各城市商业街的特点特色(6)

设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。(中南建筑设计院总建筑师 桂学文)

商家的声音

商业地产与商业持续发展的关系

MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”，意为大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。其定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体”。其显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。

每一个shoppingmall，它的规模到底有多大，取决于两个因素。第一，周边消费市场，是否有足够的客流量支持。第二，项目地块条件，包括周边区域交通动线，能否把消费群体吸引过来。商业物业是资本巨头的游戏，前期规划和经营管理至关重要。

投资商业地产风险大，回报也大。统一管理、经营是一个商业项目成功的关键因素。好商业都是找到好的管理公司进行经营，这样的管理团队让业主不必担心投资风险，惟有高品质的经营管理，才能达到投资商、发展商、经营者三赢局面。

地块价值决定升值空间。做房地产，不论是商业地产还是住宅，地段永远是第一要素。不同的地段其消费者构成和需求也不尽相同，商业地产大型购物中心的消费者需求结构很复杂，规模庞大，需要开发商做深度的市场挖掘。促进商业地产的发展，不要仅仅定位于表面，选址、规模和后期管理方式才能体现其真正的价值。也惟有如此，才能保证投资人的利润回报，最终形成良好的企业品牌。(武汉销品茂总经理 刘涣来)

商业经济遵循价值最大化原则

时代的商业经济及其载体要进入新模式，存在两个跨越：第一是经营意识上的跨越，从过去简单的购物消费到休闲娱乐消费；第二是从单一的店到SHOPPINGMALL这种形式的跨越，更需要进一步探索与完善。

但是在具体*作中，要注重管理及运营方式。能够承受高租金的商业业态只有几种，势必造成业态趋同，如果没有统一管理，大家都采取降价方式，又会使得价格下降。最好的方式是综合经营，把高租金和低租金的业态都吸引进来，比如图书馆、电影院等业态，只能承受低租金，但它带来巨大人流，因此，把商业的形式组织好，用高租金的补贴低租金的商业，从而形成区域内的人气互动，人流互动。

就商业经济模式而言，应该实现“资源价值最大化”，开发商开发商业地产，不可盲目追求自己企业的效益最大化，而应该追求整个商业经济“资源价值最大化”，这样就能迫使你在整合上运用智慧、团队和企业文化，因为资源是有限的，甚至是不可再生的。

将SHOPPINGMALL的“一站式消费模式”与中国具体的“城市

型消费”特征相融合，在城市有限的土地资源上，在同一座商业建筑体内，实现对百货主力店、品牌专卖店、超市大卖场、餐饮娱乐等功能的有效整合，打造出“一站式城市购物中心”新兴商业形态，无疑既符合了中国具体的国情，同时又符合了现代商业的发展趋势，同时也是对中国传统百货一统天下的商业消费形态所进行的一次创新革命。(大连万达销售部经理 曹恒)

商业如何与地产实现共生共赢？ 随着人们需求的提高，人们需要完善的商业配套服务，做“湘隆·时代商业中心”对我们来说既是一个大的挑战，也蕴涵着商机。“湘隆·时代商业中心”位于武汉经济开发区，这个项目的建成将为这个区域的商业填补空白。今年年初，一期商业街只卖5500元／平方米，现在已经提高到7000元／平方米。目前还没有卖，我们认为，商业地产相对于住宅项目，有其独特的运营规律，更要充分考虑城市的变迁、经济的发展以及投资者的投资倾向等层面。

站在城市形象和政府规划的角度来做商业地产是很重要的方面，但我们更应该关注商业与地产之间的关系，也就是它们如何相互依存，如何共生共赢以最终实现商业繁荣地产，地产壮大商业。但究竟采取什么样的商业形式才能最大限度地满足消费者的需要，满足投资者的需要？这一直是我们决定做商业地产之后重点考虑的问题。

我们研究了世界商业地产发展的模式以及形式，我们希望能给武汉消费者带来一种全新的商业街区理念：它不仅仅是商业中心，还是个时尚中心和休闲中心，更是人们的交流中心。我们的目标是让购物中心变成一种商业街区，将购物、休闲、娱乐、运动、养生结合到一起，使购物的乐趣发挥到极致。

我们希望将“湘隆·时代商业中心”打造成为华中地区惟一的“living mall”———全新生活休闲购物中心，即展示现代生活世界，引领现代生活潮流，体现全方位的生活诉求，并用“休闲娱乐带动餐饮零售、全天候分层服务、展示引导消费”三大策略，打造一个新时代的商业中心区。

