关于印发贯彻落实全国物业管理条例实施意见的通知(2)

辖区物业管理主管部门应在招投标结束后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业管理企业，嗣后在房屋交付后按规定分批划拨。

（三）落实绿化管理费。开发建设单位应在竣工验收前按绿化总造价10% 的比例（每平方米绿地造价不低于100元），向辖区物业管理主管部门交纳绿化管理费。

绿化管理费用于绿化种植一年（树木二年）后的日常管理，其20%在绿化种植一年后，由辖区物业管理主管部门划拨给物业管理企业；其余部分经业主大会审议同意后，由辖区物业管理主管部门逐年划拨给物业管理企业。

开发建设单位应在房屋交付前与物业管理企业签订绿化管理养护协议，协议应明确在绿化种植一年（树木二年）内，绿化养护工作由开发建设单位负责，物业管理企业应协助做好绿化管理工作；在绿化种植满一年（树木二年）后开发建设单位应与物业管理企业共同查验绿化养护情况，查验合格后由物业管理企业统一管理。

五、健全房屋保修制度

（一）在正常使用条件下，房屋质量保修内容和保修期限： 1、屋面防水8年；

2、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

地基基础和主体结构在设计文件规定的合理使用年限内由开发建设单位承担保修。

（二）因住户使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修造成质量问题的，由住户自行承担维修责任。

（三）房屋保修期以房地产开发项目准用证签发之日起计算。

（四）开发建设单位可以自行负责保修，也可委托物业管理企业负责保修。但有下列情况之一的，开发建设单位应当委托物业管理企业实施房屋保修：

1、开发建设单位在我市首次开发的； 2、开发建设单位为非本市企业的；

3、由多家开发建设单位共同开发建设的项目； 4、开发建设单位对原开发项目保修不及时的；

5、原开发项目有业主集体投诉房屋质量问题，且经查凿实的。

（五）开发建设单位自行负责保修的，须与物业管理企业签定《房屋保修责任协议》，明确保修责任，并留置一定的维修资金，在辖区物业管理主管部门监管下专款专用。

（六）开发建设单位将房屋保修事项委托给物业管理企业负责的，双方应签订《房屋保修委托协议》，并在开发建设项目综合验收前十五日内，按建安造价的1%标准一次性向辖区物业管理主管

部门缴交房屋保修费。

（七）辖区物业管理主管部门收取的房屋保修费属小区（大楼、别墅区）全体业主共同所有，辖区物业管理主管部门应以小区为单位设立帐户，分别储存、核算，并负责保值增值，不得挪作他用。 （八）房屋保修费按下列规定予以划拨：

在房屋交付后三个月内，辖区物业管理主管部门应将保修费的20%拨付给物业管理企业；其余部分在业主大会成立后，由物业管理企业提出保修计划，经业主大会或经授权的业主委员会审议同意后，由辖区物业管理主管部门划拨，原则上每年度拨付经费不超过保修费总额的10%。 （九）下列情形，不属于房屋保修费所含的保修范围，由开发建设单位另行安排维修： 1、在综合验收或单体验收时，验收单位提出（且在会议纪要上已明确）的整改意见而开发建设单位未作整改或整改未完毕的；

2、未按设计图纸或违反强制性规范、擅自改变设计用途的； 3、房屋承重结构发生维修的； 4、设施设备的核心部位发生维修的； 5、建筑材料、构配件以次充好的； 6、业主在交付验房时提出的维修问题；

7、另有保修文件规定由设施设备生产厂家、安装单位负责保修的。 六、加强资质管理和人员培训，提高我市的物业管理整体水平

（一）资质管理。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并获得物业管理主管部门颁发的物业管理企业资质。

各级物业管理企业按下列规定承接物业： 1、一级企业（含暂一级），可承接各类物业；

2、二级企业（含暂二级），可承接30万平方米以下的住宅小区（别墅区），20万平方米以下的大楼、及厂房、医院、学校等物业。

3、三级企业（含暂三级），可承接20万平方米以下的住宅小区（别墅区），15万平方米以下的大楼、及厂房、医院、学校等物业。

4、四级企业（含暂四级），可承接10万平方米以下的住宅小区。

物业管理招投标中开发建设单位推荐的物业管理企业资质等级要求另行规定。

非本市物业管理企业进本市承接物业的，其资质须经市建设行政主管部门备案后，才能加入本市物业管理招投标活动。

（二） 物业管理从业人员要求。物业管理企业内的经理、部门经理（含管理处主任）须经培训，并取得相应上岗证书，方可从事物业管理工作。2004年9月1日以后未取得经理、部门经理上岗证书而仍从事物业管理企业经理、部门经理工作的，按《全国条例》第六十一条规定予以查处。

