2010年11月郑州房地产市场报告 - 钧城 - 图文(2)

类别：报告类［编号：20101205］

第二次申请住房公积金贷款购房的家庭，须结清上笔住房公积金贷款满一年，且首付比例不得低于50%；暂不受理第三次使用住房公积金贷款的申请。

四大银行 年底前将停止对地产开发商发放贷款

中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。11月10日，央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点。配合着“十二五”的保民生、调结构目标，监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。在可预期的后市监管下，开发商即使挺过今年的信贷空窗期，2011年面临的信贷环境也不见得比今年好，甚至更差。防通胀措施会加强，地产调控也会持续，预计明年的地产信贷供应会减少两成。

商业贷款可转公积金贷款 明年上半年相关细则将出台

《深圳市住房公积金管理暂行办法》，缴存了住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房的时候，可以按规定申请住房公积金贷款。对于已经购房取得了房贷的人，能否转换为公积金贷款，从而获得较低的利率折扣？答案是可行的。深圳建行已经在内部制定了商业贷款转公积金贷款的办法，但是还要等公积金管理中心的相关细则出台。

《暂行办法》职工申请住房公积金贷款，应当具备几大条件，

(一)申请贷款当月之前连续按时足额缴存住房公积金达到规定期限；(二)首付购(建)房款不低于规定比例；(三)按规定提供贷款担保；(四)具有稳定的经济收入和贷款偿还能力，个人信用状况良好；(五)职工及其配偶均未发生住房公积金贷款或者已经全部还清住房公积金贷款；(六)经公积金管委会审定的其他条件。

其中，关于第(一)项规定中的期限、第(二)项规定中的比例，将由公积金中心拟订，经公积金管委会批准后公布执行。而公积金中心人士透露，涉及贷款业务的公积金提取业务会在明年上半年出台相关规定。

新制度实施后，建设银行已内部制定了商业贷款转为公积金贷款的办法，可以根据市住房公积金相关细则，操作办理。公积金贷款业务属于委托贷款性质，即银行受公积金中心委托办理，其贷款额度和办理时间由市公积金中心统一确定，银行主要在操作层面。建行将根据深圳市住房公积金管理中心的相关《细则》办理住房公积金贷款，不会增加限制条件。

住建部要求各地严打工程违法分包转包

住房和城乡建设部昨日发出《进一步加强建筑施工消防安全工作的通知》，要求各地加强建筑施工消防安全工作，特别是对既有建筑的改、扩建项目施工消防隐患排查治理工作。

《通知》要求各地，立即组织开展对在建工程项目，特别是对既有建筑的改、

类别：报告类［编号：20101205］

扩建项目施工消防隐患排查治理工作。重点检查建筑电工、焊工等特种作业人员的消防安全教育培训及持证上岗情况以及建筑外保温系统及外墙装饰工程，是否按照规定要求进行防火设计、施工。

住房城乡建设部还要求，要严厉打击不办理施工许可等法定建设手续，擅自从事建筑施工活动的行为，以及违法分包、转包、挂靠的行为，建筑施工企业无施工资质证书、无安全生产许可证，特种作业人员无操作资格证书进行施工活动的行为，拒不执行政府有关部门下达停工整改通知等行为。

此外，对于发生建筑施工火灾事故的，要加大责任追究力度，除追究在建项目负责人和直接责任人责任外，还要追究企业主要负责人的责任。

三、市场动态

开发商10年囤地12亿平方米 1.2亿人住房被雪藏

保利地产囤地最多，万科第二

截至11月，保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，超过了行业龙头万科，位居中国内地上市房企之首。

在今年前9个月的时间里，万科地产在土地市场总共斩获了1433万平方米的权益建筑面积，其拿地势头比保利地产2009年全年夺得1338万平方米还要激进。相比于其2009年底的土地储备，这意味着万科地产在今年1—9月之间重新再造了大半个万科地产。目前万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备。

内地上市房企的储备土地建筑面积总量为近4亿平方米，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。

从货币资金角度，也能够解释今年上半年的土储大战。从货币资金指标来看，去年底内地上市房企手头的现金量为1918亿元，而半年报显示内地上市房企现金量减为1844亿元。而房企存货（主要包括在建房产和未开发土地的市场价格）的变动情况正好解释了这种递减趋势。

截至今年6月底，内地上市房企的存货高达8100亿元，而去年底仅为6387亿元，增长了20%。其中，买地积极的万科地产的存货由901亿元上升到了1115亿元，大增24%。保利地产同样今年在土地市场上大展拳脚，截至目前斩获建筑面积近1000万平方米土地储备，其存货则上涨了50%多。

从2000年－2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括今年前9个月购置房产开发土地2.9亿平方米。

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在2010年发展计划中，万科预计2010年新开工建筑面积855万平方米，较2009年开工面积增长52.5%。而在2009年底，万科的储备土地建筑面积只有2436万平方米，其新开工量在土地储备总量占比高达三分之一，地产界十分少见，其开发速度远快于目前盛行“缓慢开发”模式的地产界。

据万科公布，今年前9个月，万科的销售额达到714亿元。同期，全国房地产销售额高达3.19万亿元，那么今年前三季度万科的市场占有率可以估算为2.28%。由此推导，万科的土地储备最多是全国房企土地储备的2.28%，也就是说，全国房企拥有的储量土地建筑面积至少应为14.3亿平方米。

