2010年11月郑州房地产市场报告 - 钧城 - 图文

类别：报告类［编号：20101205］

2010年11月

郑州房地产报告

市场报告

钧城·市场部

类别：报告类［编号：20101205］

房贷新政或误伤刚需 郑州终极置业再度升温

房贷新政误伤刚需？

“二次调控”出台后，深圳、上海、南京、杭州等地先后出台落实细则。在

期待严厉政策对高房价形成抑制之余，郑州一些刚需族也对首套房首付门槛提高至三成、房贷利率七折优惠取消，表达了被“误伤”的抱怨。

按照以往的调查，90平方米以下面积段首次置业的比例非常高。而90平方米以上面积段成交比例则呈现上升趋势，这一面积段通常被认为主要是改善性需求。这“一升一降”现象，某种程度上正好与“9·29新政”作用一致。这是否意味着9·29新政对首次置业提高首付限制了部分刚性需求，还有待于进一步观察。

购房追求一步到位

限贷以及国内一些城市出台的限购政策，也引发本地居民在购房导向倾向于一步到位。

首付比例不低于50%、贷款利率1.1倍??楼市新政后的一系列信贷限制举措，令郑州楼市传统的“梯级置业”的置业观开始面临挑战。日益趋紧的房贷政策，让部分买家的购房计划出现微调，原本打算先买套小户型过渡，等几年后再换大房子的买家，在银行房贷收紧的背景下考虑好好利用这珍贵的“第一套房指标”。

正常情况下，刚需购房者因为资金有限，往往会先买套小的，或者郊区房，以后再通过贷款或者家庭资金援助以小换大，然而，房贷政策的收紧，让这种逐步升级的置业方式面临挑战。 终极置业再度升温

在热点区域，追求“一步到位”的终极置业群体已逐渐成为购买主力。自限购新政发布以来，市场的购房需求已从梯级置业转向一步到位，终极置业观逐渐成为市民的普遍心态。“一宅一生”的房产理念能够满足置业者的终极需求，不轻易产生换房心理。眼下这一趋势已向豪宅市场蔓延。

因为直接跳过了以小换大、以偏换近等诸多环节，与传统的置业群体相比，终极置业群体对楼盘的各项指标要求显然更高。

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目录

第一章 环境分析..................................................... 4

一、宏观经济 .................................................... 4 二、政策环境 .................................................... 5 三、市场动态 .................................................... 7 四、城市建设 ................................................... 10 第二章 土地市场.................................................... 15 第三章 2010年11月郑州房地产市场运行情况 .......................... 23

一、整体市场状况 ............................................... 23 二、住宅市场状况 ............................................... 25 三、写字楼市场 ................................................. 28 四、商业市场 ................................................... 29 五、郑州市商品房销售排行（按金额排） ........................... 29 第四章 楼市动态.................................................... 30

1、新盘分析 .................................................... 30 2、楼盘活动 .................................................... 34 第五章 重点项目监控............................................... 70

5.1城市综合体项目监控.......................................... 70 5.2住宅项目监控................................................ 73 5.3写字楼项目监控.............................................. 81 5.4公寓项目监控................................................ 84 附：媒体监测信息................................................... 86

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第一章 环境分析

一、宏观经济

预计11月CPI接近5% 12月或继续扩大

11月中国CPI涨幅可能超过上月的4.4%，甚至有“破５”的可能。而在通胀高企预期下，对于12月加息节点的预期同样不断地被提前。

政府控制通胀的压力越来越大，但是像窗口指导、提高存款准备金率等数量工具对控制通胀的效果有限，所以应该进一步加息，年内至少还会有一次加息。

随着CPI走高，加息时点可能提前到来，从现在至2011年料加息两次，每次25个基点，加息在年底之前和明年上半年可能性较大。

外汇局：三季度外储资产增加1073亿美元

2010年三季度，我国国际收支经常项目、资本和金融项目(含净误差与遗漏)继续呈现顺差，国际储备资产继续增长。

三季度，经常项目顺差1023亿美元，按可比口径计算(下同)，同比增长1.03倍。其中，货物贸易顺差814亿美元，服务贸易逆差44亿美元，收益顺差145亿美元，经常转移顺差108亿美元。资本和金融项目(含净误差与遗漏)顺差57亿美元，其中，直接投资净流入230亿美元。

国际储备资产增加1080亿美元，增长31%，其中，外汇储备资产增加1073亿美元(不含汇率、价格等非交易价值变动影响)，在基金组织的储备头寸增加7亿美元。

2010年前三季度，我国国际收支经常项目顺差2040亿美元，同比增长30%;资本和金融项目(含净误差与遗漏)顺差821亿美元;国际储备资产增加2860亿美元，同比增长7%。

银行11月放贷已近6000亿

11月新增贷款已接近6000亿元，而本月前两周新增信贷已达4000亿元。 前10月人民币贷款约增加6.89万亿元，这意味着，前11月的新增贷款已接近7.5万亿目标。

针对各大银行年末放贷冲刺，部分原因可能出于对明年信贷紧缩的担忧。 中国央行11月连续两次上调存款准备金，加上监管层近期采取的一系列控制通胀的措施，货币政策“紧缩”的趋势目前已经确定。预计，明年全年的信贷增长目标将被设定为7万亿元，低于今年7.5万亿的限额。

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二、政策环境

从11月1日起房贷7折优惠利率全面取消 调至8.5折

多家银行总行已经向分支行下发通知，要求在11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。

11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。

住建部等四部门通知：三套房公积金贷款被叫停

为规范住房公积金个人住房贷款政策，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会3日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

非改善性二套房停发公积金贷款

为支持缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求，这份通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

通知规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

通知还规定，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

通知强调，城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施，切实加强贷款风险管理，保障资金安全，维护缴存职工合法权益。住房公积金管理中心要会同有关主管部门，抓紧建立信息共享机制，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。通知还要求，城市人民政府要结合当地实际，抓紧制定落实本通知精神的具体措施，积极做好政策解释工作。

与郑州现行政策区别不大

郑州市规定，首次使用住房公积金贷款购房的家庭（家庭成员包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所购住房包括普通商品房、经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等，下同），住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的70%，即首付款不低于30%；所购住房为二手房的，住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的60%，即首付不低于40%。

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