A105010房地产开发企业特定业务纳税申报表填表指南及操作实务(2)

第三，企业所得税处理。按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）相关规定，确认销售未完工产品的收入和计算预计毛利额，并填报纳税申报表。

3.企业年度所得税纳税申报表填列操作实务

第23行“1.销售未完工产品的收入”。第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。本列应填写8000万元。

第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”。第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额。本列应填写8000×15%=1200万元。第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”，本列应填写1200万元。

第25行“3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税”。第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

方法一：第1列“税收金额”填报实际发生的营业税400＋土地增值税160=560万元；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”填报560万元。

第21行“房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）”填列1200－560=640万元。以下举例按照方法一填报申报表。

方法二：第1列“税收金额”填报实际发生的土地增值税160万元；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”填报160万元。

视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表（2014年度）

行次 21 22 23 24 25 26 项目 三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26） （一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25） 1.销售未完工产品的收入 2.销售未完工产品预计毛利额 3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税 （二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计税收金额 1 640 640 8000 1200 560 0 纳税调整金额 2 640 640 * 1200 560 0 算的纳税调整额（28-29） 27 28 29 1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 2.转回的销售未完工产品预计毛利额 3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税 0 0 0 * 0 0

A105000

纳税调整项目明细表

行次 项目 账载金额 1 （四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（填写A105010） * 税收金额 2 640 调增金额 3 640 调减金额 4

39 1.2015年会计核算：

（1）会计核算预售收入，由于不符合收入确认条件不确认收入。 借：银行存款10000

贷：预收账款10000

（2）项目一完工，会计核算结转部分2014年预售收入4000万元到2015年主营业务收入。

借：预收账款4000

贷：主营业务收入4000

（3）项目一完工，会计核算结转部分项目一主营业务成本3200万元。 借：主营业务成本3200

贷：库存商品（开发产品）3200

（4）按照会计确认收入转回营业税金及附加、土地增值税转入当期损益 借：营业税金及附加——营业税、土地增值税280

贷：应交税费——应交营业税200

应交税费——应交土地增值税80

2.税务处理

2015年应缴纳营业税=10000×5%=500万元。 方法一：

借：应交税费——应交营业税500

贷：银行存款500 方法二：

借：营业税金及附加——营业税500

贷：银行存款500

2015年应预交土地增值税=10000×2%=200万元 借：应交税费——应交土地增值税200

贷：银行存款200

3.企业年度所得税纳税申报表填列操作实务

第21行房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26），填列800－320=480万元。

第22行房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）填列1500－700=800万元。

第23行“1.销售未完工产品的收入”，第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。本列应填写10000万元。

第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”，第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额，本列应填写10000×15%=1500万元。第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”，本列应填写1500万元。

第25行“3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税”，第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额，本列应填写700万元；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”，本列应填写700万元。

第26行“房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29）”，本列应填写600－280=320万元。

第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”。第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额，本列应填写4000万元。

第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”。第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年结转完工产品，会计核算确认为销售收入，转回原按税法规定预计计税毛利率计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”，本列应填写4000×15%=600万元。

第29行“3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税。”填列=280万元。第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”，本列应填写280万元。

还应特别需要注意的是：

按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）和国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）相关规定，税法规定的项目完工条件和确认时间与会计核算预收账款结转到主营业务收入的时间存在差异时，通常是会计核算将预收账款结转到主营业务收入的金额小于税法规定的金额或时间滞后于税法规定的完工确认时间，则还需要将该差异在项目完工年度，通过A105000《纳税调整项目明细表》进行纳税调整，以防止部分纳税人利用会计核算人为操作确认项目销售收入的时间和金额。

2015年项目一已经完工（符合税法完工条件），会计核算结转收入4000万元，成本3200万元，账面毛利800万元；税法应确认实际收入8000万元，成本6400，实际毛利1600万元。在2015年度纳税申报时，会计账面毛利额与实际毛利额之间差异为1600－800=800万元，填入A105000《纳税调整项目明细表》第40行“其他”第3列“调增金额”800万元。

此项暂时性差异待纳税人在以后纳税申报年度进行会计核算时，将项目一剩余收入结转到主营业务收入，剩余成本结转到主营业务成本时，转回做纳税调减。

视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表（2015年度）

行次 项目 税收金额 1 480 800 10000 纳税调整金额 2 480 800 * 21 三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26） 22 （一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25） 23 1.销售未完工产品的收入 24 2.销售未完工产品预计毛利额 25 3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税 26 （二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29） 1500 700 320 4000 600 280 1500 700 320 * 600 280

27 1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 28 2.转回的销售未完工产品预计毛利额 29 3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税 A105000

纳税调整项目明细表（2015年度）

行次 项目 账载金额 1 （四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（填写A105010） （五）其他 * 税收金额 2 480 调增金额 3 480 调减金额 4

39 40 * * 800 1.2016年会计核算：

（1）会计核算结转预收收入到主营业务收入。 借：预收账款10000

贷：主营业务收入10000 （3）会计核算结转主营业务成本。 借：主营业务成本8480

贷：库存商品（开发产品）8480

（4）按照会计确认收入转回2014年和2015年营业税金及附加、土地增值税转入当期损益。

借：营业税金及附加——营业税、土地增值税700

贷：应交税费——应交营业税 500

应交税费——应交土地增值税 200

2.企业年度所得税纳税申报表填列操作实务

第23行“1.销售未完工产品的收入”，第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额，填写0万元。

第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”，第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额，

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