房地产评估技术报告(3)

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8、电力简介

天门市供电公司成立于1976年6月，由原天门县电力局、天门市供电局演变而成，是天门电网规划、建设、运行、维护管理的供电企业。为适应电力体制改革的需要，2003年10月企业实行公司化运作后更名为天门市供电公司，公司机关位于竟陵城区钟惺大道。 公司供区范围内现有28个乡镇办场、供区面积2622平方公里、供区人口162万、客户总户数357272户。供区上年全社会供电量为45856.19万千瓦时，售电量为41854.2万千瓦时，线损率8.73%，均价497.7元/千千瓦时，历史最高负荷为12.7万千瓦。

经过30年的建设发展，目前公司供区内有35KV变电站14座，变压器30台，总容量9.79万KVA；110KV变电站4座，变压器6台，总容量17.6万KVA；110千伏输电线路5条，长125.37千米，35千伏输电线路19条，长253.85千米；10千伏配变2413台，总容量206415KVA ，线路总条数113条，总长度3114.08千米 。

2006年，投资5200万元的城网改造工程全部竣工并通过验收，投资2715万元的城南110KV变电站开工建设。全年共改造城区10KV线路17.3km，投资540万元改造110KV竟陵至岳口送电线路工程15.77km，新架设10KV线路13.9km，改造城区配变12台，容量2680KVA，新增城区配变38台，容量7560KVA；改造低压线路14.51km，新增低压线路25.5km，安装电压监测装臵23套，改造高压互感器48支，新建光纤95km；投入5250万元兴建了从兴隆到竟陵的220KV兴竟线，解决了天门电网电源单一的问题。投入2540万元

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为天门220KV竟陵变电站新增了一台12万千伏安变压器，突破了制约地方经济发展的供电瓶颈，这两项工程的完工，使天门电网形成了“双线双变”的格局，解决了供电卡口问题。

（二）微观区位状况描述与分析 1、区域概况

湖北天门经济开发区成立于1995年，是2005年国家发改委第一批公布通过审核的湖北省17家省级开发区之一，全区国土面积35平方千米，已建成面积15平方千米，下辖14个村，1个居委会，总人口3万。开发区成立以来，特别是近三年来，开发区工委、管委“一切围绕招商引资，一切服务招商引资，一切服从招商引资”，紧紧围绕招商引资、环境建设、优化服务、发展经济，真抓实干，各项工作取得显著成效。

2、机构设臵

开发区按照“小政府、大服务”的要求，按照“精简、统一、效能”的原则，管委会机构设臵为：管委会办公室：负责统筹、协调;招商局：负责招商安商工作；社工局：负责“三农”工作；建设局：负责规划、环保、基础设施建设、城市管理工作。拆迁办公室：负责迁村腾地，安臵小区建设工作。“一办三局”为正科级级别，拆迁办公室为副科级。管委会下辖职能部门分别有财政局（正科级）、派出所（正科级）、国土资源管理分局、规划分局、工商分局、国税分局、地税分局和规划执法局（后六个单位都为副科级）。

3、产业规划

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汽车零配件产业：规划用地2800亩，主要依托东风华泰集团，引进以汽车零部件生产加工为主的企业。

纺织服装产业：规划用地2900亩，依托天门棉花资源和轻纺传统产业优势，引进以纺纱、织布、服装鞋帽为主的生产加工企业。

高新技术产业：规划用地2680亩，形成以数控机床、电脑配件、卫星定时定位配件等高科技产业集群。

泵阀加工产业：规划用地2800亩，以天门泵业有限公司和天门传统优势泵阀业为龙头，吸纳各地泵阀业主进入园区，形成技术含量高、品种齐全的泵阀产业集群。

医药化工产业：规划用地800亩，主要是对园区现有企业进行扩规升级。形成医药化工产业集群。

4、基础设施

道路：园区“四横七纵”约20公里的道路网络已建成。

电力：目前已有220KV变电站一座，已架设10KV电力线2万米，电力网络分布合理，电力充足。

给排水：已铺设直径400mm供水管道直通园区，形成了8500米园区供水管网，排水管道与市区主要道路下水道相连。

通讯：电信、有线电视及宽带网无缝隙覆盖园区。

5、投资服务

由政府各个职能部门组成的天门市投资服务中心为企业提供“联合咨询、联合审批、集中收费、联合年检”四位一体的“一条龙”全方位服务。

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（三）估价对象区位状况描述与分析 1、位臵状况描述与分析

估价对象位于天门市天门经济开发区天仙公路南，地处天门市工业IV级地段[根据《天门市东西湖区工业用地级别与基准地价图》确定] ，东邻接官路，北邻天仙大道，具体位臵详见附图。

2、交通状况描述与分析

交通条件：估价对象主要沿街面为天仙大道，为生活型主干道。天门市内均能够通过合适的路径、合适的交通方式，便捷到达于此，估价对象厂区内部设有地上停车场，停车较为方便。

公交体系：估价对象所在区域尚未开通公交车，交通较不便利。 3、周边环境及景观描述与分析

估价对象周边空气基本无污染，噪音基本无污染；周边多为无污染工业用房，绿化规划较好，环境较好。

4、外部配套设施完备程度描述与分析

估价对象周边聚集了天宝化工科技有限公司、金龙汽车大市场湖北天成汽车配件有限公司安全带厂、湖北天门天谊棉机锯片厂等，产业聚集程度较高。

估价对象周边有南天门华侨城、南洋星城、京都1号等物业，具有较好的地理位臵，公共配套设施完备程度较高。所在区域周边分布有较多商业配套设施及农村信用社、侨乡开发区储蓄所等金融网点，较好的商业、金融氛围，使得该片区具有了较大的升值潜力。

四、市场背景描述与分析

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（一）全国宏观经济政策因素分析

2014年是中国大改革与大调整拉开序幕的一年,也是中国宏观经济沿着新常态轨迹持续发展的一年。一方面,GDP增速等宏观参数在外需疲软、内需持续回落、房地产周期性调整等力量的作用下持续回落;另一方面,经济结构在消费升级、不平衡逆转以及政策调整的作用下出现较大幅度的调整,结构参数的良性调整、总体价格水平保持相对稳定以及就业状况的持续稳定,给2014年的宏观经济增加了亮色。

今年宏观调控经历了三个阶段：第一阶段为1－6月，调控重点围绕继续深化及加大改革力度，并通过流动性的定点释放以维持宏观经济热度。第二阶段为7－9月， 3季度单季GDP跌至7.3%，国家调控重心逐步由改革转向维稳。第三阶段为10月后，国内通缩风险加剧，“稳房产”思路被重新强调，中央层面实施930新政，自2010年以来延续多年的国家限贷框架终被突破。11月22日，央行进一步加大维稳力度，早于市场预期实施降息操作。

2014年处于中国经济正在全面向新常态转换的时期，主要变化是房地产结束了长达15年的超级繁荣期，进入调整期，这也是导致今年经济下行压力明显增大的主要因素，由之带动投资增长明显下滑。新常态不仅意味着经济增长转向中高速，而且伴随着深刻的结构变化、发展方式变化和体制变化。而结构、方式和体制的变化不断推进、显现，正是新常态下中国经济新动力所在，机遇所在。与此同时，新的适应新常态发展的宏观经济政策也逐步成型，成为保持经济平稳增长、促进经济活力增强、结构不断优化升级的有力支撑。展望2015

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