成本法+收益法的房地产抵押评估 - 图文(8)

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⑥、因素修正系数的确定

因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。具体修正情况详见以下各表。

因素修正系数说明表

修正因素 交 通 状 况 临路类型 到主干道路程 到公交站点最短路程 基础设施完善度 优 交通型主干道 临主干道 0.3公里以下 较优 次干道 0.2公里左右 0.5公里左右 一般 支路 0.5公里左右 1.0公里左右 较劣 乡镇公路 1.0公里左右 2.0公里左右 劣 专用小路和村间小路 2公里以上 3.0公里以上 基 础 施 七通以上 七通 五通 保障企业生产用四通 三通及三通以下 设 水电供给保证率 环境优劣度 ---- ---- 水用电率95%以上 70%-95% 70%以下 清洁 周围企业协作性尚清洁 一般协作关系 商业多，成熟度较好 —— —— —— 70%左右 1.0左右 —— 轻污染 中污染 存在同类竞争性企业 部分商业，部分成熟 较规则 面积偏大或偏小 微坡 50%左右 0.6左右 内部具备建设条件 重污染 周围有严重影响生产发展的单位存在 无商业，成熟度差 不规则 面积太大或太小 缓坡 小于40% 小于0.5 内部未开发 集聚效益 强，产品和原材料相关性大 企业间互不相关 周围土地利用状况 形状 面积 地势 基本为商业，成熟度好 —— 面积适中，便于企业合理利用 —— 80%以上 大于等于1.1 —— 商业及成熟度一般 规则矩形 基本适合 平坦 60%左右 0.8左右 内部具备生产条件 宗 地 件 条 有效益利用率 容积率 内部开发程度 其它特殊因素 根据宗地的实际情况确定 修正因素等级系数表

修正因素 交 通 状 况 基 础 设 施 水电供给保证率 环境优劣度 -- 1.0 -- 0.5 0 0 -1.0 -0.5 -2.0 -1.0 临路类型 到主干道路程 到公交站点最短路程 基础设施完善度 优 2.0 2.0 2.0 8.0 较优 —— 1.0 1.0 4.0 一般 0 0 0 0 较劣 —— -1.0 -1.0 -4.0 劣 -2.0 -2.0 -2.0 -8.0 浙江×××房地产土地资产评估咨询有限公司 电话0571-×××××

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集聚效益 周围土地利用状况 宗 地 条 件 形状 面积 坡度 有效益利用率 容积率 内部开发程度 其它特殊因素 2.0 2.0 —— 5.0 —— 2.0 2.0 —— 1.0 1.0 —— —— —— 1.0 1.0 —— 0 0 0 0 0 0 0 0 根据宗地的实际情况确定 -1.0 -1.0 -2.0 -2.5 -1.0 -1.0 -1.0 -2.0 -2.0 -2.0 -4.0 -5.0 -2.0 -2.0 -2.0 -4.0 因素条件说明及修正系数表

修正因素 交 通 状 况 基础 设施 临路类型 到主干道路程 到公交站点最短路程 基础设施完善度 水电供给保证率 环境优劣度 集聚效益 周围土地利用状况 宗 地 条 件 形状 面积 坡度 有效益利用率 容积率 内部开发程度 其它特殊因素 合 计 条 件 说 明 临江南大道 临主干道 100米左右 五通 水电供给保证率95%以上 清洁 一般协作关系 商业及成熟度一般 不规则 基本适合 平坦 70%以上 1.0左右 内部具备生产条件 -- -- 评价 优 优 优 一般 一般 优 较好 一般 较劣 一般 一般 较好 较优 一般 -- -- 修正系数 2.0 2.0 2.0 0 0 1.0 1.0 0 -4.0 0 0 1.0 1.0 0 0 6 根据待估宗地的实际情况，在对影响估价对象宗地价格因素分析的基础上，确定修正系数为1.06。

⑦、用途修正（K4）

待估宗地设定用途为商业用地，与基准地价设定的条件相同，目前区域土地利用方向与待估宗地的土地利用也是协调的，因此不进行用途修正，即K4=1.0。

⑧、开发程度修正（K5）

待估宗地设定开发程度为宗地红线外“五通一平”，与基准地价设定开发程度一致，因此无需要进行开发程度的修正，即修正幅度K5=0。

⑨、确定估价对象土地单价

单位地价=适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×宗地容积率修

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正系数×(1+因素修正系数)+开发程度修正

=2850×1.89×0.959×1.0×1.06+0 =5475.59元/平方米 ⑩、确定估价对象土地成本

土地成本=土地单价×土地面积=5475.59×28312=155024904元 ⑵、确定开发成本

开发成本是指在取得房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等，本次分为建筑安装工程费、查勘设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费及开发期间税费。

