2010年11月郑州房地产市场报告 - 钧城 - 图文(8)

类别：报告类［编号：20101205］

九龙城位于中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米，总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，容 积 率 2.54，绿 化 率 35%。总投资逾18个亿，预计开发周期为5年，未来将建成为区域核心的大型区域居住、商业中心，同时小区规划有幼儿园、小学、初中。一期龙栖尚都共15栋楼，占地75亩。其中，9#、10#、11#是7层带电梯多层，8#是11层的小高层，其余都是18层的高层。8#预计11月底开盘。

2.2.2推广分析

九龙城8#11月6日全城公开VIP客户开始认筹，共累计投放报广2次，报广力度较低，广告主要诉求语以“8#楼稀世臻品电梯小高层准现房压轴呈现”为主，强调项目高品质、准现房。在报广之外，项目推广还借助公交站牌广告、道旗、户外大牌、网络等主流媒体进行宣传。

2.2.3产品分析

九龙城体现了现代主义建筑风格，外立面设计简洁明快、灵活多变；局部构架、阳台栏杆、凸窗、遮阳板及空调机位置等细节处理匠心独具，部分高层外立面构造更是巧妙的将繁体字的偏旁巧妙融入其中，颇具韵味。整体建筑布局东低西高、围而不合，形成集中规模的公共场所，强化社区空间整体性，丰富了社区整体空间系统。项目景观由日本著名建筑师毛厚德先生主持设计，M.A.O一级建筑士事务所结合地块特征，将组团内部设置为大尺度的中庭景观，以水系、小品为主，龙型水系贯穿整个社区，三角洲公园、入门广场、月亮湾、喷泉小广场、中心广场、中心岛、观景湖，营造出家和风景的高度和谐统一。

项目一期龙栖尚都共15栋楼。其中，9#、10#、11#是7层带电梯多层，8#是11层的小高层，其余都是18层的高层。户型为84-89㎡二房和117㎡—143㎡三房。8#64套，其中两房20套，三房44套。全明户型，南北通透，功能分区合理，动静分离，并有观景飘窗设计等。

89㎡两房

类别：报告类［编号：20101205］

117.84㎡三房

124.77㎡三房

2.3.4户型平面图

2.2.5认筹优惠

排号1万抵2万，另外有精美礼品相送（微波炉、蚕丝被、电热水壶、天堂伞、电子秤等）。

2.2.6活动分析

九龙城11月6日办理VIP入会活动气氛一般。预约客户100多组，当天到访80余组，本次认筹活动中，客户需交纳1万元入会费，本次办卡顺序即选房顺序，由此享受开盘优惠，认筹当天共排卡30余张。

2.2.7钧城观点

项目属于中原区规划的城中村重点改造项目，周边配套相对比较完善，生活、教育、医疗等配套设施一应俱全。项目定位为高档次、高品质产品，将在社区规划建设大型的现代化的区域中心SHOPPINGMALL以及其他生活娱乐配套设施。8#户型面积集中在80—120平方米左右，是市场主流需求户型。开盘均价预计在5800-6400元/㎡，从目前认筹情况来看，客户认可度较高，预计开盘销售情况较好。

2.3、11月6日亚星盛世VIP认筹

2.3.1项目概况

类别：报告类［编号：20101205］

亚星盛世城位于嵩山路长江路交汇处，亚星盛世1号楼用地面积8705.59㎡，总建筑面积45961.39㎡，其中地上建筑面积39009.53㎡（住宅建筑面积30899.32㎡，商业建筑面积7752.76㎡，社区服务、物业管理用房357.45㎡），地下建筑面积6951.86㎡。建筑密度32.91%，绿地率30%，容积率4.481。前期的亚星盛世家园在片区内赢得了良较好的口碑，城市山水也已基本售罄，本次推出房源雅居1号楼。 2.3.2推广分析

亚星盛世的广告力度并不大，仅有1次整版广告（11月4日大河报A31版），告知认筹时间。

2.3.3产品分析

亚星盛世是亚星集团继亚星盛世家园、城市山水后在长江路嵩山路板块开发的第三个项目，项目地长江路以南、兴华南街以东。片区内配套还有待完善，但居住氛围较浓，盛世家园、玫瑰花园、兰亭名苑等都是成熟社区。且随着周边黄冈寺等城中村项目的改造，小商品城的入驻开业，区域价值会有所提升。 目前开发的是1号楼，两梯八户，共28层，其中1-3层为商业，4-28层为住宅，住宅面积为35㎡、44㎡一房，共150套，88㎡两房共200套，138㎡三房共50套。东北、西北户两房采光效果不佳，南户两房客厅不能直接采光，三房被夹在中间位置，通风采光受到很大影响，产品整体舒适度不高。 2.3.4户型分析

35㎡一房 44㎡一房

类别：报告类［编号：20101205］

88㎡两房 88

88㎡两房 138

㎡两房 ㎡三房

类别：报告类［编号：20101205］

2.3.4户型平面图

2.3.5认筹优惠

11月6日起办理认筹，享受6000元优惠；11月7日-11月20日办理认筹，享受4000元优惠；11月21日至开盘前办理认筹，享受3000元优惠。办理认筹无需交钱，凭身份证办理，开盘选房顺序为随机抽取。

2.3.6活动分析

由于办理认筹无需交钱，活动现场气氛较为火爆，很多客户办理多张会员卡争取选房机会。现场组织有序，客户在一楼排队，分批次在二楼办理会员卡；在一楼等待客户会有服务人员提供水果、点心等。认筹当天共办理会员卡600余张。

2.3.7业内观点

两梯八户的产品布局，牺牲居住舒适度提高总建筑面积，宜居性不强。市场需求量较大的88㎡两房占比50%，35㎡、44㎡投资型一房占比37.5%，138㎡三房仅占比12.5%，从产品布局和户型比例上可以看出本楼栋品质不高，为快销型产品。目前项目价格并未公布，开盘均价预计在5800-6200元/㎡，从目前认筹情况来看，区域内客户区位认可度较高，预计开盘去化率达到40%。

2.4、2010年11月6日远大理想城J3栋认筹

2.4.1项目概况

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