《物业经营管理》模拟试题二

2011年《物业经营管理》模拟试题二

一、单项选择题（共60分，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．物业经营管理强调为业主提供（ ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A．设施管理 B．运行管理 C．价值管理 D．资产管理 2．物业经营管理的内容不包括（ ） A．物业的运行操作管理 B．资本投资决策 C．房地产开发建设 D．市场营销

3．下列零售商业物业类型中，（ ）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

A．地区购物商场 B．区域购物中心 C．居住区商场 D．特色商店

4．综合用途物业内零售商场的（ ）往往受到一定的限制。

A．规模 B．商业服务半径 C．服务人口 D．年营业额

5．（ ）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。

A．物业管理 B．设施管理 C．房地产资产管理 D．房地产投资组合管理

6．房地产资产管理公司通过考察（ ），来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。

A．资本开支是否满足组合投资管理的目标 B．资本开支是否满足投资者的投资目标C．资本开支是否能有效提升物业价值 D．资本开支是否能降低物业管理成本

7．资产管理公司通过监控（ ），来聘用、解聘和调配物业管理企业。 A．资产管理 B．物业的运行绩效 C．物业管理 D．聘用物业管理企业

8．投资者进行房地产投资的主要目的是（ ）

A．使其财富最大化 B．获得作为房地产业主的荣誉 C．降低其投资组合的总体风险 D．抵抑通货膨胀的影响

9．写字楼的租户需要工作中的短时休息，所以出租人就通过增加一个小酒吧来满足这种需求，这体现了房地产投资的（ ）

A．各异性 B．适应性 C．相互影响性 D．专业管理依赖性 10．房地产投资的优点是（ ）。

1

A．投资回收期长 B．投资数额大 C．有专门的知识和经验 D．提高投资者的资信等级

11．有关绘制现金流量图的基本规则的描述，不正确的是（ ）。 A．横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点。

B．如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，计算时通常采用期初惯例法。 C．把初始投资P看作是第0期期末发生的。

D．相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。

12．从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失、运营费用，再加上其他收入，就得到了物业的（ ）。

A．税前现金流 B．有效毛收入 C．净运营收益 D．实际租金收入

13．物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（ ）万元。

A．45 B．20 C．24.5 D．44.5 14．物业价格与一般物品价格的不同之处是（ ）

A．是价格，用货币来表示 B．有波动，受供求因素的影响 C．受区位的影响很大 D．按质论价：优质高价，劣质低价

15．物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（ ） A．前期工程费 B．基础设施建设费

C．建筑安装工程费 D．公共配套设施建设费

16．某房地产现房价格为3000元/m2，预计从期房达到现房的2年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5％，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/m2。

A.2750 B2500 C.2335 D.2573

17．编制物业管理计划时，物业的市场细分方式一般不包括（ ）。 A．地域范围 B．房地产用途 C．增量存量 D．目标市场

18．2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置量为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（ ）。

A．12% B．10.84% C．15% D．8% 19．评价商业物业区位的优劣影响因素不包括（ ）

2

A．周围人口密度 B．交通、通信的方便程度

C．居民的购买力水平和消费习惯 D．与其他商业设施接近的程度 20．下列关于房屋租赁说法中错误的是（ ）

A.承租人具有房屋的占有权 B.承租人具有房屋的处分权 C.承租人具有房屋的使用权 D.承租人拥有部分收益权 21．（ ）是物业管理中最常见的租赁形式。 A．居住用房租赁 B．自动延期租赁 C．公房租赁 D．定期租赁 22．净租通常在（ ）中采用。

A．短期租赁 B．中短期租赁 C．长期租赁 D．定期租赁 23．在租赁市场活跃时，业主通常选择（ ）

A．包租转租 B．委托管理 C．出租代理 D．其他 24．下列关于房屋租赁特点的说法中不正确的是（ ） A．租赁双方必须具有民事行为能力

B．当房屋所有权发生转移时，房屋租赁关系随之终止

C．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 D．房屋租赁合同属于法定要式合同 25．房屋租赁合同产生法律效力是在（ ） A．租赁双方谈妥所有条件之后

