宁波市住宅小区物业管理条例实施意见(3)

宁波市住宅小区物业管理条例实施意见

（一）业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行，市建设行政主管部门应制定《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》，为业主大会、业主委员会规范运作提供参考依据。

（二）业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用，根据业主大会议事规则履行职责，规范运作。要建立业主委员会例会制度，每季度至少应召开一次业主委员会会议，必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加，讨论研究业主和物业服务企业反映的问题，提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通，促进互相信任、互相支持，创建和谐社区。

《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

（三）业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区街道办事处（乡镇人民政府）会同辖区物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

（四）物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

四、规范前期物业管理工作

（一）各县（市）区物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应参加开发地块的扩初会审及交付前联合检查，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查（备案），并提出整改意见和建议。

（二）进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位，并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标按《宁波市前期物业管理招投标实施办法》执行，《宁波市前期物业管理招投标实施办法》由市建设行政主管部门另行制定。

（三）开发建设单位在销售（预售）物业之前，应制定《临时管理规约》，并在物业销售（预售）5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后，明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

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