喜来登大酒店可行性分析报告 - 图文(8)

(1) 开发建设周期:

从取得土地权直到项目全部销售完毕的时期。根据惠州市相同类型、相同规模的建筑物己有的正常建设期，我们预计本项目的开发建设周期为2.5年。 (2) 计算期:

地价计息期:按整个开发建设周期计，即2.5年。

(3) 地价、建筑费用、专业费用、管理费用、不可预见费用利息为:863万元 7)、税费: 5913万元

按惠州市各有关部门收费标准计算,各项税费总额为5913万元. 8)、前期费用: 225万元

指前期三通一平等费用,按惠州实际情况,估算为225万元. 9)、销售费用：5110万元，按销售额5%计算

以上九项办公楼、酒店、产权式酒店 成本总价为:76586万元,成本单价为:5621元/M2.

4.2 出售产权式酒店价格预测

本项目周边成交案例较多，故我们采用市场比较法确定项目的预计售价，该方法也是目前英、美、日、台湾、惠州等国家和地区广泛采用的方法，基本公式如下,交易情况修正交易日期修正区域因素修正.

4.2.3 酒店价格预测

根据项目进展程度，我们预计并假设该项目2009年上市销售，故预计的是2009年该项目的预计售价。

表4.1产权式酒店交易案例平均价格一览表 序号 惠东金海湾酒店1 式公寓 惠东巽寮有海景 无 装修未评级 楼盘名称 位置 装修情况 方米） 8000～12000/10000 5000 均价（元/平2 惠州金世界银座 市区 第 36 页 共 49 页

3 金銮酒店公寓 4 金都国际 市区 市区 精装修四星级 装修未评级 6800 4800 资料来源: 公司内部“惠州市产权式酒店楼盘分析”（调查日期：2008年7月31日止）

表 4.2 金果湾喜来登酒店价格评定表 序号 项目 案例 金海湾酒店式公寓 1 案例平均价格 2 交易情况 3 交易日期 4 区域因素 5 个别因素 6 估价对象修正价格 7 权重 8 估价对象比准价格 0.3 0.3 0.2 0.2 10000 5000 6800 4800 金世界银座 金銮酒店公寓 金都国际 100/120 100/100 100/100 100/100 100/100 105/100 100/100 105/100 100/150 100/75 100/80 6944 100/80 8333 100/95 100/85 8421 100/95 100/80 6315 7530 经评估，预计售价为7500元/平方米，总面积为136000平方米，总价为102194万元。

4.3 销售酒店和公寓式写字楼物业赢利分析

4.3.1 预计收入

我们假设酒店可全部进入市场销售，其销售总收入及费用如下:预计销售单价如前述。

预计酒店销售总额: 136000*7500/10000＝102194万元

4.3.2 预计支出

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1)、销售费用:5110万元

销售费用指策划代理费用、广告宣传费用等。根据惠州市行情，并结合本项目基本情况，我们预计本项目的策划代理费为销售总额的2%，广告宣传费用为销售额的3%。

酒店销售费用:5110万元 酒店销售费用单价:375(元/M) 总销售费用:5110万元 2)、税费:5621万元

2

4.3.3 预计净收入

预计净收入为销售收入减销售支出的净值。本项目中酒店的净收入为:91464万元

4.3.4 预计盈利

1)、利润：102194-76586＝25608万元 2)、投资利润率

投资利润率，又称目标利润率、利润率，指项目总收益与总投资之比，公式 利润率=(项目总开发价值一总开发成本)/总开发成本=（102194-76586）/76586*100%=33%

项目总开发价值即为上述预计净收入，总开发成本即为第四章第一节中计算的项目成本。

表4.3酒店、公寓式写字楼物业投资利润表 序号

平方米

项目 费用总额 建筑面积 1 2 楼面地价 建安工程费 规划勘探设3 计费 1,757 136300 52312 136300 129 3838

单位费用 单位：万元、平方米、元/

136300 750 136300 55

4 5 不可预见费 企业管理费 2502 136300 第 38 页 共 49 页

184 112

1533 136300 6 财务费用 863 136300 7 税费 5621 136300 8 前期费用 225 136300 9 10 销售费用 小计 5110 76586 136300 375 5619 17 412 63

136300 11 售价 102194 136300 12 13 14

利润 投资报酬率 销售利润率 25608 33% 25% 493 7498

4.4 经营酒店和出租公寓式写字楼效益分析

4.4.1 经营酒店效益分析

若本项目不对外销售而全部用于酒店经营，我们用收益还原法评估酒店的价值，其公式为:

V= a /r *[ 1一1 /( l +r)n]

V一房地产的价格 a-房地产的纯收益

R一房地产的还原利率，根据安全利率*风险调整值，取8%

n一土地使用年限，根据惠州市最新规定，酒店的土地使用年限为40年。 公式假设条件:a每年不变，r每年不变且大于O。

根据现有资料及惠州市酒店业的一般状况，我们作如下假设:本大厦1-4层用作酒店配套经营，如商场、餐厅、酒吧、会议室、娱乐等，共54800M2，因很难预测酒店配套经营的收益，故我们用本地区同类铺位客观收益作为该部分收益的基础。按同地区同类物业的租金，我们取平均值80元/M2/月。 酒店5~19层以

第 39 页 共 49 页

上为客房，客房总数为1381间，根据惠州市五星级酒店经营状况并结合未来发展趋势，我们取每间客房折后价500元/间·天，客房开房率60%. 1)、年收益:17192万元 2)、一~四层楼酒店配套经营益

V1=80*54800*12/10000=5260万元。 3)、酒店客房年收益

V2=500*1381*0.6*30*12/10000=11932万元 以上(1)一(2)项合计为17192元。

年支出

(1) 管理费用: 860万元 (2) 房产税: 2063万元

(3) 营业税、附加费: 946万元 (4) 维修费:860万元 (5) 保险费; 69万元 (6) 成本费: 1032万元 (7) 折旧费: 1915万元

以上(1)一(7)合计为7743万元。

(8) 所得税: 2362万元

以上(1)一(8)合计为10105万元。 3)、年纯收益: 6607万元

4)、酒店的价格:V=8566/0.08*{(1-1/(1+0.08)40 )}= 102146万元 经估算，该物业用于酒店经营时，房地产总价值为102146万元， 单价为7494元/M2

表4-4 酒店价格评估表

单位：万元、元/平方米、平方米 取值基数 取值比例 数额 20,176 第 40 页 共 49 页

序号 项目名称 1 年收益 2 管理费用 20,176 5% 1009

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