论文 物业管理方案(4)

山东工商学院2013届毕业设计

第3章 拟采取的管理方式及工作计划

3.1拟采取的管理模式

3.1.1管理体制

接管理想之城·御园小区以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所参与的住宅共管体制，物业服务中心在业主委员会协助和公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行《物业管理条例》及其实施细则，对理想之城·御园小区实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。

（1）外部管理体制

政府主管部门 青岛绿城华川置业有限公司 绿城物业管理有限公司 理想之城·御园物业服务中心 图3-1 外部管理体制图

（2）理想之城·御园小区物业服务中心组织管理架构

绿城物业管理有限公司根据物业管理服务合同，设立理想之城·御园小区物业服务中心，财务实行独立核算。

开发商/业委会 理想之城·御园物业服务中心 物业公司 客服物业 服务中心 客服人员 秩序 维护部 秩序维护员 工程 维修部 工程维修员 环境 事务部 保洁员 图3-2 理想之城·御园物业服务中心组织架构图

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3.1.2管理服务方式

1.实施小区全天候24小时全封闭管理

通过红外线、门禁、监控、车库自动化管理系统等技防及24小时巡查、站岗等人防手段实施小区安防保卫工作，小区清洁、家庭维修实行全天候服务。

2.全面推行智能化物业管理

绿城下属科技公司曾给国内数个知名楼盘担任智能化系统的设计、施工、维修、保养及招标顾问工作，其丰富的经验将用于御园设置的楼宇智能化系统，对小区智能化管理系统（电视监控、访客对讲，红外报警、车库自动化）进行全面、专业性的维护与管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。

3.实施监督约束机制管理

（1）由政府部门、业主及业主委员会、物业管理公司对物业服务中心实行全方位监督。 （2）物业服务中心内部运作公开透明，便于大家监督。

（3）强化物业管理公司及物业服务中心的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇紧密联系。

4激励机制

1.公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。

2.通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保持员工长期的工作热情及动力。

3.通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训、教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。

5.推行贴心管家服务

御园别墅共300户，我们实行贴心管家服务制，派5个物业管家，管家手机一天24小时全天开机服务，这样，业主不管有什么事情都可以向自己栋楼的管家进行咨询，责任明确，保证了问题解决的及时性与有效性。

3.2工作计划

3.2.1接管管理工作计划

理想之城·御园小区进驻管理，对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商所移交的理想之城·御园小区建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要办理有关业主的各种入伙、交费资料，以便今后进行完善的管理服务，更为了理想之城·御园小区业主的切身利益，所以在接管时我们将认真进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续。见表3-1

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表3-1 接管管理工作计划

序号 1 2 3 项目 档案接管 设备接管 2.业主资料档案 1.公共设备接管 内容 1.理想之城·御园小区建筑施工竣工全套资料 时间 签订委托管理 合同后一周内 2.公共设备技术、维修档案

环境整治 理想之城·御园小区内环境绿化的整治 3.2.2正常管理工作计划

表3-2 正常管理工作计划

序号 项目 内容 1.设备的基础资料管 2.设备的运行管理 3.设备的维修管理 4.设备能源和安全管理 1.秩序维护管理 时间 1 机电设备的维修养护 每时每刻 2 秩序维护管理 2.交通、车辆管理 3.消防管理 每时每刻 3 4 5 6 小区环境管理 财务管理 社区文化活动开展 便民服务和完善配套 1.园林绿化管理 2.清洁卫生管理 1.费用收取 2.财务记账 1.社区宣传 2.举办社区活动 为住户提供便民服务

每时每刻 每时每刻 每时每刻 每时每刻 10

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第4章 物业服务内容

4.1早期介入与前期物业管理

4.1.1提出合理化建议

物业公司可以从物业管理和用户使用的角度提出专业意见，帮助发展商更好完成在建设期的工作，这对交付使用后的营运及体现其价值起到决定性作用。无论是对物业的工程质量、销售和后期的管理都起到极其重要的作用。

