5.5%。

1-11月份，房地产开发企业土地购臵面积29736万平方米，同比下降14.5%，1-10月份为增长1.2%；土地成交价款8657亿元，下降0.1%，1-10月份为增长20.4%。

商品房销售情况： 1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。

11月份，商品房销售面积13223万平方米，比10月份增加1861万平方米；商品房销售额8096亿元，比10月份增加938亿元。单月销售面积和销售额创今年各月新高。

1-11月份，东部地区商品房销售面积46514万平方米，同比下降15.0%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点；销售额37021亿元，下降13.7%，降幅收窄0.6个百分点。中部地区商品房销售面积27432万平方米，下降4.3%，降幅扩大1.5个百分点；销售额13508亿元，下降0.9%，1-10月份为增长1.1%。西部地区商品房销售面积27771万平方米，增长1.2%，增速提高0.1个百分点；销售额13952亿元，

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增长4.1%，增速提高0.1个百分点。

11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米，办公楼待售面积增加87万平方米，商业营业用房待售面积增加203万平方米。

五、最高最佳利用分析 （一）合法性分析：

估价对象房产登记用途为厂房及宿舍楼，土地登记用途为工业用地，所以本次评估以工业用途为估价对象的最高最佳使用用途符合估价的合法原则。

（二）最高最佳使用分析

估价前提：估价对象为工业及配套用房，预计对估价对象现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，故我们认为估价对象保持现状即工业用途整体持续使用符合房地产估价的最高最佳使用原则，故本报告以此为前提进行评估。

估价原理：估价对象周边工业聚集程度较高，按工业用途使用时与外部环境最协调，同时房地产内部构成要素的组合最为均衡，且可以实现利润最大化。

根据以上分析，我们认为估价对象房地产按工业用途使用在法律上许可、技术上可能、经济上可行，并能使其价值达到最大化，本次评估以工业用途为最高最佳使用用途，以保持现状使用为前提进行估价，可以得到一个合法、公正、公平、科学的房地产价格。

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六、估价方法适用性分析

（一）估价方法的选用和估价技术路线

1、根据《房地产估价规范》，“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法”。估价对象为工业及配套用房，市场上极少有类似房地产交易案例发生，不宜选用市场比较法进行评估；生产用房收益缺少测算客观依据和标准，不宜选用收益法进行评估；估价对象不具有投资开发或再开发潜力，不宜选用假设开发法进行评估；适宜选用成本法进行评估。

2、土地价值的评估：根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，在考虑以上估价原则的基础上，拟采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估，其主要依据一是估价对象所在区域的征地成本统计资料较为详实，适宜选用成本逼近法进行评估；二是天门市的基准地价已通过验收且有较完善的修正体系，待估宗地位于天门市经济开发区基准地价覆盖范围内，适宜选用基准地价系数修正法进行评估。

因此，根据本次估价作业的目的，估价人员在现场查勘并仔细分析掌握的相关资料后确定估价对象的估价技术路线为：选取成本法（房地）作为本次估价的基本方法，其中选取成本逼近法和基准地价系数修正法测算土地取得成本，选取成本法（建筑物）测算建筑物价格，将其加和求取估价对象的公开市场价值，然后在此市场价值基础上减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，确定估价对象房地产的

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抵押价值。

（二）估价方法的定义和测算公式

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法最基本的公式为：

房地产价格=重新购建价格－折旧 其中适用于新建房地产的基本公式为：

新开发的房地产价格=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：

旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物折旧

其中土地价值的计算采用成本逼近法和基准地价系数修正法 1、成本逼近法（土地）

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、土地增值收益来推算土地价格的估价方法。其一般地价公式如下：

土地价格=土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

2、土地基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等

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