目前武汉经济开发区已经进驻了神龙公司、东风总部等多家企业，随着现代产业的繁荣必然会带来高消费，带来很大的消费群体，当初做“湘隆·时代商业中心”考虑到人性化，如何满足消费者的需求？现有的住宅区的商业，很多是插蜡烛式的，很难满足人们的需求，最后考虑到这点，设计了很多人性化的步行街，同时看好每条街的人文景观环境。我们专门聘请世界著名景观设计公司：美国EDSA为本项目设计景观，将休闲小品、主体街区、活动中心、交流中心的概念落实到各个环节之中。

房地产企业在运作商业地产时的身份，已不仅仅是发展商这一单纯定位，还要兼具商业地产运营商和生活方式供应商等多种职能。这就决定了我们必须把“湘隆·时代商业中心”的经营、推广作为第一等大事来对待，让它成为一个商业品牌，而不是局限意义上的开发商或者楼盘的名字。

为了让经营者能得到更大的回报，我们体贴地为项目投资者充分地考虑了置业的灵活性，为投资者量身定制；并且将聘请著名专业商业管理公司对所有商铺进行统一管理、严格遵守“统一管理、分散经营”的商业哲学。同时，商业管理公司将集物业管理、品牌推广等诸多服务于一身，保证项目经营的各个环节井然有序，确保每位商家获得

最丰厚的利润回报。

对于进驻“湘隆·时代商业中心”的所有商家，我们将在媒体推广上给予强大的支持，并定期举办与各位商家息息相关的商业推广活动，以统一的形象在武汉市各大媒体上进行大力宣传，发布相关信息。（武汉湘隆房地产开发有限公司董事长 程连英女士） 标注：

“Livingmall”———全生活休闲购物中心

即展示现代生活世界、引领现代生活潮流，体现全方位生活诉求，并用“休闲娱乐带动餐饮零售，全天候分层服务，展示引导消费，虚拟网络与实体结合”四大经营策略，充分体现互联网时代的技术创新，为消费者提供“安全、便利、舒适、温暖、创新、休闲娱乐”等几大目标的全方位服务。

依照中国人的生活习惯，打破传统购物中心的模式，将传统购物中心的经营理论提升到了新的更高层次：服务功能无限延伸，娱乐、购物、联合服务融于一体。

不仅仅是商业中心，还是个时尚中心和人们的交流中心。（记者 彭芸 通讯员 张健）

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＊＊武汉江汉路精品购物一条街＊＊

江汉路步行街的定位是精品购物休闲旅游一条街，路边不再设“路肩”，路面与两边店铺落地橱窗连成一体，行人观景、行走、购物有如走进一家“巨型露天商场”。

江汉路现有各类商业门点305处，其中步行街范围内（武汉关至江汉四路）有门点183处，涉及服装、家电、餐饮、金融、百货等51个行业。

开街后的江汉路为充分挖掘百年老商业街的潜力，创建品牌商业街，除金融业、金银珠宝业外，其他商家均拆除卷闸门窗，安装通透落地式玻璃门，整治、装修营业场所，合理布局店堂，增加灯光照明，装饰店名招牌，使街景同店堂融为一体，提高商店档次，步行商业街在整体上达到白天繁华美丽，夜间繁华亮丽的效果。在商店经营结构调整上，既适应不同消费群体的要求，又同国际商业潮流相适应。

从江汉关至鄱阳街口400米距离形成以金融业、保险业为主体的商业区段。从鄱阳街至中山大道300米距离，形成以国家级老字号及现代国内名牌商品为主体的商业区段，如精益眼镜店、老亨达利钟表店以及班尼路、李宁服饰、大台北鞋城、高邦服装、百世吉、佑威服饰、易飞逊、真维斯、佐丹奴、丽莱服装、鄂尔多斯等专卖店。从中山大道

至江汉四路510米距离，形成以中心百货商店、港澳中心等现代大型商场为中心的综合性的商业区段。同时，一部分商家根据市场发展趋势和自身条件进行结构调整。中心百货商店已退出五金、水暖、小百货等品类经营，突出中、高档有特色的商品经营。汉商集团汉口商场改建为“女之都”，营业面积达22000平方米，专营妇女吃、穿、用、玩、健身、摄影、美容等名牌商品和现代服务项目，成为全国最大的专卖店。步行商业街开街以后，沿街183个商家竞相以新姿态喜迎八方来客，给顾客一个崭新的感觉和舒适的享受。