1.项目前期介入期

（1）从业主使用和物业管理角度，对项目的规划设计施工等方面提出供参考的辅助性建议：建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否便于物业管理；设备机房的环境、通风是否满足要求；根据环境管理经验及项目规划要求，从物业管理角度提出污水排放、噪音处理、油烟排放、垃圾收集点建造位置等环境方面建议；管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；根据空调位置设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议，在空调安装时，为便于以后维修管理及楼宇外立面美观的统一，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；根据日常安全管理需求，对项目智能化系统等配套设施从物业管理角度提出合理化建议；根据现代信息化要求，对项目的综合布线系统从物业管理角度提出合理化建议；审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护及有害健康的植物提出调整建议；从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；根据消防法规要求，和项目消防设计要求，对项目的消防系统从物业管理角度提出合理化建议。

（2）从客户使用的角度，提出专业化建议，如从车辆停放、商业用房的管理与设置内容、应急预案及安全管理、消防需求等方面建议。

（3）从环保的角度，根据开发商商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议。

（4）从创建优秀物业管理项目的角度，根据省级、市级、区级优秀物业管理项目的考核评比标准，对小区配套设施、设备提出专业的改进建议，以便小区交付后尽快参加评优条件提供保障。

（5）从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：公共部分装修材料的选用；协助发展商对供配电设备进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案建议；协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的智能化系统、综合布线系统、消防系统的产品；解答客户关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本；配合销售期间各类物业管理服务的咨询与解答及现场销售人员的培训。

2.配合销售期

（1）项目销售策略定位的协助分析与建议。 （2）配合发展商楼宇营销宣传、推广工作。

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（3）根据物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，以及当地市场情况和客户群体分析，制订合理的物业管理服务费收费标准，在售楼时向业主明示本物业管理收费标准。

（4）协助发展商进行销售大厅的VI系统设计、大厅布展、销售亮点设计、大厅物业管理服务。

（5）负责销售大厅、样板房、销售现场的物业管理服务工作，提供良好的销售形象和现场气氛。

（6）协助发展商对房屋销售买卖合同条款进行分析、指导，并提出建议。

（7）编制《前期物业管理服务协议》和《临时业主公约》，并协助指导发展商与业主签订。

（8）对发展商本项目销售人员进行物业管理专业知识培训。 4.1.2前期的主要工作

1.管理思路策划。对项目及所在区域进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商提供的项目可行性报告、初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目的规划意图和设计内容，确定项目档次，对物管服务模式进行设计和定位。

2.物业管理方案设计。针对御园项目设计的管理服务模式，设计整套物业管理全程运作的有效物业管理方案。

3.管理体系建设。针对御园项目建立规范、专业、有效的物业管理的管理流程、运作程序、服务模式等管理体系。

4.服务规范设立。根据项目实际情况和设计的物业管理方案，本着提高管理和服务水平为目标，确定服务内容和服务量化考核标准，并建立相应的监督考核机制。

5.机构组建。按管理方案依据开发进度与现场实际需求开展下列相应工作项:相关人员配置到位，办公地点的落实，食宿情况的落实，新员工入职的培训，管理运作制度的建立，公司规章制度的建立，各岗位职责、权限的明确，确定各岗位工作程序与作业规程，物资的配备与补充，固定资产类配置，办公易耗品配置，管理、生活用房的装修，员工制服、装备配置，各类维修工具、设备配置，交通、通讯工具配置，标识、标牌的制作。

6.物业的接管验收(在政府主管部门验收合格后一周内由物业管理处与开发商联合承建单位进行物业接管验收)。

（1）接管验收的准备及接管验收工作计划的制定。 （2）物业移交过程中资料的交接与管理。 （3）房屋的验收与接管。

（4）对接管验收存在的问题提出整改建议。 （5）公共设施的验收与接管。

（6）对绿化工程的接管验收以及对存在的问题提出整改建议。 （7）接管验收的注意事项及遗留问题的处理。 （8）器材的配备与设备设施的完善。

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