各城市商业街的特点特色(4)

双鱼座

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门派：无门无派 注册：2004-6-8 文章：5497 鉴定：保密

上海市

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＊＊上海特色商业街专业商铺最受追捧＊＊

如今，上海的商铺市场可谓热闹非凡，无论是商业街上的专业商铺，或者楼盘的配套商铺，甚至一些产业类非民用商品销售的商铺，乃至外地商铺都引起了投资者的广泛兴趣。业内人士认为，今年上海的商用房产市场发展是去年的延续，不仅在开发、销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓也逐渐清晰，投资者的投资理念也得到进一步确立，市场走势向好。

来自中原地产的最新分析显示，今年6月，上海特色商业街的专业商铺被投资者看好。如宜山路的建材市场、四川北路的数码广场售价都明显高于该区域平均水平，但由于新建商场招商还未饱和，待市场认知还需一定培育期，故租金暂时较低。

次商业中心中高档楼盘的配套商业用房售价则低于商业中心区，但辐射范围随着区域商圈的日趋成熟而扩大，租金表现良好，显示了极高的性价比。如卢湾“大同又一城”推出8000平方米的商铺，为打浦桥商圈新增的小户型产权商铺，开盘一周售完。

次中心城区的商铺因为轨道交通、公园绿地带来的人气及聚集效应，形成了一些一定规模的区域商业中心，如中山公园、闸北公园、黄兴公园等地依托良好的市政规划及在大的商业氛围带动下逐步发展，租金视商圈成熟状况呈梯度上升。

边缘地区商圈发展则显不平衡，但随着“一城九镇”等规划的深入实施，松江、嘉定、南汇、金山等地商业板块开始活跃，6月边缘地区商铺虽整体租售价格略跌，但闵行古美地区、吴中路、东川路沿线、嘉定江桥地区的商铺租售价格呈上升态势。

有数据显示，今后两年上海上市的商铺面积将达到300万平方米左右，若再加上为数不少的大中型商业房产，供应量将十分巨大。与之相对应的是，虽然商业用房市场呈现出供应放量的局面，但市场需求依然旺盛。

来自CB信义房产的分析认为，今年二季度上海商用房产市场仍然始终处于一个供不应求的局面，承租客户数量仍居首位占59%，但较一季度下降22%，随着二手商铺价格的上涨，出售的比例已有增加。同时由于住宅价格快速上扬，升值空间显小，使得更多的投资者将投资重点转移到商用房产。相对而言，商用物业的投资回报率比住宅高且稳定，因此购买商铺的客户比例持续攀升。

不过，由于商铺投资涉及商业活动，类型又多样化，风险也高于住宅投资。CB信义房产的分析指出，在成熟商圈商铺供不应求的情况下，一些定位不清、商圈不成熟，层数在3至5层、面积动辄达到数千平方米的商场空关；同时，由于商圈的不成熟，对照其商铺的高售价来说租金回报比较低，导致部分以租养铺的投资者回报率不足。

有专家建议提出，商铺投资客需要“瞻前顾后”，了解商铺的类型和特点，掌握一定的投资方法，从而规避风险。如投资商业街商铺须考察区域商圈历史发展情况，了解商业街周边区域的商业承受能力；投资社区商铺应尽量选择相对成熟或已入住的规模项目，尽量购买距社区主入口附近的商铺，以提高投资收益；投资购物中心、专业商铺则需要看准发展商的水平，应选择商业定位合理、业态划分清晰、具有后期专业管理的项目。

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上海三大商业街

１————淮海路

淮海路是与南京路齐名的旅游、购物街。

淮海路过去又叫霞飞路，全长约6公里，是一条繁华而又高雅的大街，一条堪与巴黎的香榭丽舍、纽约的第五大道、东京的银座、新加坡的乌节路媲美的大街。 淮海路现代化特色商店林立，拥有商店400余家，最繁华的地段，

是从陕西路到西藏路2.2公里长的商业街。90年代，淮海中路的商业改造与地铁建设同步，商业街的建设坚持了高起点，与上海国际大都市的地位相适应。

现在的淮海路，道路两侧建筑更显现代气派。商店装潢典雅高贵，欧美古典、中式古典、欧陆新潮及跨世纪大都市的建筑风格各具风采。无论是建筑外表，还是内部布局，都散发出浓郁的城市型文化休闲气息。

淮海路广纳世界精品，巴黎春天、美美百货、华享伊势丹以高雅的姿态展现着国际顶级名牌，使上海的都市购物具有了世界级的水准。

交通：地铁一号线黄陂路站、陕西路站，公交线路42、926、24、126、911等

２——南京路

中华商业第一街南京路宛若昼夜璀璨的长龙,头枕于黄浦江外滩,身卧于南北向的马路,尾拖于千年古刹静安寺,全长5.5公里。

南京路是上海开埠后,建立最早的一条商业街,建立在金融集中区域,随着“永安”、“先施”、“新新”、“大新”、“中国国货”五大著名环球百货公司的崛起，“灯红酒绿”的“实力洋场”便成为上海最繁华的商业街。

建国后，南京路上的商业网点得到全面改造、调整和重新布局，在保留大公司的同时，又重建和扩建了许多专业和特色商店，百年老店进一步发扬传统，新开商店不断创新，在十里长街上漫步，各行各业的商店鳞次栉比、景象争辉。橱窗内的展品光彩照人，引人驻足。南京路成为上海商业的象征，来沪商家、游客无一例外要去南京路观光购物

３——四川北路

四川北路是仅次于是南京路、淮海路的上海第三大商业街，是上海开埠以后，最早建成的几条马路之一。

她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天四川北路特有的现代化\平民商业大街\、\上海四川路，中华名品街\。

