各城市商业街的特点特色(8)

成集站内“超市”与站外休闲商业街为一体的豪华商业区。据了解，目前北站的日客流量一直保持在8万人左右，他们一直是北站地区潜在的巨大消费群体。

在规划中，广场上连接售票处、候车室、出站口的480米长的风雨长廊将在明年成为欧式风格的景观商业街，长廊与主楼之间将会建设一个个尖顶红色罩面的商业网点。

连接几个候车室的几十米的候车长廊将形成一条商业街。目前，沈阳北站新建的候车室中廊共17个封闭店铺正在安装透明玻璃、设置高档货架的全面装修，同时，随着站舍改造工程的竣工，沈阳北站进站大厅二楼的娱乐中心，三楼环廊两侧的快餐厅也将全面“整容”。9月底，这些过去由内部职工承包的经营场所，将首次公开向社会招商拍卖

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＊＊长江商业街携金揽银欲腾飞＊＊

8月3日，长江商业街上，工人们正在原会宾楼地址上紧张地进行拆迁工作，原来破旧的会宾楼正一点点地退出历史舞台，取而代之的将是一座26层高的精品购物商厦――中乾世纪商贸城。

长江街曾经因为建起改革开放后第一个农贸市场而闻名全国，同时又是沈阳最古老的商业街之一，有着300多年的历史。但随着时代的变迁，长江商业街前进的步伐显得慢了些，在经历了长时间的辉煌后，沉寂下来。东北振兴的号角给长江街的腾飞带来了新的生机和希望。皇姑区委区政府提出了提升长江街现有业态档次，打造由南段韩国风情区、中段精品购物区、北段科技商贸区三大板块构成，首尾呼应，独具特色的沈阳市最长商业街的目标。

在这一思路的引领下，皇姑区积极招商引资，一个个大项目相继落户开工。目前已经有6大项目正式落户，投资额为14亿元，还有5个项目即将签约投资额可达16亿元。长江街由南向北一派施工的繁忙景象。南段的韩国新城组团项目已经启动，投资总额达5亿元的沈阳汉旦城项目建筑面积达10。6万平方米，将建设成韩国风情浓郁的住宅和星级酒店，目前正在进入地基施工阶段。与之相邻的沈阔花园住宅项目同步进行。由韩国商人投资2。37亿元的丽华商务大厦即将进入施工，中一家具城准备置换，韩国风情区初现雏形。

同时，一些国内外企业家纷纷看好长江街的发展潜力。在长江街中段，中乾世纪商贸城、经典生活、泰和商厦等一系列的高档精品商厦活进入紧张拆迁，或进行前期准备，在长江街地下，沈阳北行国际贸易城将使长江街更加繁荣。

在长江街北段，深圳科技控股公司将建设占地面积10万平方米的高科技商业大厦和建筑面积为3。7万平方米的科技大厦写字楼也将遥相呼应，拔地而起。另外，占地面积为10万平方米的电子超市建成后，将和沈阳南部的三好街电脑城形成南北互补之势，能及大地拉升皇姑区的科技文化发展水平，推动皇姑区经济的发展。

两年后，通过改造，一条集餐饮娱乐、休闲购物和高科技产业为一

体的长3700米的现代商业街将展现在众人面前。

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——沈阳商业地产将改造百年太原街——

从2002年到现在，从大连万达集团到浙江五洲集团，太原街南北不足百米的步行街上，接近一半的面积先后被开发成为全新形态的大型商业广场。在紧张的工地和新开张的各种商场背后，我们看得出，与十年前不同的是，这一次的变革中，不再是商业自己唱独角戏，地产开发与商业管理这两只杠杆正在共同翘起太原街新的未来。商业地产大举挺进沈阳，两大项目相距一年时间，却同样将落脚点选择了太原街。应该说，不论是大连万达还是浙江五洲，他们不惜巨资进入太原街的原因中，很重要的一个就是看中了太原街本身经过近百年所积淀下来的商业资源。这其中，包括地段、商业氛围、市场人脉，也包括太原街经久不衰的商业历史和魅力。

商业资源正在得到充分的挖掘

与1992年沈阳市第一次启动对太原街地区改造时相比，十年的时间已经让中国的商业领域发生了翻天覆地的变化，对于太原街的改造工程也被时代推到了另一个层次。

万达商业广场希望能够能过多业态组合的方式使不同行业的消费能够在同一空间中发挥互补效应；正在筹备中的“泰原金座”则选择了批发与零售相结合的方式，用意在于发挥太原街地区的商业辐射优势；而五洲商业广场更进一步将这种思路发展下去，再整合了环境、文化、功能等多方面的市场需求之后，提出了“购物公园”的理念。不论是昨天的万达商业广场，还是今天的五洲商业广场，都采取了更新的商业运作模式的新实践。这些实践在对太原街商业资源进行挖掘的同时，也启动了另一轮新的商业资源的积累过程。 正在提升沈阳城市商业竞争力

