喜来登大酒店可行性分析报告 - 图文(9)

3 房产税 4 营业税及附加 5 维修费 6 保险费 7 成本费 8 折旧费 9 成本合计 10 税前利润 11 所得税 12 年纯利润 13 评估总价 14 面积(M2) 15 评估单价

5)、投资收益率

20,176 20,176 20,176 20,176 20,176 重置价/使用年限 (2)~(8)项合计 收益-成本 税前利润 税前利润-所得税

12% 5.50% 5% 0.40% 6% 2421 1110 1009 81 1211 1915 8754 11421

25% 2855 8,566 102146 136300 7494

当项目建成后经营时，由于经营期限很长，故用投资收益率对项目进行财务评价。投资收益率指项目达到正常赢利时，年纯收益与项目投资的资本价值之比。本项目的投资资本价值为102146万元。投资收益率:11.18%。

4.5 经营产权式酒店与出售产权式酒店

1)、经济效益

出售酒店接近经营酒店。

根据前述，用市场比较法计算本物业用于产权式酒店销售时，销售单价为7500元/M2，销售总价即房地产总值为102194万元，扣除费用后利润为25608万元。用收益法测算该物业用于酒店经营时，单价为7497元/M2，房地产总值为102146万元(见前述)。酒店出售的价值接近于酒店经营的价值和回报率。 2)、经营存在风险

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收益法做酒店评估时，我们假设纯收益每年不变，还原利率每年不变。事实上，在40年的经营期内，酒店经营公司、管理水平也会影响到酒店经营效益，年收益和还原利率随时在变，故风险很大。 3)、出售有利于资金快速变现

产权式酒店在有利的销售条件下，可望在开发过程周期内大部分销售完毕，快速实现成本回收并获得高额利润。

综上分析，我们认为该物业作为产权式酒店销售时，经济效益可接受，风险相对较小，故我们建议该物业应作产权式酒店对外销售。

第五章 项目定位

5.1 项目总体定体

根据第二章和第三章的定性分析得知该项目宜建成酒店项目。

从前面定量分析得知，酒店出售的价值接近酒店经营的价值和回报率,但酒店经营公司、管理水平也会影响到酒店经营效益，年收益和还原利率随时在变，风险很大。故我们认为本项目应进行销售经营。

综合市场定性分析和经济效益分析，本项目酒店客房应出售，现分析如下:

5.l.1 关于酒店经营和酒店出售

从投资的短期收益看，宜做酒店出售并委托经营

利: 1)、风险相对较小，资金回笼快，可加速公司的资金周转 2)、酒店式客房有一定的目标客户群，宜商宜住以商为主 3)、惠阳区建星级酒店有政府政策支持

4)、有事实上的消费群

5)、未来市场难以预测，经营有一定的风险

6)、酒店经营的品牌和管理水平对项目影响大，公司缺乏经营管理酒店的经验 弊: 1)、存在一定的销售风险(故需优秀的策划代理商) 从以上的分析得出:

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从投资的收益看，宜做酒店出售,出售酒店还是经营酒店还取决于公司的资金状况和经营思路。从综合角度看，该项目以酒店客房出售为最佳方案。

5.2 项目具体定位

5.2.1 战略定位

选择旅游地产的开发模式，打“生态旅游”牌，先建立“金果湾喜来登大酒店”及“金果湾生态大观园”的知名度，以“生态环境”及“酒店品牌”来带动地产物业的销售。

5.2.2 产品定位

五星级产权式大酒店

酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。目标客户群：深圳、惠州、香港的地房地产投资客户。

5.2.3 品牌目标：打造华南地区最佳的会议会务、休闲旅游度假胜地 5.2.4 开发理念：“以人为本，天然合一”

“以人为本”强调开发商一切围绕人的需求展开，满足人的需求，引导人的需求，强调对人性的理解和尊重，也强调人与人的沟通与和谐。“天然合一”强调人必须尊重自然，与自然和谐相处，而不是任意掠夺自然、征服自然，项目开发注重“原生态的保护与改造”。

