喜来登大酒店可行性分析报告 - 图文(10)

详细信息：惠州大亚湾假日酒店是按国际四星级标准兴建的涉外商务型酒店。由国际著名的洲际集团管理，是目前惠州地区唯一的国际品牌酒店。酒店地处珠江三角洲腹地，临海而立，与秀美海...

惠州康汇公寓酒店 [4星] 地址：广东省惠州市大亚湾中心区体育场

详细信息：康汇外商公寓酒店是集商务、休闲、住宅为一体的酒店式公寓。酒店毗邻霞涌海滩度假胜地及中海壳牌石化区，位处于澳霞大道主干道上，大亚湾行政中心、中心区体育场近在咫尺，... 2)、惠城商圈

惠州凯旋假日酒店 [4星] 惠州顺天云景 [4星] 地址：惠州市江北文昌二路9号（国税局旁边） 惠州金世纪假日酒店 [5星] 康帝国际酒店 [5星] 地址：惠州市环城西一路渡口所

详细信息：惠州康帝国际酒店是广东省惠州市规模最大、档次最高、设施最完善、服务最齐全的豪华五星级酒店。酒店拥有468间客房，酒店占地面积14000平方米，建筑面积达8万平方...

天悦(嘉柏)大酒店?[5星] 地址：中国广东省惠州市麦地路22号

详细信息：天悦（嘉柏）大酒店是惠州首家按五星级标准设计、建造、装修并按五星级要求经营管理的酒店。酒店座落于惠州市麦科特大道22号，位于秀丽的西湖湖畔，西江怀抱，群山拥后，... 3）、其它地区 龙朝大酒店?[4星] 地址：广东省惠州市龙门县城太平新路33号

详细信息：龙朝大酒店是龙门温泉联合企业，是龙门唯一一家四星级标准的酒店。建筑面积近两万平方米，集餐饮、旅游、娱乐、休闲、商务为一体的综合性涉外大酒店。酒店设有舒适的各种标...

惠州惠东万事达华侨酒店 [5星] 地址：广东省惠州市惠东县平山镇广汕公路60号

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惠州金海湾喜来登度假酒店 ★★★★★

惠州金海湾喜来登度假酒店由“中国房地产上市公司 10 强之一的金融街控股股

份有限公司投资兴建，由喜达屋酒店及度假村 管理集团管理。惠州金海湾喜来登度假酒店，坐落于珠三角滨海风景最优美的惠州巽寮金海湾 一个坐拥 24 平方公里的疆域，16 公里原生海岸线，11 公里白色沙滩，60亩红树林，七山八湾十八景等美轮美奂的自然生态海湾。惠州巽寮金海湾即将成为以居住为核心，配有适度的高品质、互动式、知识型、文化级的海洋度假娱乐设施的美丽海湾。金融街控股股份有限公司致力于将金海湾开发成一个景观有序，交通便捷，设施完善，崇尚海洋生态和人文相融合，具有国际水准的滨海度假级生活区。

统计表明，惠州现有五星级酒店6家，四星级酒店9家，并有多家四星级以上酒店正在兴建，反应了市场有较大需求。

2.4 产权式酒店市场分析

2.4.1 基本情况介绍

概念及特征

产权式酒店 采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，既可居住，也可在室内办公，是近年来房地产市场上出现的一种新型的物业。产权式酒店 按用途分为酒店式住宅公寓和酒店式商务公寓两种，住宅公寓以居住为主，一般是由小面积的住宅演变而来;商务公寓以办公为主，通常是由小面积的写字楼演变而来。二者都是提供优质的酒店服务。类似的还有一种物业一一公寓式写字楼，从写字楼延伸出来的，单位面积小，但不强调酒店式物业管理。

产权式酒店 有以下特征: (1)提供酒店式服务和管理;

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(2)兼具居住和办公功能; (3)建筑面积小于90M2;

(4)多位于交通发达、公寓式写字楼繁华、高楼林立的CBD(商务惠东新)区域。

2.4.1.2 功能设置

1)、功能定位

产权式酒店 分两大类:一类是侧重于居住功能，主要是为居家生活提供酒店式服务的产权式酒店 ，配有管道煤气和厨房，每房装有有线电视线路或卫星接收无线，卧室和厅划分明确，居住功能齐全。

另一类侧重于办公功能，为各类机构或个人提供办公场所的简单居住条件的产权式酒店 。

2)、装修标准及楼宇智能化程度

不同产权式酒店 装修不同，智能化程度不同。标准高低主要差距在于:有没有中央空调系统，智能化程度是否高，公共部分装修是否豪华。 3)、服务内容

产权式酒店 都能提供酒店式服务，具体服务内容各不相同。基本服务内容有家居清洁、衣服洗烫、餐饮、娱乐、健身等以办公为主的商务公寓，则还提供商务、会议厅等商务场所。产权式酒店 不仅需要较高档的装修和智能化设备等硬件设施，物业管理和服务作为软件也很重要。

2.4.1.3 经营模式

产权式酒店的经营方式有出售、出租、租售三种。 1)、出售方式

采取出售方式，可以尽快收回投资，取得回报，减小市场风险，这是公司 乐于采用的经营方式。实践中为绝大多数公司所采用。 2)、出租方式

在出租方式下，投资回报期长，而且存在较大的市场风险。 3)、租售并举方式

租售并举也是产权式酒店 的一种经营模式。通常情况下，公司 都希望将所有户型单位卖掉，由业主去打理。采取租售并举，是不得已而为之的，售出去的单位由业主自用或出租，售不出去的单位只好由公司 直接出租经营。

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采取何种经营方式，主要根据市场情况而定。一般情况下宜选择出售。为避免风险，在供过于求的情况下，租售并举也是扩大市场占有率的一种方式.

