喜来登大酒店可行性分析报告 - 图文(5)

消费群当中。另外，投资型和公用型（福利型）的目标客户，多具备投资眼光，看好金果湾良好发展前景和投资回报前途。

第六章 项目的不确定性和市场风险规避策略

本项目开发是一动态过程，周期较长，资金成本投入大。所以，我们很难对开发过程中的有关费用和建成后的收益情况作出精确评估，即计算中涉及的因素如地价、建筑成本、利息、税金、代理费、开发周期、贷款利率、售价、租金、出租率、客房率等都是理想状态下的估计值。实际上，这些值的确定取决于许多变量。其中，地价、建筑成本、租金、售价等是主要变动因素，这些因素对房地产开发项目财务评价的影响很大。因此，本部分就上述因素或参数的变化对评估结果产生的影响进行深入研究，以便使开发项目的财务评价的结果更加真实可靠，从而为本项目决策提供更科学的依据。

6.1 主要变量分析

本部分主要从项目开发财务评价角度定性分析影响本项目经济效益的主要变量因素，主要有建筑成本、开发建设周期、销售周期、贷款利率、售价等，分析如下:

6.1.1 地价

地价在项目开发成本中重要因素，在项目总投资成本中所占比重大，对项目的经济效益影响大。上述评估中，我们引用的是目前该区域的市场地价。实际操作中，可想办法取得优惠地价。

6.1.2 总开发成本(建设成本)

建筑成本在项目成本中所占比重最高，涉及环节最多，故是重要的风险因子，开发过程中要严格控制该项费用。

6.1.3 开发建设周期

开发建设周期对资金成本、管理费用等有直接影响，并对销售价格有间接影响，从而影响项目的经济效益。开发周期拉长，则资金成本、管理费用加大。另一方面，开发周期拉长后影响楼盘形象，降低业主购楼信心，降低售价，从而减

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少利润。而开发建设过程中需加快工程进度，关键是保证足够的资金到位并监督施工工程。

6.1.4 销售周期

按惯例，项目建至总楼层的第12楼即可销售。若公司急需工程款，而项目宣传到位时，可提前销售.这样，前期价位较低，影响总体售价.若资金充足，公司可推迟至封顶销售，总体售价会提高。销售期的长短受定价、工期影响较大。定价高，工期慢，销售期长。销售期拉长后，又增加了各方面的费用成本，特别是资金成本，最终影响售价，影响利润。故销售中，要合理定价，加快工期，缩短销售期。

6.1.5 资金成本

本项目投资量大，所需资金多，银行开发贷款资金是重要融资渠道。贷款利率高，资金成本高，则经济效益低。

6.1.6 售价

本项目功能为酒店物业，建筑成本高，景观优势佳，销售价格高。售价的高低是影响项目利润的直接因素。而售价的高低取决于项目策划、定位、施工建设、开发周期、广告宣传、销售手法、酒店管理公司品牌影响力等，故整个开发过程中，均要重视上述因素，以提高售价，增加利润。

6.2 敏感性分析

表6.1项目整体利润敏感性分析

序号 项目 变动率 利润总额 变化后利 0 10% 10% 10% 润 25,608 34249 25092 25040 增减额 0 8,641 -516 -568 投资报酬率 变化后报酬率 33.44% 增减额 0.00%

单位：万元

1 无变化 2 酒店售价 3 销售费用 4 税费 44.82% 11.38% 32.54% -0.90% 32.45% -0.99%

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5 地价 6 建筑成本 7 管理费用 8 财务费用 不可预见9 费

10% 10% 10% 10% 25423 20249 25452 25521 -185 33.12% -0.32% 24.71% -8.73% 33.17% -0.27% 33.29% -0.15%

-5,359 -156 -87 10%

25354

-254 33.00% -0.44%

注:本表是产权式酒店 各因素分别10%时对本项目酒店成本利润率的敏感性分

析。

房地产开发项目评估中的敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变量的不确定性是很敏感的。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素并判明其对开发项目投资效益的影响程度。敏感性分析如下: 1)、以单变量敏感性分析方法进行分析:即假设各变量之间相互独立，每次只考虑

一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目评估结果的变化情况。 2)、以最能反映本项目投资效益的经济评价指标--开发总投资成本利润率作为分

析对象。

3)、选取地价、建筑成本、不可预见费用、管理费用、财务费用、税费、销售费

用、售价作为敏感性分析中的不确定因素。 4)、假设不确定因素的变化幅度10% 。

结论:从上述敏感性分析得知，本项目酒店公寓的不确定性因素对本项目利润率的敏感性影响依次为酒店销售单价、建筑成本、税费、销售费用、管理费用、不可预见费用、地价、管理费用、财务费用。其中，销售单价是最敏感性因素，其次为建筑费用和税费，他们构成影响利润率的三大敏感性因素。

6.3 其它规避市场风险策略

关于项目开发建设过程中财务风险分析及策略如上所述，本部分主要分析市场风险策略的外部因素。

风险:今年是全国房地产暴涨后的低迷期，销售形势不容乐观。

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对策:

1)、尽快加强形象宣传，扩大影响。本项目临惠州中心，故应尽快做好形象宣传，

特别是现场围墙、工地的包装，充分利用惠州经常举行的全国性的各种会展，做好形象宣传，扩大知名度，争取国内、国际客户群。

2)、充分利用引入国际品牌酒店管理公司的大好时机，加强争取国际、国内客户

群。

3)、加强项目管理，以便控制建筑成本。

4)、利用优惠政策，尽量减免相关税费。并以尽量低的成本取得土地。

第七章 结论

7.1 本项目具备很强的可行性

通过市场分析：惠州经济发达且后劲十足，房地产市场有效需求旺盛，有着相当大的发展潜力；本项目无论是地理位置还是本身规划指标均能切合市场需求的方向，拥有营造高素质酒店的基础，有着很乐观的发展前景。

通过财务分析：本项目的成本利润率达33%，内部收益率为43%，利润总额2.5亿多，各项指标均表明该项目具备良好的经济效益与可行性。

本项目的售价价格、销售率预测都较为保守，成本测算已充分考虑各种因素，因此对于预期利润有较大的把握，有较强的抵御经营风险能力。

7.2 本项目需要约6.5亿元的银行贷款支持

通过本项目的资金预测，本项目最高资金需求约人民币4.2亿元，约2亿元需要银行提供资金支持，相对于本项目的优异素质，银行机构的贷款也将得到良好的安全性与盈利性。

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