太原街地区正在行动的改造工程绝对不仅仅是对一条商业街的改变。有专家提出，商业房地产对城市商业竞争力来说是一把双刃剑。城市商业重要的构成部分是商业房地产，商业房地产是城市商业的一个关键环节，所有的商业的房地产环节组合在一起形成一个大商业。商业房地产是高附加值产业，能直接给城市带来利润和财富增强城市的竞争力。同时商业房地产的脆弱性可能削弱城市竞争力。房地产是城市商业重要的商务环境。房地产质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥；房地产相对价格高低决定城市的商业城本，直接影响商业企业的收益，影响城市创富能力和竞争力。

反观目前的太原街，可以发现，从实践理念上说，泰原金座在*作中，以区域差异化为目标，通过引入区域品牌代理商来最大限度发挥商业辐射能力；五洲商业广场则是引入体验型消费的理念，将时尚型的商业文化附加在项目之中，从而使商业广场突破了单一的购物功能，真正像旅游、娱乐等方向拓展。 从实际效应上说，万达商业广场和五洲商业广场为太原街带来了百

盛、沃尔玛、北京华联等新商业成员

，打破了中兴百货一枝独秀的格局。同时，由于更多品牌代理商进入太原金座，太原街将有可能成为具有批发性质的新型商业流通核心。而随着新百货店和新商业广场的开业，也必将吸引进来一批品牌产品和消费亮点。

从未来前景上说，据悉，万达商业广场二期的时代华纳影城项目已经悄然启动。而更加重要的是，两大商业地产项目建造出来的沈阳空前规模的两处shop?ping Mall,不仅是具有中国特色的商业升级，同时也在将市场的眼光引领到更加广阔空间中去，掀起商业经营方式的新浪潮。

由此考查太原街地区，可以看到各种新鲜思维、新鲜产品、新鲜精神随着两处大型商业地产项目进入这条商业老街，推动着它成为沈阳新商业的代表，同时也在深刻地影响着沈阳城市商业发展的步伐。

下一站：太原南街

有资料显示，从商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度约在600米左右。北京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大城市，其老商街，长度都大致在600米。香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座??`其长度也大致在600米左右。然而，每天太原街的汹涌客流，实际上只集中在大约300余米的太原北街上，而同样被改造成步行街的太原南街却相形见绌

论长度，太原南北两街不相上下；论条件，太原南街改造成为步行街的时间较太原北街晚一些，但是硬件环境上还是很有特色的；论主力店，把守太原南街入口的新世界百货虽然面积不大，却深受年轻一族的喜爱，几年来始终红红火火，旁边的“都市快车”、“图书城”等都是人流聚集的地方。尽管太原南街上被寄予厚望的万达商业广场在市场启动初期遇到障碍，但是，在太原街必然迎来一个大发展时期的市场前提之下，眼下略显寂寞的太原南街正是太原街下一步发展的“储备空间”。

太原南街以西，一期万达商业广场中多家主力店铺在市场培育期中，泰原金座的推出吸引了江浙温洲等地的大量服装品牌关注，时代华纳影城的用地也正在实质性的*作中。而太原南街以东，除了一家新世界百货以外，只有一趟迎接的简陋门市，后面是大量条件简陋的房屋，贯穿其中的马路狭窄而且坑洼不平。反观太原北街，五洲商业广场的进入几乎将所有的简陋设施一扫而空，而占地2.8万平方米、总建筑面积25.8万平方米、商业面积不少于10万平方米的超大规模也将太原北街进行了一次彻底的改变。

但是，太原街的发展不会在五洲商业广场划下句号。五洲商业广场、泰原金座的成功运作必然是太原街的商业价值持续提升，太原南街的商业价值也必然随之提升，太原南街的商业价值也必然随之提升，而这一切，也将同样是在商业地产开发的杠杆撬动之下完成。

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——沈阳中街——

沈阳著名的商业街——中街，她是沈阳最早形成的商业中心。1625年(明天启五年、后金天命十年)至1631年(明祟帧四年、后金天聪五年)，后金将明朝所筑砖城进行改建扩建，按照中国历史上流传的“左祖右社、面朝后市”(即王宫之左是祖庙，王宫之右是社稷坛，王官正面朝南，王官后设市场)之说，将原来的“十”字型两条街改筑为“井”字型4条街。即今沈阳路、中街路、朝阳街、正阳街。当时，中街路称四平街，东西两侧建有钟楼、鼓楼各一座。街长579．3米，宽11．7 米。

