云南省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册种类考试试

云南省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册种类考试试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。 A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究

B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%

C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

2、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。

A．《协议出让国有土地使用权的规定》

B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》 C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 D．《城市房地产管理法》

3、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。(采用四三二一法则) A：144.6 B：160.8 C：170.8 D：180.8

E：工业用地的监测点评估价格 4、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。 A：15 B：22 C：18 D：25

E：工业用地的监测点评估价格

5、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。 A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

6、法定税费包括营业税及附加，税率为__，按月缴纳。 A．5.5% B．4.4% C．4.3% D．5.3%

7、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

8、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为 8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。 A．100 B．111 C．112 D．118

9、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于。 A：4．25％ B：4．75％ C：5．25％ D：5．33％

E：工业用地的监测点评估价格

10、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是__。 A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销

11、竣工房屋价值一般按__价格计算。 A．概算 B．结算 C．预算 D．决算

12、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。 A．及时性 B．简便性 C．明晰性 D．可比性 13、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。 A：市场价值

B：投资价值 C：谨慎价值 D：在用价值

E：工业用地的监测点评估价格

14、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。 A．62500 B．62000 C．61000 D．61500

15、结构施工图不是指导的依据。 A：室内外装修设计 B：编制预算

C：施工组织设计 D：施工进度计划

E：执行层的组织协调

16、下列有关平均指标，表述正确的是__。

A．平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标 B．简单算术平均数适用于分组的分布数列

C．数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104 D．众数是分布数列中出现频率最高的标志值 17、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。 A．资产市场 B．资本市场 C．信托市场 D．证券市场

18、某套住宅的使用面积为100㎡，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50％，余款一年后支付；假设年折现率为6％，使用面积与建筑面积的比率为75％，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为元／㎡。 A：5680 B：5830 C：5850 D：7574

E：工业用地的监测点评估价格

19、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。 A．2139 B．2146 C．2651

D．2659 20、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价的职能。 A：预测职能 B：控制职能 C：评价职能 D：调控职能

E：执行层的组织协调

21、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。 A．高于 B．低于 C．等于

D．低于等于

22、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。 A：防潮

B：防潮与排水相结合 C：卷材防水

D：钢筋混凝土防水 E：执行层的组织协调 23、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是__存在差异性。 A．房地产开发企业的特点 B．城市区域功能 C．购房者的需求 D．城市地理环境

24、收益法估价公式的假设前提是：（）。

A．(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y(3) 年期无限

B．(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y；(3) 年期无限。

C．(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y(3) 年期无限

D．(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y；(3) 年期无限

25、镇总体规划的期限一般为年。 A：5 B：10 C：20 D：30

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。

A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意 B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准

C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同 D．相应调整土地使用权出让金

E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金 2、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有。 A：自然特征 B：细分市场

C：人口密度的大小

D：该区域发展的类型和范围 E：竞争性项目的区域

3、下列属于损益表内容的有。 A：负债

B：投资收益、营业外收入

C：销售收入、销售成本、销售税金、销售利润 D：营业外支出、所得税 E：净利润

4、某房地产估价有限公司，申请一级资质房地产估价机构资质，必须达到的条件包括等。

A：有15名以上专职注册房地产估价师

B：法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 C：机构的所有股份中专职注册房地产估价师的股份不低于50％ D：注册资本人民币120万元以上

E：股东中有3名以上专职注册房地产估价师

5、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。 A．16.67% B．16.71% C．16.80% D．17.00%

6、等成本线又称__，是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。 A．企业预算线 B．家庭预算线 C．单位预算线 D．社会预算线

7、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有__。 A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序

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