即便是以内地上市房企储备的4亿平方米土地来看，考虑到2009年我国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这些土地足够全国所有房企开发近两年，事实上这部分土地仅仅为内地上市房企所用，从目前内地上市公司的开发速度来看，这一存储量足够内地上市房企开发5、6年，这样就意味着内地上市房企的大部分土地目前处于闲置状态。

郑东商业“地王”横空出世 2030.13万/亩创下郑州地价新高

这块标号郑政东出（2010）044号的土地，位于康宁街南、站南路西，面积8741.63㎡，约合13.11亩，规划用途为商务金融，容积率为7.0，绿地率为30%，建筑高度限高为120米，土地使用年限为40年，起拍价为6115万元。

洛阳的河万众房地产开发有限公司最终以26615万元成功竞得该宗土地。比起拍价高出2.05亿元，溢价率超过300%，每亩地价达到2030.13万元。如果根据相关政策规定，再加上4%的契税和耕地占用税，这块土地的地价将突破2111万元/亩。

2010年1-10月全国房地产市场运行情况

一、 房地产开发完成情况

1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%。其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37.0%。

1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿平方米，同比增长28.3%；房屋新开工面积13.18亿平方米，增长61.9%；房屋竣工面积4.20亿平方米，增长11.4%，其中，住宅竣工面积3.40亿平方米，增长9.0%。 1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，土地购置费8006亿元，增长79.2%。

10月当月，房屋新开工面积1.23亿平方米，同比增长51.1%；房屋竣工面积5091万平方米，增长19.2%，其中，住宅竣工面积4091万平方米，增长16.1%；土地购置面积3695万平方米，增长41.0%，土地购置费896亿元，增长50.2%。

类别：报告类［编号：20101205］

二、商品房销售情况

1-10月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长6.8%，办公楼增长26.6%，商业营业用房增长34.5%。

1-10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3%，增幅比前三季度提高1.4个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长52.3%和47.1%。

10月当月，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。 三、房地产开发企业资金来源情况

1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。 其中，国内贷款10443亿元，增长26.3%；利用外资539亿元，增长43.3%;自筹资金21553亿元，增长50.7%；其他资金24387亿元，增长21.0%。在其他资金中，定金及预收款13950亿元，增长18.7%；个人按揭贷款7102亿元，增长15.2%。

四、70个大中城市房屋销售价格指数

10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。

10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨11.9%，其中普通住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨14.8%；经济适用房销售价格上涨0.9%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格下降0.1%。

10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。

第三季度 郑州居住地价中部六省省会城市排名第三

郑州市第三季度综合地价为每平方米2252元，位居中部六省省会城市第三位。

报告显示，第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为每平方米2805元，其中居住地价平均为每平方米4085元。中部六省省会城市中，郑州市居住地价每平方米2945元，居于第三位，排在第一和第二位的分别是合肥市和武汉市，每平方米分别为3291元和2959元。

类别：报告类［编号：20101205］

外地人郑州购房“痴心不改” 占整个市场逾六成

4月起连续出台房地产新政，使得异地购房门槛逐渐抬升，但是从郑州各家房产商的反应以及楼市成交数据看，外地人在郑州购房仍然保持旺盛的势头，受政策影响非常小。

外地人在郑州的购房率相对平稳，尽管政策对外地人贷款有一定限制，但来郑州看房的外地人不但没有减少，买房的外地人也是有增无减。除了离郑州比较近的开封、洛阳、商丘、许昌、周口等地的居民，省外如浙江、山东、江苏等地的投资客，也都一直活跃在郑州楼市。

郑州的圣菲城、正弘·蓝堡湾、英地·天骄华庭、绿地·卢浮公馆等几个销售火爆的楼盘，发现外地人购房的比例都非常高。

今年1-9月份，本地居民购房套数只占整个郑州市场住宅销售套数的36.89%，而外地居民占到了63.11%。而今年1-10月份，本地居民购房套数仍然只占整个市场住宅销售套数的36.99%，外地居民占63.01%。这一组数据说明，9·29新政后，郑州外地居民购房较之前略有下降，但下降趋势甚微，只有0.1%。

外地人购房将成为郑州楼市的重要特征和发展趋势，未来3-6个月内，郑州市商品房销售将迎来从一线城市分流来的客户，加上郑州市自身快速扩大的城市框架和城镇人口数量，未来外地购房客户依旧是购房的主力军。

四、城市建设

州航空城总体规划评审会召开 郑州将成内陆航空转运中心

11月30日，郑州航空城概念性总体规划暨城市设计国际征集方案评审会在郑州市召开，标志着“航空城”有了实质性进展。

郑州航空城位于郑州市域南部，位于郑州南北向发展轴南部，距郑州中心城区20公里，是郑汴新区建设的起步区。规划范围西起京广铁路、东至G107，南北两侧与南水北调干渠平齐，总规划面积约为186平方公里。

产业优势

航空城位于郑州产业发展轴上，周边产业集聚了先进制造业、高新技术产业、电子信息业、科技教育、现代服务业、物流产业，与航空城形成了很好的产业联动。

交通优势

郑州航空城周边交通条件较好，京珠高速公路、京珠客运专线、机场高速公路、郑商高速公路、四港联动大道、102省道从区内穿过。107国道、京广铁路绕境通过，郑州绕城高速公路、郑新公路从规划区附近通过。

除了新郑机场强大的航空交通优势外，轨道交通9号线未来将连接郑州中

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