物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书。

其他一线物业管理工作人员经物业管理企业上岗培训后，方可从事物业管理工作。

（三）推行物业管理小区（大楼、别墅区）管理处主任责任制。为进一步提高我市的物业管理整体水平，增强小区管理处主任的服务意识，明确小区管理处主任的责任。要求将一个物业管理区域的物业管理工作视为一个“项目”，建立项目考核机制，实行小区管理处主任责任制，把物业管理服务质量、业主投诉率与管理处主任的聘任直接挂钩。

《物业小区管理处主任管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。 七、加强横向联系，明确各专业部门在物业管理工作中的职责

为配合市政、环卫、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位进入社区，开展服务工作，辖区物业管理主管部门应督促开发建设单位在综合验收后三个月内将相关设施移交给各专业部门管理。各物业管理企业应按照《全国条例》第四十五条、第五十二条规定积极与各专业部门联系，配合有关专业部门落实维修责任或向最终用户收费事宜。

八、其他几个应明确的问题

（一）关于公共物业的用途改变问题。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应提请业主大会讨论同意后，并以业主委员会名义依法办理有关手续。

（二）关于特殊维修项目。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以先由物业管理企业维修养护，维修养护经费在物业共用部位共用设施设备维修资金中垫支，并由业主委员会向责任人追缴相应维修费用。

（三）规范特殊物业的管理。自成体系、独立区域内的政府办公楼、厂房、医院、学校、幼儿园等由业主决定是否实施物业管理，实施物业管理的可不缴交物业管理初期费、房屋保修费、绿化管理费等费用。但上述房屋有两个业主（含）以上的，须在设计文本中考虑适合管理的用房，用房产权属业主所有。

一个物业管理区域内的新建的政府办公楼、厂房、医院、学校、幼儿园等应统一实施物业管理。 （四）关于物业服务费收缴问题。业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。 （五）物业管理区域划分标准。一个物业管理区域只能由一家物业管理企业实施物业管理，各县（市、区）物业管理主管部门按以下标准划分物业管理区域：

1、一个物业管理区域以一家开发建设单位开发的一块地块为核定依据，包含一家开发建设单位在同一地块分期或分批开发房屋；

2、多家开发建设单位在同一地块开发的视为同一物业管理区域；但总建筑面积在10万平方米以上，各开发建设单位建造的房屋使用性质各异、主要设施设备互不相连、且分开后更宜于物业管理和业主住用方便的，经辖区物业管理主管部门初审报市建设行政主管部门认定可视为两个以上物业管理区域；

3、虽为两个以上相邻开发地块，但区内道路相连、主要设施设备共用且统一管理后更宜于物业管理和业主住用方便的，其物业管理区域的确定，由辖区物业管理主管部门初审后报市建设行政主管部门认定。

（六）相关政策衔接问题

1、9月1日之前成立的业主大会、业主委员会按《全国条例》和本实施意见开展业主自治工作； 2、9月1日之前收缴的房屋保修费、绿化管理费，除已按原规定拨付外，剩余部分按本实施意见予以划拨；

3、已在9月1日之前召开的扩初会议上明确的物业用房（以扩初设计文本和扩初方案会审会议纪要为准），按扩初方案会审会议精神配置物业用房；9月1日之前未明确的或9月1日以后召开的扩初方案会审会议按本实施意见配置物业用房；

4、9月1日以后综合验收的新建物业按本实施意见交纳房屋保修费、绿化管理费、初期物业管理费；

5、9月1日之前未实施物业管理、9月1日以后要求实施物业管理的已建高层房屋等物业，业主单一的可不配置物业用房，但业主应留置一定的管理用房，以保证物业管理企业正常的工作开展；多个业主的，应按本实施意见配置物业用房。

本实施意见自2003年9月1日起实施，各单位在实施中遇到的情况和问题，请及时与我委联系。

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