2.4.1.3 市场现状

产权式酒店被誉为继储蓄、国债、股票、期货、住宅、商铺后投资市场的“第七种武器”，这一投资方式被引进惠州之后迅速走红，已引起众多投资者的关注。 1）、各具特色的多家产权式酒店相继在惠州入市，销售一路火爆

目前中国的产权式酒店项目发展势头迅猛，继京、沪、穗、深等地推出形式各异的产权式酒店带旺当地房地产市场后，这股投资热潮在2004年又刮到了惠州。

作为惠州市首家产权式酒店，金世界银座五星级产权式酒店自2004 年 11 月28 日开盘后，销售一路火爆，392 套酒店客房在半个月内就销售过半。有的投资者一口气认购两三套，有的更是买了 10 套。金世界银座一共32 层，地面 30 层，其中 1 至5层是商业裙楼，6 至 19 层是产权式酒店。其因“丰厚的投资回报、优异的经营管理、完美的设施配套”而获得了惠州商业地产投资者的首肯。

而金銮·惠州酒店从开始销售，就刷新了惠州市商业地产热销的记录。在不到3 个月的时间里，拥有 352 套客房的金銮·惠州酒店就销售一空。金銮·惠州酒店雄厚 的开发实力、丰富的经营管理经验、卓越的业界声誉及对专业精神的准确理解和项目自身的市场定位，是其热销的重要因素。

三环公寓酒店总建筑面积 12163 平方米，规划有开发商自营的豪华娱乐KTV，4楼以上是按照三星级标准装修设计的近 120 间客房。其适中的规模和准确的市场定位，对客房的入住率和酒店后期的经营管理都大有裨益，所以刚一入市就受到已经看好惠州产权式酒店市场投资者的欢迎。

金都国际则定位为顶尖的商务酒店，从项目现场了解的情况来看，金都国际所有楼层的户型及配套设施都紧紧围绕这个定位进行。其配套设施有 500 平方米的豪华大堂，规划有中西餐厅、会议室、商务中心、大型娱乐康体设施等，客房装修前卫时尚，建筑特色现代大方。 2）、投入少、回报丰厚等吸引了投资者目光

产权式酒店在惠州为什么能够一路热销？除了项目自身的优势之外，还有哪些因素吸引了投资者纷纷前往投资？投入少、回报丰厚等是吸引投资者目光的重要因素。

以金銮·惠州酒店为例，首期投入11 万元左右后，投资者即可拥有一套超四星级豪华客房的产权，产权长达50 年，且附带20 年返租分红契约，投资者享有客房利润70%的分红及每月最低2000 元的保底租金，以入住率70%的保守估算，投资者每月收益即达4200 元。开业满

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5 年后，如投资者需要发展商原价回购其客房产权，之前的收益仍归投资者所有。金世界银座更是亮出了“8 万付出，90 万回报”的高额回报招牌，相比于 10 万元还买不到一套小户型住宅来说，这个吸引力可以说相当大。三环公寓酒店也是采取七成按揭的投资方式，投资者除拥有 5 万多元的超低投资门槛外，每年还可以坐享 8%的稳定回报，即年收益达1 万多元，15 年后在轻松赚得20多万元的同时，还可以拥有一间产权属于自己的星级酒店客房。

除此之外，金世界银座业主每年拥有20 天免费入住权，金銮·惠州酒店业主每年享有36 天免费入住权，三环公寓酒店和金都国际则分别拥有每年36 天和24 天的免费入住权。这种一定期限的免费入住权也吸引了不少投资者，尤其是有着待客需求的私人企业主。由于他们本来就有接待宾客的需求，每套客房每年或多或少的免费入住权对他们来说，意味着不仅可以方便接待，还可省下一笔不菲的接待费用。

2.4.1.4 目标市场分析

在产权式酒店出现以前，各大酒店已有一些能长期租用的公寓用房，具有酒店式公寓基本相同的居住和办公用途，提供给一些常驻惠州的海内外高级管理人员。

产权式酒店的市场需求都主要有以下几类: 1)、惠州的小企业和SOHO族

2)、海内外常驻惠州机构的商务人员、管理人员和技术人员 3)、常来惠州的国内及海外商务人员 4)、投资者

2.4.1.5 市场预测

1)、惠州经济的高速发展促进产权式酒店的发展

随着惠州的经济高速增长，尤其是高科技产业的长足发展，中国加入WTO后改革开放的进一步扩大以及惠州作为中国改革开放的窗口效应，来惠的海内外驻中国的商务机构及海内外商务人员会愈来愈多，产权式酒店 的需求将增加。随着惠州的经济增长，人们收入水平提高，惠州投资产权式酒店 的人也会增加。 2)、惠州的经济发展可增加产权式酒店的需求

惠州经济发展好，投资惠州产权式酒店 的人就多，往来惠州的商务人员及休闲旅游人数多，惠州驻惠商务机构也多，对产权式酒店 的需求就旺。 3)、SOHO族的增加将对产权式酒店的销售产生利好效益

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