①、建筑安装工程费 估价对象实际包含地上建筑面积29008.26平方米、地下建筑面积23675.84平方米，参考杭州市类似房地产的一般建设水平并结合类似建筑物安装工程的行情，确定估价对象地上建筑物建安费用为1300元/平方米、地下建筑物建安费用为2000元/平方米，则：

建安费用=1300×29008.26+2000×23675.84=85062418元

②、查勘设计和前期工程费 包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等前期及专业工作费用，在项目前期一次性投入，一般为建安费用的5%-6%，本次估价按6%计。则：

前期费用=85062418×6%=4253121元

③、基础设施建设费 该项费用在计算土地取得成本时已予以考虑，因此该项费用为0.

④、公共配套设施建设费 根据当地类似房地产的一般建设情况，确定估价对象公共配套设施建设费为100元/㎡，按地上建筑面积计算，则：

公共配套设施建设费=29008.26×100=2900826元

⑤、开发期间税费 根据杭州市类似房地产建设项目投资估算的一般标准，一般为建安费用和前期费用之和的3%，则：

开发期间税费=（85062418+4253121）×3%=2679466元 ⑥、开发成本

开发成本=建筑安装工程费+查勘设计和前期工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+开发期间税费

=85062418+4253121+0+2900826+2679466

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=94895831元 ⑶、管理费用

管理费用是指为了组织和管理房地产开发经营过程活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费用、差旅费等，根据房地产行业日常总结其为土地取得成本与开发成本之和的一定比率，通常取2%-3%，本次估价管理费用取2%。则：

管理费用=（155024904+94895831）×2%=4998414元 ⑷、投资利息

评估行业的投资利息与会计上财务费用有区别，上述土地成本、投入的开发成本、管理费用均需要考虑资金的时间价值，无论其资金是自有还是借贷的，当前中国人民银行公布的最新一年期贷款基准利率为5.40%，该估价对象客观开发期约2年，建设期约1.5年，土地取得成本为开发初期一次性投入，假设开发成本和管理费用为建设期中均匀投入，按复利计算，则：

投资利息=155024904×[(1+5.40%)2-1]+（94895831+4998414）×[(1+5.40%)0.75-1] =21213747元

⑸、销售费用

销售费用包括销售代理及广告宣传费等，以估价对象价值为基数乘以费率，类似房地产项目销售费用费率一般为2%-3%，本次估价按2%计取，设估价对象价值为V，则：销售费用=0.02V

⑹、销售税金

销售税金包括营业税、城乡维护建设税和教育费附加，以估价对象价值为基数乘以税率计数，税率通常为5.55%，则：销售税金=0.055V

⑺、开发利润

房地产商进行房地产开发投资，承受一定的投资风险，需要获得相等的报酬，即开发利润，开发利润的表达方式有几种，例如直接成本利润、成本利润、投资利润、销售利润，本次评估为投资利润，基数为土地取得成本、投入的开发成本、管理费用这三项，根据有关数据统计类似房地产项目开发利润率通常在25%-35%之间，鉴于目前全国和当地的商业房地产销售形势，确定估价对象开发利润率为30%，则：

开发利润=（155024904+94895831+4998414）×30%=76475745元

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⑻、建筑物折旧

估价对象建筑物属于新建建筑物，成新率为100%，即建筑物折旧为0。 ⑼、确定房地产价值

房地产价值V=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润-建筑物折旧

=155024904+94895831+4998414+21213747+0.02V+0.055V+76475745-0 V=381198532元

即估价对象房地产价值为391519582元。 (三)、房地产价格的确定

根据房地产估价规范及估价对象的具体情况，本次评估分别采用了成本法和收益法进行测算，收益法测算房地产价值为380810363元，成本法测算的房地产价值为381198532元，两种方法测算的结果差距不大。成本法是通过房地产各构成部分的价值累加，从而推算出估价对象客观合理的整体价值，其评估结果被认为是可靠的；而收益法能及时反映市场行情以及租金的增长速度，其结果也是合理的，故本次评估时，采用两者算术平均数作为估价对象价值。

估价对象总价=（380810363+381198532）÷2=381004448元 保留万位取整后为38100万元

估价对象单价=381004448÷29008.26=13134元/平方米 （四）、房地产估价师知悉的法定优先受偿款

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，根据估价人员调查，估价对象不存在法定优先受偿款。

（五）、估价对象抵押价值

房地产抵押价值等于在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

估价对象抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-知悉的法定优先受偿款 =38100-0=38100万元

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