如今的中街已成为我市第一条步行商业街，街道两旁店铺鳞次栉比,买卖兴隆，一派欣欣向荣之意。

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大连

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＊＊大连：传统商业街陷入困顿主力店率先突围＊＊

2003年堪称大连建市以来最大规模的商业地产开发年。截至2003年5月，大连在建和拟建的商业房地产项目总计37个，总建筑面积309万平方米。其中商业面积174万平米，是历史上最大的商业地产供应时期。同时，媒体关于“大连商业房地产全面过剩”的说法也不绝于耳，对此，大连市连锁经营协会会长谢有恩说：“大连目前中心商业网点超标，但同时社区商业网点严重不足，商业房地产的根源问题在于开发结构不合理”。具有百年历史的大连“天津街”的开发就体现了这一点。

上世纪90年代中期，台湾的蔡氏企业集团在大连的繁华商业区投资10亿元兴建了胜利广场，这是大连最早运营成功的非百货商业业态的代表。4年的时间里，大连胜利广场物业价值快速增了3倍，每平方米商铺价格从最初的5.6万元涨至10.2万元。胜利广场的成功无疑给其他投资者打了一针强心剂。在这种环境的烘托下，2001年的天津街改造项目迅速引爆了大连商业房地产市场。

天津街建成于1909年，是大连历史最悠久的百年老字号商业街，全长1720米。2001年10月4日，天津街拆迁改造工程开始启动，一期工程分为六大区域，海昌、天植、新天龙、城市广场等商业项目相继开工，此时正值全国如火如荼地造MALL热，各项目也不约而同的齐齐以MALL的姿态亮相。

由于天津街百年形成的浓厚的商业氛围，一开始买家对于这个区域还是非常乐观。但2002年中期，海昌的提前出售使市场感到了压力，由于各家商铺销售不利，在2003年上半年遭遇了大量的退铺，整个天津街遭遇了前所未有的危机。

大连房地产资深记者王昌青认为，由于各开发商分别是从渔业、住宅等其他行业转行，对于商业和房地产的开发运作不熟悉，只是因为具有资金和拿地的实力就进入商铺市场，投机心态比较重，所以在项目运作上采用大量的煽情宣传，“一铺养三代”、“15%年投资回报”等字眼比比皆是。但由于售价过高，均价达到了近10万元／平方米，且不能为买家提供翔实的投资回报计划，销售纷纷陷入困顿。为了弥补商铺的运作经验之不足，开发商之间又上演了一场“挖角”大战，一些商业经理人开始炙手可热。但事实上，这些没有商业房地产*作经验的商业经理人也无回天之力，到了2003年中，天津街销售几近停滞，各项目面临“死盘”的危险。

一位商业地产商说，中国许多城市在老商业街改造上都屡撞南墙。有的是因为政府规划错误引起，有的却因为缺少控制而混乱开发。天津街集中造MALL的规划已经为今天的局面埋下伏笔。天津街的商业特色在于步行街边各种商铺林立，开放式的街区使整个街区能够共享人流。但MALL的封闭设计却在一定程度上分割了人流。王昌青认为，天津街最严重的问题在于不同地块的高度同质化，6个大的项目定位基本相同，投资者自然很难看好。谢有恩甚至曾多次用“无力回天”来形容天津街的前景。

市场的冷淡反应给各开发商的资金链条带来了巨大的压力，一位经理人直言不讳地说，这个区域很难避免竞争“牺牲品”的出现，要想活下去，大家只能八仙过海，各显神通。其中新天龙选择了以餐饮为突破口，建美食城的差异定位。但据知情人士说，虽然定位有新意，项目的招商却遇到了困难，因为各SHOPPINGMALL本来都有餐饮功能区的划分，美食城对于人流的吸引度不由让人打上问号。但经过一段时间的沉淀，大家逐渐形成了共识，在开发商不擅长商业项目经营的情况下，必须以主力店带动其他商铺的销售经营，选择专业素质高的主力店可以为急需人气的天津街解决燃眉之急。

在这场“主力店”竞争中，最先突围的是海昌。在2003年7月，海昌首先宣布引进日本著名的新兴商业业态VIVO(阪昌百货)，VIVO主打年轻的消费人群，以青春活力时尚为主题，复制日本的经营和品牌。VIVO的动感形象在某种程度上打破了天津街的沉寂局面。紧跟着，城市广场计划在8月推出与香港铜锣湾百货合作签订15年租约规划，希望凭借铜锣湾百货和世界知名品牌的合作基础，推行品牌“折扣店”，创造卖点。

对于天津街乃至包括西安路商圈的整个大连的商铺市场形成了两种截然不同的声音，一种认为大连的中心商业圈规划过大，政府对于旅游购物预期过于乐观，接下来的天津街二期工程还将继续给市场更大的压力；但也有人认为随着“大大连”的建设，城市规模不断扩大，对于商圈的要求也将更高，适度的超前规划为将来发展留下空间。

希望人为破坏历史商圈的例子不再上演，老商业街的失败不再出现。（周歌）

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