5.2.5 经营理念：

1）、立良好的社会形象（酒店可持续发展的首要条件）

酒店企业是社会主义市场经济机体的一个细胞，它的生存和发展取决于社会对它的承认，而社会对它的承认则取决于它对社会所作的贡献。因此，良好的社会形象是酒店企业生存和发展的根基，是酒店实现可持续发展的首要条件。 2）、建立稳定的合作关系（酒店可持续发展的重要基础）

酒店的经营活动，从某种意义上说，是一种包括供应商、分销商以及竞争对手在内的系统合作行为。在市场经济中，竞争是不可避免的。随着市场的日益成

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熟，那种“你死我活”式的争斗只会带来两败俱伤的结果，并造成忠诚客户的大量流失。酒店经营者应充分认识到，酒店之间的竞争是一种管理水平和服务质量的竞争，是一种开拓创新和相互提高的过程。实践表明:许多看似竞争对手的酒店，其实正是有较大发展潜力的合作伙伴。面对新世纪，各酒店必须抛弃病态竞争的错误做法，而应以“共赢”的思想指导酒店的经营活动。在稳固合作关系的前提下，相互传递市场信息，共同组织和开展一些活动和经营项目，共同抵制一些有碍于企业发展的行为，形成互补互利的共同优势，从而获取更为理想的经济效益。这样在合作的基础上竞争，在竞争的过程中合作，既促进了酒店自身的提高，也促进了整个酒店业市场的健康发展。

3）、打造卓越的酒店品牌（酒店可持续发展的重要资本）

随着知识经济的来临和感性消费时代的到来，未来酒店之间的竞争将更多地 表现为酒店品牌的竞争。是否拥有著名的酒店品牌,将直接决定着酒店的生存与发展。加强品牌建设,实施品牌经营，创造卓越的酒店品牌,是我国酒店可持续发展的重要资本。

酒店品牌，一般是指为了识别其酒店和产品,并区别于其他竞争者所用的一种具有显著特征的标记。她既是一种商标，又是酒店品质的标志和酒店文化的体现，还是一种良好的口碑和重要的无形资产。酒店的品牌经营，则是通过品牌设计、品牌推广、品牌保护及品牌资产评估等活动，以提高客人的满意度、忠诚度和酒店企业的知名度、美誉度。

4）、坚持以人为本的管理（酒店可持续发展的根本保证）

古往今来，为政之要惟在用人，企业兴旺人才为本。酒店业的竞争，其实质就是人才的竞争。因此，充足的人力资源是酒店可持续发展的根本保证。这里所说讲的充足，包括两层含义：一是指数量充足。酒店拥有与自身规模、业务经营相匹配的足量员工。二是指能量充足。员工的个人价值观与企业的价值观和谐一致，员工的潜能得到最大发挥，形成强大的凝聚力。这就需要酒店运用人性化的人事政策、人事制度、培训体系和激励机制，使员工愿意并且能够发挥出自己的最大潜能，使酒店的人力资源得到最充分最科学的利用，即实行人本化的管理

5.3 目标客户群定位与分析

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项目客户分布图广州惠州市东莞深圳大亚湾本项目 5.3.1 酒店（投资）目标客户分析 自用型：主要为惠州、深圳、东莞、香港的休闲一族，包括企业的老总、高级管

理人员、公务员、私企业主等。

投资型：主要为惠州、深圳、东莞、香港的消费群，看重金果湾风景区的旅游市

场前景，有房地产投资经验。

公用型（福利型）：企业的购买行为，主要用于职工的福利或群众性活动或小型

会议所需。

5.3.2 酒店目标客户特征

在年龄上：并没有明显的区隔，一般可界定 30—60岁成年人范围；

在收入上：家庭资产在100万元以上，有足够的收入支付生活必需品之外的休闲 娱乐消费；

在行业上：主要是收入较高的诸如金融、保险、商贸、IT等行业；

在消费结构上：每年至少2次以上选择居住城市以外区域旅游，旅游支出占个人

娱乐休闲消费支出的60%以上；

在消费心态上：多为温馨浪漫型，寄情山水间，注重生活质素，提倡休闲生活。 总之，投资金果湾酒店的人士多为在消费心态上趋于休闲一族，收入上是富有一族，时间上是富足一族，这三者缺一不可。否则，无法划入金果湾酒店目标

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