预计江汉路步行商业街开街后，每天人流量平均将增加40％，营业额增加20％。随着人们生活节奏加快和生活方式逐渐改变，夜生活人数会增加，商家会延长营业时间，销售适销对路的商品和增设新的服务项目，夜市营业额会占全天的50％，双休日营业额会占全周营业额的50％以上。

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——武汉百年老街司门口 何时抖落沧桑从头来——

对于老武汉人来说，以“司门口”为中心的解放路商业街有着特殊的记忆--它是武汉商埠的发源地，见证了武汉民族工商业兴衰的历史。但时至今日，在岁月流变中，它渐渐放慢了追赶时代的脚步。

街老貌旧今踟躇

从司门口天桥俯瞰解放路，但见低矮的门面、纠缠不清的电缆线、*仄的人行道、破旧的石板路，无不显示出其龙钟老态。

20世纪90年代以来，沐浴改革春风,古老的解放路曾一度大放异彩，1995-1997年是其鼎盛时期，年社会商品销售总额一度达到10亿元。司门口商业大楼、广东商城、九通商厦、武昌商场、维新服饰城、大中华酒楼等企业争奇斗艳，“那时，街道口、关山、红钢城的人都到司门口购物，家住汉口的市民也慕名而来，一到周末街上是人挤人。”一说起这里曾经的辉煌，曹祥泰公司经理童显瑜感慨万千。

1998年前后，司门口开始逐步衰落，以武昌鱼享誉天下的大中华酒楼于1997年败落；曾经是龙头企业的司门口商业大楼不复存在??

武昌区副区长王力在接受本报专访时介绍，目前解放路商业街年社会商品销售总额只有2亿元左右。 落伍原因细思量

这条百年老街的式微引起了社会各界的思索。武汉大学城建学院教授、一级注册建筑师陶友松的观点具有一定的代表性。他认为，解放路商业街萎缩的外在原因是江汉路等大卖场吸引了顾客的兴趣点，此外，群光广场、中商广场、亚贸广场等新兴商业中心对司门口的消费群体进行了分流；内在原因是它丢掉了原有的传统品牌，而新的经营理念又没有学会，未能跟上市场经济高速发展的步伐，自身出现停滞；其三，“步行时代”形成的老商业中心，在交通设施等方面达不到“车行时代”的要求。

重振旗鼓看今朝

司门口的命运引起多方关注，武汉市、武昌区两级人大、政协曾多次提议重振解放路商业街。

据武昌区提供的一份规划表明，将用3年左右时间，使解放路商业街的社会商品销售总额增加到6亿元，总营业面积扩大到10万平方米，使之成为功能齐全、交通便捷、环境优美的商业街。

目前，武昌区正在加快实施步伐。王力副区长介绍，将借助基础设施建设、旧城改造开发、企业改制三个机制，带动解放路及周边地区发展。在基础设施方面，今年将逐步打通彭刘杨路西段到武昌江边的路，道路拆迁即将开始，还将启动阅马场地区交通综合改造。大成路--彭刘杨路改造也策划了多种方案，目前正在进一步讨论。届时，解放路将有可能成为单行道，从而解决交通不便问题。

继今年初原司门口商业大楼改造成明日广场后，一大批老商业企业也在加紧改制，随着司门口商业圈的整体提升，旧城改造以及交通网络的畅达，百年老街有望重振雄风。（完）(见习记者曾玉梅)

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＊6大摩尔城凸现 武汉商业步入“Mall”时代＊

武汉万达商业广场三大主力店分别占据三幢商厦，其间两条商业街、两大休闲广场相互连接，500多家独立店铺形成纵横交错的步行街，就是一个店只逛一分钟，也要逛近10个小时———

武汉万达商业广场刚刚宣布：招商签约进入尾声，三大主力店“沃尔玛超市”、“大洋百货”、“时代华纳”数码影城进入内装修，13万平方米卖场9月竣工，年内铁定开业。

此时，在武昌徐东路，武汉中商集团历时两年，建起一座20多万平方米的“销品茂”，工程完成外装修。 今年5月，汉阳钟家村楼高10层的“超越时代广场”，更名为“武汉铜锣湾广场”，由深圳铜锣湾百货集团接手改造。

武汉开发区核心地段，同样引入国外业态集中的商业社区“Mall”概念，年内将落成占地42亩、投资超5亿元的“金凯利购物中心”。

四大“销品茂”都宣布年内开业，加上年内开工的香港路“中华城”，以及解放大道武广、世贸、武汉商场3座大楼“扎堆”形成的“准摩尔”，三镇已建或在建的商业“摩尔城”已达6家，不少业内人士称，武汉商业即将步入“Mall”时代。

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