B．租赁双方达成协议并在书面合同上签字、盖章之后

C．租赁双方达成协议并且到当地房地产行政主管部门登记备案之后 D．租赁双方达成协议并且承租人搬进房屋之后

26．租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（ ）

A．意愿租赁 B．定期租赁 C．私房租赁 D．自动延续租赁 27．在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ） A．同类型物业的市场供求关系 B．物业出租经营成本 C．业主希望的投资回报率 D．物业自身的状况 28．下列对于基础租金和附加租金的说法不正确的是（ ）

A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的 B．对于写字楼物业，附加租金通常是整栋建筑物内位置较好的出租单元的租金比基础租金高出部分的租金

C．对于零售商业物业，附加租金通常是租户按营业额的一定比例支付的百分比租金

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D．基础租金实际上就是成本，而附加租金实际上就是利润 29．下列哪项不是物业管理营业成本中包括的费用（ ）。

A．直接人工费 B．直接材料费 C．间接费用 D．管理费用 30．物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入（ ）

A．营业成本 B．管理费用 C．营业成本或管理费用 D．递延资产 31．下列哪项不属于物业管理服务成本中的人工费（ ）。

A．社会保险费 B．加班费 C．通信费 D．工服洗涤费

32．某物业管理企业，参与管理的物业总面积为100000m2。该企业现有汽车等固定交通工具价值100万元，电话、传真等通信工具价值1万元，桌椅、电脑、空调等办公设备价值50万元，管道疏通机、电焊机等工程维修设备价值5万元，其他设备价值1万元，则该企业固定资产折旧费为（ ）元/月?平方米。

A．0.26 B．1.3 C．3.12 D．26

33．（ ）是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分。 A．收入预算 B．资本预算 C．成本预算 D．现金预算 34．以微利为主要特征的物业管理行业，特别适合采用（ ）编制预算。 A．固定预算 B．滚动预算 C．弹性预算 D．零基预算 35．编制管理费用预算的最佳方法是（ ）

A．固定预算 B．滚动预算 C．弹性预算 D．零基预算 36．（ ）是成本控制的中心环节。

A．事先控制 B．事中控制 C．事后控制 D．前馈性控制 37．在成本的日常管理中要严格实施预算的（ ）

A．凭证控制 B．成本控制 C．制度控制 D．计划控制 38．以下哪项合同不属于业主所签订的与物业管理活动有关的合同。（ ） A．业主与保险公司签订的保险合同 B．物业服务合同

C．收益性物业的租赁合同 D．业主与装修施工单位签订的装修合同 39．物业服务合同的签订日期最迟不应迟于业委会成立后（ ）。 A．3个月 B．6个月 C．1年 D．1个月 40．以下关于物业服务合同主要内容描述错误的是（ ） A.物业管理用房的所有权属于开发商所有 B.专项维修基金属于物业管理区域内的业主所有 C.专项维修基金大都由物业管理企业代管

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D. 经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房的用途。 41．在物业服务合同中，可以包含以下哪种条款（ ）？ A．业主为物业管理企业无偿提供管理用房 B．物业管理企业对住用人无偿提供班车服务 C．物业管理企业无限期接送孩子上下学 D．物业管理企业无偿举办“六一”儿童节活动 42．投标书中最重要的内容应该是（ ）

A．投标单位的概况简介 B．分析投标物业的管理要点 C．概述投标单位拟采取的管理策略 D．详述物业管理的实施计划

43．物业管理企业与工程承包商在签合同时明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担，对于物业管理企业来说，这属于（ ）

A．风险回避 B．风险保留 C．风险抑制 D．风险转移 44．雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（ ） A．附加医疗费保险 B．附加雇员个人财产保险 C．附加第三者责任险 D．附加公众责任保险

45．（ ）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。

A．利润最大化 B．资本利润率最大化 C．每股利润最大化 D．企业价值最大化

46．张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的总资产报酬率是（ ）。

A．12.5% B．4% C．7.75% D．6.58% 47．写字楼物业保值增值的关键是（ ）

A．所处区位好，规模大 B．功能齐全、配套设施完善 C．由专业物业管理企业管理 D．保持产权的完整性 48．写字楼物业的管理目标是（ ）

A．收益部分使用率最大化 B．物业资产保值率和升值率最大化 C．物业所有人与使用人满意率最大化 D．充分发挥写字楼的形象作用 49．写字楼物业服务企业在选择租户时，不太注重考察租户的（ ）。 A.商业信誉和财务状况 B.面积需求大小

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