改建后的四川北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻四川北路，吸引着越来越多的市民和国内外的游客。

四川北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称\四街一场\。

四川北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的南京路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成

为国内名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。

“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。

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＊＊上海两大社区商业街丰富居民生活＊＊

南翔：生活馆、风情街

从社区服务生活馆到“小资”风情街

对于一些居住在市中心或是繁华地区的小区业主来说，商业街的作用或许不那么重要。然而对于部分在离市中心较远的地区购买房屋的购房者来说，社区的商业配套应该不仅仅能够解决基本的日常配套问题，同时最好还能兼具休闲等功能。据ANS国际建筑设计与顾问有限公司高级建筑师蔡磊表示，目前不少位于外环线以外的社区型商业模式正在从沿街店面式的商铺逐步向着综合日常配套休闲、娱乐和社区服务的多功能方面转化，在形态上以步行街的方式为多，形式上表现为主题化和规模化。 作为地处南翔的金地·格林春晓以及格林世界这两个社区而言，其两个各具特色的商业街就是在方便衣食住行等生活方面上，还将引入休闲和文化等方面的商业需求，将其商业覆盖面扩大到了整个南翔目前的市场稀缺部分。

看点一：

生活馆打造社区配套典型

生活馆规划以巨大的透明玻璃房作为咖啡店所在，计划让餐饮设施占去整整两个层面，商铺的周围种植了一片片竹林作为绿化配套。

近日，南翔金地·格林春晓的配套设施商业街生活馆已经基本落成，所有的招商工作也已经按照原定的计划展开。据了解，整个生活馆是金地·格林春晓的社区商业配套，其主要定位是以小区内9万平方米的联排别墅社区的居住人群为主要消费客户，同时还针对了南翔现有的商业消费。在商业业态的划分中，生活馆的整体经营规划以社区生活服务为主，基本分为满足生活需求和满足品位需求两大方面，并且在未来的招商中将会以品牌进驻带动商业街的整体氛围。生活馆的总面积包括会所在内有将近7000平方米，其中纯商业经营的建筑面积为4000多平方米，与整个小区9万平方米的住宅建筑体量相比，其配比达到了7.8%，超过一般社区5%-6%的比例要求。 看点二：

规划中的“小资”风情街

在洋溢着普洛旺斯氛围的空间内，与朋友一起在酒吧或咖啡吧片刻小坐，或是享受庭院深处的SPA水疗，这是正在规划中的普洛旺斯风情街将展示给人们的休闲生活。与已经完工的生活馆有所不同，位于其对面正在规划的占地达到140公顷的金地·格林世界这个集观光、度假、休闲、居住于一体的多元化世界风情小镇中，将会出现一条“小资化”的风情街，与另一个面积将达到25000-30000平方米的大卖场一起作为整个格林世界的商业配套。

这一正在规划中的大型商业配套，并不仅仅针对格林世界内的业主，还包括了附近崇尚时尚的年轻人以及具有一定消费能力的客户群体。这条风情街的商业圈覆盖面将分为基本性、经常性以及旅游性三大商圈，其中的基本性商业圈将覆盖包含格林

世界在内占地达到约333顷的绿洲星城，预计未来的导入人口将达到4万，以城市有一定经济能力的人群为主要消费群体。至于经常性商圈将覆盖南翔3公里半径范围以内，其中的常住人口数量为10万，这一区域在未来不仅会拥有不断升值的巨大空间，还将有一定的消费潜力。

杨浦：“海上海” 传统社区休闲街升级版 无独有偶，在杨浦传统住宅区，一条欲打造超越新天地的社区商业街正在规划之中。据称，上实发展将在其开发建设的“海上海”项目中，全力打造以满足新主流人群在文化、艺术与创意方面需要的“海上海”创意商业街，有业内人士称其为：体验式休闲商业街。“海上海”的商业街不仅仅是简单传统的提供社区服务的休闲街，它由一条独具特征的文化休闲步行街区和一个与休闲步行街形成精神辐射和文化互动的创意居和创意LOFT共同构成。

作为上海独特的体验型休闲街，整个“海上海”商业街区被设计成一个由Z型街道和五大场景节点(块状院落)所组成的流动园林。其中，五大场景节点将按照所采用的基本建筑材料，分别命名为“水泥院”、“金属院”、“玻璃院”、“红砖院”和“木制院”。除了这五大场景内共38套1至3层的商铺，在商业街的主要出入口还将建起海上讲堂、海上剧场、海上会馆等3座标志性的建筑，并分别承担讲演、原创剧目演出以及文化与艺术展示的功能，海上剧院里还有影院。 据称，“海上海”将是传统休闲街的升级版，它将使杨浦大学城的师生、浦东陆家嘴金融区的白领、入驻北外滩的航运界人士这些特殊的社区居民，得到基本社区商业服务以外的创意特色休闲生活的满足。根据杨浦区政府远期规划，大连路南段沿线将大批开发“文化型”新型社区，使大连路逐步建成融文化科技和现代休闲生活于一体的一条街，成为整个杨浦区教育文化特色的一个组成部分。

“海上海”新城临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程黄浦江两岸开发区域北外滩仅300米，外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在海上海5公里范围以内。“海上海”建筑用地面积近8万平方米，总建筑面积22万多平方米，其中7幢住宅的建筑面积为9万多平方米、3幢LOFT的建筑面积为7万多平方米、商业的建筑面积近3万平方米。 “海上海”新城中3幢创意LOFT的一、二层也被规划成商业用途，以此作为连接大连路、LOFT上层住户和创意商业街的过渡，使“海上海”的整体商业空间得以贯通。

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