喜来登大酒店可行性分析报告 - 图文

金果湾喜来登大酒店 可 行 性 研 究 报 告

编制单位：编 制 人：审 核 人：编制时间：金果湾生态旅游开发有限公司 陈坚强 孙伟明 朱伟洪

二OO八年八月二十八日

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金果湾喜来登大酒店可行性分析报告

目 录

摘要

第一章 综述

1.1 惠州经济发展

1.2惠州房地产市场回顾与展望

1.3“金果湾喜来登大酒店”项目立项背景 第二章 惠州市房地产市场的综合分析

2.1住宅市场分析 2.2酒店市场分析

2.3产权式酒店 市场分析

第三章 “金果湾喜来登大酒店”项目开发功能类型比较研究及综合评价

3.1“金果湾喜来登大酒店”项目概况 3.2项目开发功能类型SWOT分析 3.3项目开发功能类型综合评价 第四章 项目开发功能类型经济效益分析

4.1成本分析

4.2出售酒店价格预测 4.3销售酒店赢利分析 4.4经营酒店效益分析

4.5经营酒店出售产权式酒店效益比较分析 第五章 项目定位

5.1项目总体定体 5.2项目具体定位 5.3目标客户群定位

第六章 项目的不确定性和市场风险规避策略

6.1主要变量分析 6.2敏感性分析

6.3其它规避市场风险策略 第七章 结论

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第一章 综 述

1.1 惠州经济发展

1.1.1 惠州市概况

惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市有 51 个镇（乡）、 16 个街道办事处，常住人口377万人。

惠州市属珠三角经济区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一，同时也是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过90万人（其中：有海外华侨华人40万人、归侨2万人、侨眷45万人、港澳同胞50万人、港澳眷属共60万人。海外侨胞主要分布于马来西亚、新加坡、印尼、泰国、缅甸、越南、澳大利亚、美国、英国、加拿大等国家）。

惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身。

早在十年前，惠州已进入中国大中城市“投资硬环境40优”、“综合实力50强”的行列，良好的投资环境为广大投资者所认同。近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范城市”称号，使惠州的环境优势更为凸现。

目前，惠州已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅47海里，可供建港的深水

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岸线30多公里，年吞吐量可达1.2亿吨，现已建成2座万吨级通用码头和4座3.5万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量1500万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕、广惠、惠河与在建的莞惠等多条高速公路贯穿全境。全市公路通车里程7211公里，公路密度65公里/百平方公里。惠州至深圳黄田机场1个小时车程，至广州白云机场只有2.5个小时车程。

改革开放20多年来，惠州市坚持“工业立市”的发展战略，坚定不移地走发展外向型经济的道路。培育出TCL、德赛、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。

全市累计实际利用外资超过100亿美元，办起了8000多家外资企业，其中世界500强企业17家。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。

1.1.2 2007年惠州宏观经济分析

2007年，惠州经济处于“黄金发展期”。GDP、金融机构人民币存款、招商引资项目合同总额3个含金量极高的经济数据均突破千亿元大关，经济发展进一步显现“又好又快”。 1）、GDP超千亿

据初步统计，2007年惠州市GDP突破千亿元大关，达到1085亿元，增长14.1%。三种产业结构（％）调整为：7.9：58.8：33.3。惠州跻身全国一类重点城市行列，成为 “GDP千亿元城市”的新晋成员，经济发展跨越一个标志性的台阶。

2）、财税收入保持高位前行

2007年，全市地方一般预算收入62.06亿元。1-4季度全市地方一般预算收入增长分别为：34％、28.4％、40.8％、39.6%，全年呈现持续高位增长的态

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势。其中，上缴地方财政的国内增值税、营业税、契税合计对地方财政一般预算收入的贡献达60.9％，拉动地方财政一般预算收入增长24.1个百分点。同期，来源惠州的财政总收入307亿元，增长80.2%。全市税收总收入（国、地税合计）231.77亿元，增长32.5%。其中，国税176.94亿元，增长32.1%；地税54.83亿元，增长33.9%。地税增长快于国税增长，有力地支持了地方财政收入的快速增长。地税收入中，房地产营业税、土地增值税、房产和城市地产税等房地产业产生的税收增长对全市地税增长的贡献超过50％。其中，房地产业营业税增长达67.7％，拉动全市地税增长9.7个百分点。显示，房地产业的快速发展对地方税收的重大贡献。

大亚湾财政收入领跑各县（区）。分县（区）看，各地财政一般预算收入增长分别为：惠城区37.8%、惠阳区49%、大亚湾区51.1%、惠东县35.8%、博罗县34.4%、龙门县30.6%。显示各地的财政收入增幅均超过30％，其中市区（惠城区、惠阳区、大亚湾区）财政收入增长明显快于县域财政收入增长。 3）、两大工业支柱行业（电子、石化）进一步协调发展

2007年，全市规模以上工业实现增加值440.29亿元，增长16.4%。其中，

电子行业增加值210.61亿元，占规模以上工业的比重47.8%,比上年下降3.2个百分点，增长16%；石化工业增加值101.11亿元，占比达30%，比上年大幅上升10.3个百分点，增长36.2％。电子、石化两大支柱产业占全市规模以上工业增加值的比重为70.8％，随着石化产业规模的不断壮大，产业协调性进一步增强，产业结构也适度重型化调整，轻重工业比重由上年的45.2：54.8调整为39.2：60.8。龙门工业领跑各县（区）。分县（区）看，各地规模以上工业增加值增长分别为：惠城区15%、惠阳区18%、大亚湾区38.3%、惠东县17.4%、博罗县21.8%、龙门县64.6%。龙门由于三大水泥项目相继投产，拉动了其工业快速增长。 4）、固定资产投资创历史新高

2007年，全市完成全社会固定资产投资额484.23亿元，创下历史新高。1-4季度全市固定资产投资增长分别为：23％、35.4％、56.2％、56.8%，下半年呈现高速扩张的态势。其中，工业完成投资195.89亿元，增长49％，成为今年以来投资增长的重要亮点；第三产业投资完成211.78亿元，增长65.4％，

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